厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折 开发商亏也要卖

鹤卷铁工

进入8月份，在副热带高压带逼迫下的厦门，手机会持续收到高温橙色预警信息。午后炙热的街道上，行人寥寥；8月也是台风高发期，经常会风云突变，电视上都有专门频道播报实时台风情况。而在今年这个酷暑，厦门房地产降温的消息，比台风更引人关注。
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日前，证券时报·e公司记者前往厦门岛内外一手、二手代表楼盘，实地探访楼盘降价情况。

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受房地产市场调控的影响，今年上半年二手房市场持续冷淡。在这一背景下，厦门二手房价格、交易量出现下调。安居客统计，目前厦门二手房均价最新4.5万元/平方米，环比下跌了4.38%，这一趋势也与链家网发布的信息基本相符。
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' G. C; ]: f' p- _$ V成交量也出现下滑。厦门房地产联合网数据中心的监测显示，今年上半年厦门二手房共成交10479套，比去年上半年同期下降超过一半。分区来看，位于厦门岛外的海沧区和翔安区成为近一年来领跌区域，其中海沧区同比下降约14%。
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# X$ k' a9 ~( T/ f$ M参考链家网统计，记者以意向购房者身份前往了海沧区未来海岸浪琴湾小区某房源探访，近期显示降价超过20万元。
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“海沧区是现阶段岛外规划最完善的，道路比岛内宽阔，车开着都舒服。”滴滴司机吴师傅在经过海沧大桥时特意强调，这一桥两价，岛内一边均价四五万元/平方米，岛外海沧区经过这几年迅速翻倍，单价已经升至3万元。

该房源现总价出售360万元，三房两厅，从今年5月份开始挂盘出售，2.88万元/平方米，低于近期该小区成交均价，也低于当前小区挂牌价1000元左右（因为购房满五年，税费低）。记者前往该房发现，楼层偏低，整体装修偏陈旧，前后视野被高楼阻挡。

( y9 Z) y+ H1 u1 p4 l链家中介还带领看了同小区多家类似价位户型，并表示这些房型价格有得谈，这一片比挂牌价下调10%并不罕见，中介自己最近就成交了一单，挂牌价与成交价相差20万元。
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( Z$ ~0 C, v+ \" Z4 y据介绍，当前这片区域成交的主要是换房客和需要资金周转的投资客。前述降价超过20万元的业主就打算换附近一套别墅。也有业主常年在省外，来厦门旅游顺道买了这里房产作为度假点，现在资金周转，出售任何一套都可以，价格也有得谈。

中介表示，当初业主买入价也就每平方米几千块，现在早都翻倍了，总价让一些也不是不能接受。看房记录显示，降价后前往看房的次数明显增多。

除了单套降价出售，厦门近期还出现了整栋打折出售。

+ u+ Z$ O3 t5 o1 l记者也前往岛内湖里区一处大楼，显示里面的户型总价下降60万元，现总价以420万元出售。这里临近高速路，而且没有隔音栏，楼龄显示超过25年。附近中介公司工作人员表示，这处大楼属于住宅和商住混用，楼下环境也不是很好，这一波调整幅度比较大。
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- {: d0 }$ n( c3 p本地公司中介刘先生介绍，岛内思明区槟榔东里现有整栋6层12套打包出售，售价3.85万元/平方米，而同片区二手房均价4万至6万元/平方米不等。

中介介绍，这12套都是同一个业主，属于公司产权。现在需要周转资金，打包出售，也可以分拆出售。不过税费需要买家负担。出示的房产证登记日期显示在2008年3月11日。
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& U' h& y0 {) M3 C, w- K  f记者前往了该楼所在的小区，属于老城区，大部分都是10层以下，周边有一所小学，早上一队保安从楼下商铺经过，商店大部分还没有开门。

! D) ~0 A5 a% ^/ T/ k; n价格倒挂的豪宅

: b- e4 q( R1 N- W1 _由于地产调控政策升级，厦门二手房税费成本提升，让不少购房者目光投向了一手房。当前厦门市与多数城市一样，新房不得超过预售备案价格进行销售。厦门房地产联合网数据中心统计，今年二季度厦门市新房总成交为8469套，面积约为60万平方米。其中，一手住宅成交1216套，同比下降了约一半。

