冯海宁：周边墓地信息在住房出售前应公示

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冯海宁：周边墓地信息在住房出售前应公示:海景房、江景房、湖景房还有山景房，人们一听就知道是怎么回事，而网络上提到的“墓景房”，却只有少数购房者知道。所谓“墓景房”，指的是推开窗户，就能看到整整齐齐、密密麻麻的墓地景色。记者梳理发现，目前有关“墓景房”买卖纠纷已在全国多地上演，但诉至法院的结果，往往都是购房者败诉。　　虽然我国香港和某些国家

        
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3 S8 m7 T; ^; R( o5 ~        海景房、江景房、湖景房还有山景房，人们一听就知道是怎么回事，而网络上提到的“墓景房”，却只有少数购房者知道。所谓“墓景房”，指的是推开窗户，就能看到整整齐齐、密密麻麻的墓地景色。记者梳理发现，目前有关“墓景房”买卖纠纷已在全国多地上演，但诉至法院的结果，往往都是购房者败诉。
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: [' x/ F7 U- N) u! e8 I+ s6 g% n6 S        虽然我国香港和某些国家的部分居民不反感住在墓地旁边，但内地居民基本都不接受“墓景房”。一旦购入“墓景房”，购房者不仅心情大受影响，而且房产价值会立即缩水。目前，买一套房少则几十万元，多则几千万元甚至上亿元，任何购房者不知情买到“墓景房”都无法接受。然而购房者维权时基本以败诉收场，只能承受痛苦和损失。
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        购房者之所以买到“墓景房”，既是因为买房前没有充分了解周边环境，也是因为开发商隐瞒了不利于卖房的墓地信息。其中，开发商应负主要责任，因为房地产项目周边环境信息是不对称的，往往只有开发商了解而购房人不了解。然而在开发商隐瞒墓地信息、购房者沦为受害者的情况下，后者却不能成功维权，这种情况值得反思。

* s3 b  Y5 W3 ]- T  J* `8 \3 W3 i' R        购房者维权败诉的主要原因之一是，墓地不在红线范围（即商品房开发规划范围）之内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。原因之二是，现行制度、标准、文件中既没有对小区与墓地之间必须保持的距离进行明确限定，也未在房地产项目周边影响因素公示中明确写入墓地，给了开发商钻空子隐瞒墓地信息的机会。
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        由于房子是很多家庭的主要资产或者唯一资产，也是保障公民居住权益的民生必需品，所以，多年来我国高度重视房地产市场监管和房价稳定。由于“墓景房”对购房者造成了精神压力、负面心理，会影响到资产价值，即严重损害了购房者权益，有必要早日把“墓景房”纳入规范之列，以避免“墓景房”引发纠纷，影响楼市健康。
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0 w. V. l+ O' d& ~        完善相关的制度、标准显然是首要任务。目前，有利于购房者维权的好消息是，2021年1月1日起施行的《民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。按照这一规定，开发商隐瞒项目周边墓地情况造成购房者损失，后者可索赔。
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' n. |- _% |. L& J9 W% ]        但仅靠《民法典》为购房者撑腰还不够，因为“重要事实”“虚假情况”的表述不够清晰，还需要其他制度提供支撑。比如墓地制度和标准应该进行完善。《殡葬管理条例》应明确禁止在居民小区周边建造坟墓；《城市公益性公墓建设标准》应明确距居民居住区500米以内严禁建设城市公益性公墓。如此才能减少“墓景房”纠纷。
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) V: @. x" ]! b; r* e        同时，在房地产销售规范中，至少应该明确两种信息必须向购房人公示。一是规范商品房销售现场信息公示，其中，在项目周边影响因素公示中应当增加墓地信息，因为墓地影响业主利益及可能引起交易纠纷或业主投诉。二是在公示中必须醒目地提醒购房者“谨慎注意项目周边影响因素”。如果销售公示不规范，应处罚开发商。
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        当购房者“谨慎注意”，开发商“公示墓地”，制度及标准作出规范，“墓景房”纠纷自然会消失，这不仅有利于规范开发商行为，也保障了购房者权益，还能节约司法资源。