物业管理 李宇嘉：请善待社区物业

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物业管理 李宇嘉：请善待社区物业:物业对社区和房子价值之重要性，必须要再审视了。　　李宇嘉　　近期，宁波某社区一些业主给物业公司（国内某知名物业）送了一面叫做“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，气得物业公开说要退出。不过，投票时超过80%的业主选择挽留，物业感动得稀里哗啦。投票结果是：小区共730户，明确表达意愿的682户，其中挽留的

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        物业对社区和房子价值之重要性，必须要再审视了。

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/ D7 y8 s1 ]1 D+ g$ {/ w        近期，宁波某社区一些业主给物业公司（国内某知名物业）送了一面叫做“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗，气得物业公开说要退出。不过，投票时超过80%的业主选择挽留，物业感动得稀里哗啦。投票结果是：小区共730户，明确表达意愿的682户，其中挽留的587户，不同意的只有60户。业主私下里说，尽管有一些小瑕疵，但能找到比它更好的吗？
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        事件的“剧情反转”折射出什么呢？答案是，即便是品牌物业，也不能完全满足社区居民对物业管理的诉求。确实，楼市从增量时代步入存量时代以后，“管房子”甚于“建房子”，这是老百姓(行情603883,
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5 q( Z4 u: ^- }" a6 l)最关心的，但目前还未得到充分重视。前段日子，抖音上的一段视频被刷屏，说的是成都某小区的业主，受不了现在的物业、一炒了之，然后又大阵仗地夹道欢迎隔壁小区的优质物业进驻。
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        差距是发展潜力，更是市场机会。所以，今年A股有超额收益的不仅有医疗器械板块，还有物业板块。这两年物业公司密集上市，股价中途虽有回调，但一直在创新高，今年以来最低的涨幅也有30%。港股市值突破百亿的内地物业管理公司接近10家，估值动不动就50-60倍。这次疫情，物业不仅未被波及，反而因“社区治理是防疫最前线”而备受重视。

        物业管理好与坏，其价值已经开始凸显了。近期，上海、杭州多个小区爆出，中介带客户进入小区看房，物业要收取费用，少则10元一次，多则30-50元一次，高档社区要100-200元一次，超过很多景区的门票了。想看房，先交钱、再备案，然后由物业陪同中介、买家一起看房，而且规定看房时间不超过半小时。笔者看了一下，都是一些关注度较高、物业管理好的社区。

        更关键的是，房产中介对此并无异议，都乐呵着去交钱了。也好理解，愿意买这些社区房子的人很多、也叫得上价。卖掉一套，3-5万元的中介费就落袋了。自家物业的品质摆在那里，就敢任性地向中介收“看房费”，不怕没人看房，不怕业主的房子卖不掉。对一个社区来说，能否管理好带客看房的中介，是衡量社区管理品质（特别是管理外来人员）的最佳标尺。
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        一些管理差的社区，中介进出社区、楼栋非常自如，外来人口管理也松松垮垮。外来人员管不好，社区住户我行我素，业委会、业主大会要不没有，要不就形同虚设，住户不良行为相互传染，比如电动车乱停、宠物随地排便、门禁形同虚设。这样的社区，楼栋也好、社区公共区域也好，卫生状况都比较差。久而久之，居住品质每况愈下，房子也很难保值增值。
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        很多人买房时，可能没太在意物业。等住上一些日子才发现，物业管理的品质，往往以“长尾效应”和润物细无声的沁入感，决定房屋的使用价值和交换价值。未来，房价告别大涨，折旧、按揭、维修等成本开始显化。所谓好房子，就是既住着舒适，还能保值增值。也就是说，不仅业主住的好，而且日后想换房的时候，还能以最快的速度、相对心仪的价格卖得掉。

        可惜，很多业主认识不到。经常听到，物业费十几年不动，给出一个调价方案，哪怕涨几毛钱，业主也不同意。结果是，要么物业公司抛盘走人，要么物管破罐子破摔。这是共输结局，而业主损失更大。看似省了一两百元，但社区管理差、公共区域年久失修，往小了说，居住氛围不好，住着闹心；往大了说，社区存在安全隐患，比如火灾或偷盗、高空抛物等。
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        重要的是，不知不觉中，物业品质输给了周边社区，甚至房价开启阴跌。这些年，物业公司的运营成本都在增加，比如人员工资、设备设施、基础物料等。而且，近年来垃圾分类、社区防疫、老旧小区改造等，都在给物业加担子，物业费不涨价是不可能的。物业费涨了，尽管业主支出增加了，但物业品质提升了，住着舒适，房子还能保值。如果该涨的不让涨的话，要么物业走人、要么物管每况愈下，或侵占公共空间来牟利，这对谁都没好处。当然，也有物业不尽责，这要区别对待，但物业对社区和房子价值之重要性，必须要再审视了。
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+ J1 F+ N# r4 l7 j: v        （作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）