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发表于 2021-1-26 07:00:00
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中山楼市 李宇嘉:感知县域楼市的温度:县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”,而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。 李宇嘉 近期,笔者到粤西几个县去调研楼市,发现县城的商品房项目普遍都有15-20层,完全是大城市的手笔,这与想象中的县域楼市很不同。而且,县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区,动不动就要谋划1000亩的 | 6 |9 R% N) O( P6 t: }
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7 U: w* T4 _# V/ ] 县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”,而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。
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近期,笔者到粤西几个县去调研楼市,发现县城的商品房项目普遍都有15-20层,完全是大城市的手笔,这与想象中的县域楼市很不同。而且,县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区,动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是,县城的房子实在太多了,比如县城居民买地自建住房很普遍,到处都是5-10层的自建房,空置率高、租金低(大概10元左右/平米每月)。
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同时,县域楼市这几年很热闹,在机关事业单位、国企等就业的家庭普遍有2套或以上住房了。笔者纳闷了,哪来的这么多需求呢?一圈调研下来发现,县域楼市有三大购买力。
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一是“进城购房需求”。这几年县城的集中度在提升,村镇小学中学裁撤了很多,留下来的,办学质量也不尽如人意。所以,即便是面对6000元/平方米左右的县城房价,乡镇村居民为了小孩买房,勒紧腰带、进城购房,丝毫不含糊。当然,各个县的教育政策也在有意识地引导,入学购房需求很旺盛。- [ z. Z1 E1 [6 b* @* b4 M
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二是“返乡置业”。粤西常住人口近2000万,外出打工多,基本上在珠三角,广州和深圳占了大半,返乡置业占到购房需求的1/3左右。而且,即便在珠三角买了房,甚至在县城也有自建房,但很多人还是有回乡买房的愿望,或者给父母住,或计划回乡创业,有的买房受到宗族观念影响、同乡人买房的示范效应等。总之,返乡置业这几年没断过。6 G2 q/ p% o# P% G6 G
# Z+ x9 Z3 x6 _( `2 H: f% s6 S7 Z 三是文旅度假项目。海南启动全岛住房限购后,靠近海南岛的粤西,气候环境适宜、海岸线长,很多文旅大盘热销。' S7 X" P& X" [3 _. F2 h; \' p1 V
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笔者参观了几个项目,动辄就是规模上万套的大项目在开发,但还是很受欢迎,购买客户主要来自四川、重庆、湖南、湖北、东北等省市。看来,基本生活需求满足以后,康养、休闲、度假等美好生活诉求确实很强烈。一套房子大概卖到50万-80万,对很多周边省份或内地富裕的人群来说,并不算贵。同时,珠三角居民周末度假的需求日益兴盛,项目开发后,不愁售后返租。
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县域楼市表面的红火,难掩背后的隐忧。为入学而进城购房,看似需求刚性,但本该在镇域满足的教育需求、住房及消费需求,却被动在县城以更高的成本解决。农民倾囊而出的群体性购房,是以牺牲和透支其他消费为代价,结果就是弱化了镇域经济,村镇建设水平与县城差距越来越大。/ @/ {8 n$ g9 i5 c0 ^) J7 Y5 N
" v+ ]3 m1 c! O0 d1 a' K$ Z% J 另外,不管是农民进城购房,还是“返乡置业”,抑或是康养度假需求,一窝蜂地释放,显著推高了县城的房价,助长不合理的消费模式。调研发现,3-4房、100平米以上户型的新房项目在县城最受欢迎,这就导致县域主政者盲目乐观,行为短期化、县城超能力建设、“小马拉大车”,甚至走上大城市才有的“高密度、建新区、搞旧改”的空间扩展路径。# i, a7 d% C9 d1 [0 @, D
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购房需求看似红火,但并未带来等量的人口集聚、居住需求。这就要命了,人不在这里住,对楼市而言就是无本之木,因为给当地贡献不了可持续的就业和税收。结果就是,房子密密麻麻的,但本该配套的水电管网气路等市政设施,学校、医院、环卫等公共服务设施,当下的县域财政和投融资模式根本无法支撑,结果是断头路到处都是,社区公共部分无人打理。8 x6 x( i4 \$ ^4 [. M$ c5 c
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过去十几年,各地做强大城市、围绕大城市打造都市圈,人口过分向大城市集中,导致高房价、城市病等。鼓励县域发展是我国新型城镇化的一条路子,既能满足农村居民对城镇公共服务、就业的需求,也能降低城镇化成本,还能培育内需的支撑点。但是,县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”,而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。
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(作者系房地产资深研究人士)
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