1 b4 g, W. P* O% a+ s8 {, a8 b证券时报记者前往岛内一处宣传为标杆型豪宅项目的华尔顿1275。
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一进样板间门，40多平方米的客厅装修富丽堂皇，但大理石地面上隐隐浮现一层灰，留下来往的鞋套印记；整套将近200平方米的中低层精装豪宅里没装空调，待一阵子就会觉得闷热。
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: A- E2 U# c& @/ W$ d2 [# d“这套原来是样板间，卖出去了，现在只是临时开放。”现场销售人员称，前几期推盘销售，样板间也只会在指定日开放。华尔顿1275这处豪宅项目位于厦门会展中心北侧，作为最后一期压轴楼盘，可以南眺望海，20余层以上客厅配置全景落地窗。
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& {: N8 U) G; o不过，很多迹象显示，这期豪宅开盘迎客准备得有些匆忙。
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* T6 n' w+ v; k" f9 f. z除了样板间，从主干道进入营销中心，要借用工地大门进入，门口保安扬手指了指路，要经过一处尚未完工的商业物业大楼，楼上面挂着“少量席位，错过不再有”的标语，楼下水泥地面砂石还未清理完毕；营销中心前往样板间的路上，也未完全装修完工，几处地板砖还靠墙侧放，地面堆了几处和好的水泥。
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4 Y+ y7 W- T4 U另一位销售人员也介绍，前一天下午才通知拿到本期的预售证。这是岛内当前仅有的新建豪宅项目，现场销售报价平均6.7万元/平方米，不同户型比上一期平均售价有所下降；目前本期售卖在安居客显示报价7万元/平方米。
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现场销售计算，如果取中间无遮挡看房楼层，按照单价近7万元计算，一套196平米四房二厅豪宅总价1375万元，首套按照三成首付计算，平均月供5.1万元，且不接受公积金贷款。

与周边二手房整体单价相比，这处豪宅价格高于周边二手均价，而附近的同类豪宅项目海峡国际社区一期二手房均价已经普遍在8万元/平方米左右。

即便一手与二手盘倒挂，这次并没有引发楼市“打新”潮。开盘当天，前来看房的顾客也不多。前台接待处，接近中午时分登记的客人不足10位，沙盘周边的客人寥寥几人，几位小朋友穿梭在展厅内嬉闹。样板间临近中午11：30就准备关门了，楼梯间负责开关门的大姐也称一上午没什么人，快下班了才多起来几位。
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销售人员反复强调项目优越性，毕竟岛内已经有七八年没新拍土地了，这个项目靠近会展中心，地理位置好，180平方米以上的豪宅不限购，配套的小学、中学在全省排名靠前，前几期销售都很火爆，买房的大部分都是泉州等厦门周边外地客。本次来看房的主要是以前看过房的老顾客或者老带新，一天10套左右，开盘就是走个形式。
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由于厦门最新限购面积门槛提到180平方米，岛内推出新盘基本都是大户型的千万级别的豪宅产品。据厦门房地产联合网统计，岛内的在售新房总价段为700万元-1500万元，五缘湾等地区优质学区房处于厦门房价顶端，而房源缺乏教育资源，楼盘品质欠佳，成为降价主力。
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“这个时点开发商都要现金流。”据多位业内人士介绍，有的岛外项目三成首付可以做到一成，关键去撬动剩下的七成银行贷款来舒缓资金紧张，有的开发商向银行抵押受限制，只能转向地下融资渠道。
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亏着也要卖

