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[信息快递] 商铺价格查询 谁在放任“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗

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发表于 2021-3-15 00:00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
商铺价格查询 谁在放任“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗:广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员     01  最近,一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿,正在自上而下发起,并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。  这个存在了很多年的银行贷款产品,此前从未被如此关注过。一夜之间,就彻底暴露在阳光下裸晒,却是被当作“过街老鼠
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          广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   
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        最近,一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿,正在自上而下发起,并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。8 l$ `# ^$ _! U; F; ~% l3 V9 c

$ ?6 u0 E1 t  f1 w- K/ Y2 }        这个存在了很多年的银行贷款产品,此前从未被如此关注过。一夜之间,就彻底暴露在阳光下裸晒,却是被当作“过街老鼠”喊打的,真得是唏嘘不已。% H9 h8 V8 m) G! n+ Q; B

& {6 Z& [' ?5 N2 ]' I( j4 e        [I]“经营贷”
流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092926521.png">, r3 K7 ]/ ~3 W
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        毫无疑问,经营贷“进入楼市”,实在太坏了2 h+ u2 E( _8 t1 O

, y' d/ E" M" [; U2 c        对中小企业生产经营形成“挤出效应”本来是纾困中小微,避免资金链断裂的资金,但却违规流入楼市,对中小微百害无一利;( n" b+ ?: P9 S( @

( ?! @- R1 j/ c5 W$ R& E7 B        对投资炒房违规“加杠杆”火上浇油。对于炒房,本来我们有差别化的信贷政策控制,但经营贷这一顿猛如虎的操作,政策被突破了;; o2 T$ `5 k) M' S
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        “房住不炒”
顶层
架构,变现削弱了。
有了经营贷,通过“过桥融资-全款买房-套取经营贷-还掉过桥融资”,可多次套利。只要房产增值,就可以把增值部分套出来,循环往复。控制资金流入楼市的规模,这个顶层战略也受到极大损害。2 R% e" a5 A4 ~& n- v
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# [6 `4 e% h8 p        经营贷是不是很可恨呢?可恨、可恨、可恨,重要的事情说三遍。1 y7 y/ l% t7 C
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        但我很纳闷房产抵押的经营贷、消费贷等,此前一直就存在,一般用于中小微或个人短期拆借应急(比如企业急需流动资金、偿还短期债务,个人装修等);额度比较小,一般为房产评估值的50%,针对个人的贷款一般低于100万;贷款周期也比较短,一般在1年以内。' ^( ~( B0 [3 `4 {# }& b
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        [I]“经营贷”
流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092928528.png">& P1 V, Y! G/ G3 U
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        更重要的是,这类贷款的利率比较高。上图是2017年深圳部分银行消费贷、经营贷的利率水平。过去,这一类型的贷款利率,很多在6%-7%,有的到了10%左右。所以,拿这个周期短、成本高、额度也小的资金,去投资流动性差、单体价值高的房产,实在是很不划算。所以,过去很少有这类资金流入楼市,自然也从未受过监管层如此高度重视。
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3 L4 M1 B$ p, z& {8 L' P/ d+ c        但这个贷款产品,在2020年变啦。首先是利率降低了,消费贷、信用贷主流利率降至4.36%,抵押贷主流利率低至3.85%。但是,按揭贷款利率比较高。2020年各月,首套房按揭利率,都在5%以上,二套还要高出60个基点左右;今年2份首套、二套按揭利率分别为5.26%、5.56%。
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6 y: l2 x4 N' i( q: z+ ]3 N7 U        [I]“经营贷”
流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092930522.png">3 M4 h! H6 H/ m" ?7 A9 \
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        其次,贷款期限变长啦,额度也增加了。通过循环放贷、先息后本、到期续贷,无需再过桥,创造出所谓的“气球贷”“接力贷”“循环贷”等。而且,经由房产抵押,额度也放大了,最多可以贷到房产价值的9成,活生生将一个非主流的贷款产品,变成了一个主流产品。: [1 c$ [* a, t0 F

9 I( Y/ N0 i' f/ Q        [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092932523.png">& ~3 _. g# v) A7 p9 y# X

+ ^  N/ t0 C4 o: ^; o        而且,银行还怂恿业主办理这类贷款产品,把增值的部分抵押出来,换个大房子、炒一套。去年以来,我接到很多房产中介或金融中介的电话,除了问你要不要买房,就是咨询你要不要贷款。如果你说没有资金,就会问你,手上有没有房产。只要有房产,利率低廉、足额的贷款容易到手。4 ~. X5 [" V! X$ Q4 c) R
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        疫情下纾困中小微,降低贷款利率,本在情理之中。但我纳闷的是,中小微的融资需求都是小额的,也是短期的。为什么要把额度做得那么大,可以探至1000万,可贷款10年以上,难道也是纾困中小微吗?目的很明显。那么,究竟是什么动力,导致经营贷、消费贷“异化”、进入楼市?
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0 C# I8 i- F# a& s. G+ W        我觉得,有两个原因。: D9 @; P- {3 N

