深圳二手房 深圳出台二手房指导价！六大影响解读

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深圳二手房 深圳出台二手房指导价！六大影响解读:作者：财经专栏作者、投资人 齐俊杰　　　　　最近，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。目的就是引导银行，以后全都根据指导价进行贷款。也就是说，不管你成交价怎么样，贷款是固定的。　　　　那么这个指导价跟成交价什么关系呢？

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7 {; I; T/ ?" i2 `" f  B        　　作者：财经专栏作者、投资人 齐俊杰　　　
: t! i6 V. F* n, \+ f% I, j        最近，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。目的就是引导银行，以后全都根据指导价进行贷款。也就是说，不管你成交价怎么样，贷款是固定的。
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3 O! o  R0 \2 Q) T# Y7 ]7 a" F! P$ y        那么这个指导价跟成交价什么关系呢？很显然指导价要低的多，甚至只有一半到三分之二，比如有的网红盘，二手房的价格已经到了18万一平米，但是给出的指导价只有13万，这样的现象比比皆是，几乎指导价都要少很大一块。那么这个指导价是怎么来的呢，就是根据楼盘当年的销售备案价，然后每年给一个5%的涨幅推算，好比一个楼盘是2015年，当年卖的5万一平米，现在5年了，每年涨5%，现在人家就默认为6万4，不管你真实价格到底多少。也就是说，这次就相当于一次大规模的二手房限价，之前新房限价让他跟二手房形成了明显的价差，于是很多人疯狂在里面套利，现在深圳的做法是，我连二手房也限制，从而消除这个价差。打击这种套利投资。

        深圳住建局还约谈了各大中介，让他们不得发布高于成交价的楼盘报价，现在深圳二手房市场可谓是一片混乱，很多房源失去了价格。估计正在调整，中介也正在与业主协商。

4 ^( g( y. }% H; q0 C7 P        有人问这种行政管控有效吗？还有人调侃说，深圳的指导价卖二手房，这就跟1499的指导价卖茅台一个样。最后也肯定是没卵用的。其实这还真不一样，茅台是不涉及贷款的，所以你很难限制住，但是二手房是涉及贷款的。所以这就有了抓手，下一步各家银行肯定会跟进政策的要求，按照指导价发放贷款。那么这样就相当于一次金融政策上的急刹车，将大幅度的降杠杆。
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. s) ?8 U5 i2 I& }( z# I* s8 {5 k        规避指导价的方式，只能是阴阳合同，正式提交一份，私底下再签一份，补差价。比如1000万的房子，首付原来300-400万，贷款六七百万，但现在指导价才只能给到700万，房东还得按照1000万来卖，你贷款顶多批到四五百万，那么对于购房人来说，相当于首付要提高到500-600万，很多人可能一下就力不从心了。而深圳现在投资炒房的氛围很浓，老齐认识很多人，身上都有一个月大几万甚至是十几万的房贷，还有的培训机构，教大家如何炒房，让大家尽可能的多贷款，用贷款还贷款，比如明明贷款500万就够用了，但故意做高合同，贷款700万出来，把那多出的200万放在手上，用于每年还贷款，只要够还4-5年的就行了，之后把房子一卖就发大财了，他们还给这个方法起了个名字，叫做以贷养贷，在老齐看来这就叫不作不死。一旦4-5年后房价不涨，或者涨幅没超过房贷利息，那么你就死定了。现如今，深圳住建局的做法，就是要干这个事，主动扎破这些以贷养贷的投资人的财务泡沫，让你的二手房涨不起来，很多人估计就只能去跳楼了。

        现在，还有人在心存侥幸，说银行不一定按照深圳住建局的指导价执行，这个就有点想多了，人家使出了吃奶的劲，公布了3595个小区的指导价，目的就是赚稿费吗？他肯定是早就跟银行打好招呼了，以后贷款就按照我说的价格来。而且这个指导价，也是未来收房产税的依据。所以你想想吧，按照这个指导价，要是每年交0.5-1%，你是否承受的起。
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        有人批评深圳的做法，不顾市场化脸面，是市场经济的倒车，老齐并不这么认为，现在炒房的现象早已经超出了市场化的范畴，那么就必须给予整治，否则伤害的永远是刚需，甚至是整个金融系统安全，市场化有时候也有失灵的时候，比如刚解放之后的上海，投机商人囤积居奇，造成物价飞涨，当时也必须用雷霆手段，全国调运物资打击投机，否则市场将一片混乱，所以必要的指导是非常有必要的。当房子已经不再是一种消费品，而变成投资品的时候，那么盖多少，其实都是不够用的。这时候金融上必须要给个态度，那就是降杠杆，甚至直接撤凳子。

' A4 W8 O! r( x" w        那么这次深圳的调整，会有什么影响呢？

! x* Q2 b# ^9 J) ?. T) Z# `8 l- Z        首先，银行肯定会跟进降杠杆，炒房的会遭遇重大打击，有些炒房客的资金链可能会断流，法拍房数量将大幅上升。

8 S' K9 t4 w6 V- S% j9 @' z- z        其次，一开始房东会死扛，但半年以后，很多就会明显松动。甚至被迫降价。但成交量会大幅降低，有不少人因为贷款减少，而失去了购房能力。

$ a; e  s$ h; ?% [* R7 u+ m        第三，主要影响的是中低端的房子，会误伤初次改善需求，换房链条被中断，你卖了500万的房子，换不了800万的，那你自然也就不卖了。所以整个换房循环就不转了。
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: D) F8 o/ t" f# V5 }& h/ e$ v4 `        第四，对于高端豪宅楼盘，影响不大。有钱人买房全款居多，不涉及银行贷款的话，指导价完全可以通过阴阳合同绕开。所以未来楼市可能会有分化。豪宅这块政策应该也懒得管。但是刚需，改善价格会被死死的按住。
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- Q! p5 B6 c% W        第五，看看疗效，如果疗效好，北上广甚至全国很可能推广。这次房住不炒绝不只是摆摆样子，我们已经看到了政策在不断加码，甚至后面肯定还有后手。所以还要在房子上进行投资的朋友，早点觉悟。未来即使前20的城市房价还能上涨，每年顶多涨5%，超过这个数字，就会遭遇一顿胖揍。早晚会因为用力过猛，而把它锤下来。
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        第六，指导价都出来了，房产税也就真心不远了。以后这个指导价肯定就是征税的依据。现在你拼尽老命抢回来的房子，未来都是一张一张的缴税单。
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