* b" ^! C2 F' O  s! l. ]链家网统计显示，8月份厦门在售新房达到146处，其中岛外海沧区和翔安区推盘最多，均超过30个。据介绍，翔安区南部新城规划为厦门城市副中心，在“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市发展格局中，将扮演重要角色。这里也诞生了日前热议的“地王”项目，记者前往融创东南府项目所在楼盘。
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  _$ v& e+ Y& j7 t从厦门岛内北上穿过渡海翔安隧道出来，开车前往该项目大约需要数十分钟。道路两边绿化还没跟上，大部分楼盘尚在施工，外墙密密实实罩在绿色防护网上，吊塔高高俯视着一方黄褐色土地，四周被阳光照得发亮。

每每经过一处十字路口，几位手持红色传单、身穿衬衫的年轻人迅速抬起头，朝向车内边喊、边挥舞手中传单，焦急揽客。驱车来到项目销售中心外时，双行车道一侧已经停了一排，大约十多辆车。走进大堂，前台工作人员逐一确认来访者身份，并询问同行者互相关系，分别配对接待的销售人员，区分讲解。进入大厅，整个规划示意图前，只有记者一行看房者。讲解结束也没有见到几位新增客人；沙盘显示两栋高层，已经有一栋售罄，前排小高层别墅区也大部分售罄。
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8 J" ]/ p* f/ Y' C: t& `& X现场售楼人员郭先生表示，现在开盘售价是3.6万元/平方米左右，而当初计划售价是5万元。

而据本地媒体报道，这片地块2016年楼面价格高达3.75万元/平方米，堪称翔安“地王”项目。在融创东南府所在的翔安区，近期房价下调波动较大，7月份二手房均价2.5万元/平方米，相比去年年底下跌约10%。
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7 {+ ?: a5 O8 _7 S“是的，我们差不多卖一套、亏一套，但现在还是得卖。”当问起亏本售卖，郭先生略显尴尬，预计项目可能会亏损将近10亿元，但这是融创进入厦门的首个项目，得把品牌做起来。相比岛内单套动辄上百平米，岛外这处项目也主打高端，高层面积平均95平方米/套，临近在建的3、4号线地铁口，配置有双十中学和实验小学的翔安校区。预计2021年交房，送装修和部分家私。

财报显示，去年融创中国营业收入达666亿元，同比上年创下了87%增长，净利润首次突破百亿元，但高杠杆运作著称的融创在去年资产负债率也同比攀升至高位，超过90%。
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中原地产首席分析师张大伟向记者表示，各地新盘降价基本没有出现，主要调整集中在二手房市场；至于厦门豪宅项目有一些地王项目，一般都是大型开发商，单个盈利与否对整体影响不大，虽然按照容积面积计算当前入市是亏损的，但不排除后续货值升值，毕竟2011、2014年都出现过类似情况。

看完样板房后，郭先生计算了一套中间楼房供参考，按照3.7万元/平方米左右单价首套计算，首付三成107万元，组合贷月供比纯商贷月供便宜1000元左右。
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% }) ?1 u$ t: h. y4 }- v6月，厦门在公积金贷款方面推出了新政，职工家庭首次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为120万元；职工家庭第二次申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为100万元。另外，外地缴存住房公积金的职工，在厦门购买自住住房也可申请住房公积金贷款。
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  u7 Q; \  x0 w! ?8 v! z: T“厦门户口么？”这几乎是每一位现场销售人员必问问题。
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. e& t7 F7 Z/ |6 q5 w- [* T8 K在人才引进上，厦门也进一步放宽。购房补贴最高每人每年10万元，最长发放期限10年，累计不超过100万元；租房补贴最高每人每月5000元，最长发放期限5年，累计不超过30万元。
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在相对宽松的公积金政策下，也便利了人才购房。郭先生介绍，有位台湾籍教授按照人才引进计划，直接全部利用公积金贷款买了房。

对于厦门楼市，张大伟表示，厦门新建住宅价格数据目前依然是历史最高位，同比2015年上涨了52.9%，二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%，地价的溢价率也非常明显地出现了下调。预售价格严控、调控持续发酵，低地价项目陆续入市，倒逼高地价项目加快推售节奏；但对市场来说，或将形成一定的“市场让利”预期，可能刺激需求小幅回暖。对后市看法，张大伟表示厦门二手房应该会持续调整，主要看信贷等政策情况。

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