# C, H, z4 i$ g: W0 g7 p        一是疫情后银行有“贷款任务”,但中小微风险大,银行不太愿意贷款给中小微。但同时,楼市在疫情后迅速回升,出于贷款安全、放贷收益的考虑,银行自然就会纵容经营贷资金进入楼市。这样,不仅完成了放贷任务,也支持了中小微融资,还保障了银行资金安全和收益。% B0 {/ e7 V2 J/ g$ D9 K4 f0 E

$ N" A  u9 k  w        二是银行也想在楼市上套利。银行的资金,之所以能披上中小微贷款的外衣,堂而皇之地进入楼市,靠的是成千上万的资金中介。2015年以后,这些资金中介就大行其道,一开始在P2P、私募领域活跃。2018年开始转向楼市,其中既有房产中介在做,也有P2P和私募转行的。7 A9 m: A# i* W# D/ i- N
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        有这样一个数据,深圳活跃的房产中介也就3-4万名而已,但资金中介有多少呢?8万名以上。) s' D' ^( z* r
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        大量的资金中介,他们对接银行资金,并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务,牵线搭桥、灵活多变,多数没有固定的办公场所。
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        即便是有工商注册的公司,也很难从其经营范围,看出其融资中介的本质。去年爆出的深圳“深房理”事件,可谓冰山一角。
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6 n. R2 n* V; V* T7 O4 ^        从看房、过桥、买房、贷款,甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等,这类公司为炒房客提供的是一条龙的服务。
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* {( A% q! @+ m        当然,近水楼台先得月,有好的标的,也亲自进场,肥水不流外人田嘛!
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% @( G# Z, n3 i! y. J$ u, n        问题是,万变不离其宗的是,他们的钱都来自银行,也印证了那句话,“影子银行”就是“银行的影子”。其背后,则是银行内部的人和这些资金中介、房产中介里应外合,共同获取套利收益。: c* |2 w% @" ?

* H0 G: z! b; w! \( ^  l        表面看,这是个共赢的游戏:银行完成了放贷任务、贷款收益有了保障、资产不良率下降,客户经历奖金有了保障;购房者获得了资金,买到心仪的房子;这条链条上的房产中介、资金中介获得了佣金;房价上涨,有产者开心了;楼市回升,皆大欢喜,就业、投资、财政有保障了。
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        那么,谁输了呢?: {% r+ L4 Y! [. e

3 K0 ~8 _# w$ j4 M( A        对这个问题,银行心知肚明、地方部门心知肚明。所以,你让银行去自查,能查出来呢?如果查出一大批违规,岂不是说银行的风控、内控、个贷、对公贷都有问题吗?这对银行百害无一利。- Z+ t7 B0 t2 @3 ~4 z( C

" x" z& N3 \% I, v$ Q- e        所以,就不奇怪,最先爆出经营贷违规进入楼市的深圳,4月22日公布说,只查出3笔。1 |. j) H/ W7 h1 y& h# W" `$ n- d

4 F) H$ l' t: V$ |, h) W        然后,斩钉截铁地说,“没有问题,不要乱说”* ~/ x/ O/ I3 r0 f# Q

& U7 n& \: g6 V& v% S, q3 c( W; h        既然,银行发放贷款时,大概率知道这个资金是去往楼市了,这时候再去“抽贷”,让他卖房还贷,这对购房者就是非常不公平的。如果他的房子一时半会儿卖不掉,你还要继续“抽贷”,这不是逼死他的节奏吗?利用银行资金炒楼,炒房客该处罚,但那些违规放贷的银行,只顾赚钱、将财金纪律置于脑后,违背“房住不炒”的银行高管们,应该受到更大的处罚。. p! z! f# j- M. r, D

! u" k. X: \9 l$ n: H        我们看看上海这个案例。这名贷款人1月25日从中信银行(行情601998,) M# r. B6 A4 E) s$ t8 v# }. `  }
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)申请了一笔经营贷款,金额为500万元。1月29日,上海银保监发布了严打经营贷的文件。仅仅一个月后,银行发去告知函,宣布合同下的全部贷款提前到期,贷款人被要求,在3月底前还清500万贷款本金及相应利息。* b( v6 g# p1 m1 D6 m, c, E' J

# B0 y7 T6 V4 K4 o, D        你说,是银行该被罚,还是借款人该被罚?- e/ u3 C, Y1 `

1 t0 a" ]. B# b# E4 Q        [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092934520.png">* N! h& O; K1 n0 c
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        类似深圳这样的城市,2020年以来发放的贷款中,太多违规进入楼市的案例了。如果真的严格起来,很多贷款是要被“抽贷”的,很多投资客是要卖房的。8 X9 {$ f! f& h6 m7 P7 a
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        问题是,大规模放贷后,又大规模抽贷,次生灾害很大,能真正严格起来吗?如果严格不起来,去年查出3笔有问题,今年查出30笔、300笔有问题,有意义吗?% i, r. i# `* |& l! s  ^5 U

$ e7 q. @1 d! o! O# G        上面的央视快评讲的有道理,大家可以看一看。
& q7 \* O7 D' o. F              本文由平台/作者授权金融界发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网名家专栏。
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