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发表于 2016-7-1 08:37:44
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中德四宗罪：
一、违规、违约、强制交房
开发商违规，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条规定“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。”第七条规定“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”《济宁房地产开发项目竣工综合验收办法》等地方法规都规定：未“取得开发项目《综合验收备案证明》”或《分期综合验收备案证明》的情况下不得交房。 “经批准分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，但必须按照整体建设进度验收相应配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施。”开发商无视这些法规，违规交房。
被告违约，《商品房买卖合同》第八条约定，“1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。”或“2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”才能“符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。无视这些合同条款的约定，违约交房。
强制交房有两种方法：一是通过合同的补充协议制约业主。二是，以哄骗的手段让原告收房，说已经有了《综合验收备案证明》等等。
二、违规、违约、强制交房的后果
为什么地方政府的行业法规三令五申地要求，购房合同的制式合同部分也要求开发商要有《分期综合验收备案证明》才能交房呢？因为综合验收包括很多内容，是多项专项验收全部合格之综合，缺少综合验收的程序就不具备居住条件。其后果是交付的房子无法装修或居住。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第八条规定“房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。”简而言之，到合同约定的办证时间，因为手续不全而不能办理《房产证》。
三、缺陷交房
为什么说是缺陷交房？交房应有的手续不全，很多专项工程没完工而强制交房就是缺陷交房。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中明确了综合验收备案的八个方面，其中与业主切身利益相关的是3、4、6项：
第3项“基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件”这与业主切身利益相关最为突出，开发商所交付的住宅小区，其基础设施和配套公用设施没达到使用条件。公用配套没有完成：该小区院内一个路灯都没装，道路未完工，电缆沟未完工，绿化景观基本没做，院内没植一棵草，密目网下覆盖着建筑垃圾，还有成垛成堆的建筑材料和建筑渣土，未设置安防监控系统、门禁系统老旧与宣传不符，宣传高档小区电梯间只涂刷了乳胶漆，无大理石或墙面砖等等。如此草率交房，哪能取得《分期综合验收综合备案证明》呢？
第4项“单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备”所谓单项工程，每一期都是一个单项工程，每个单项工程的基础设施和庭院配套公用设施，以及每个楼的单体建筑都是一个单位工程，每个单位工程都有很多分部分项工程组成。楼房内的供水、供电、供暖、天然气、消防、电梯，这些分部分项工程都是要经过专业部门来验收合格，才能取得该单位工程的验收合格证。临时水、临时电、暖气和天然气未开通，电梯还在检测中。如果开发商不出示济宁市建筑质量监督站的验收证明，业主不能确定交付使用的楼房，是否符合国家规定的工程质量验收标准，但是开放商的质量验收手续不完备是显而易见的。分部分项工程未完成，单位工程未见质检手续，单项工程综合验收空缺，又怎能取得《分期综合验收备案证明》呢？
如此状态下的公用配套和多项未完工，政府管理部门理所当然地不会签发《综合验收备案证明》了。业主强烈要求被告尽快完成未完工程，按照山东省、济宁市的地方法规所提要求，在完成未完工程后按程序递交备案材料，取得该备案证明并公示。
四、为什么开发商强制交房 缺陷交房
为什么开发商在该小区多项工程未完工，明知不具备交房条件的情况下强行交房呢？因为开放商不想再承担延期交房的违约金。开发商的行为已构成违规违约强制交房，开发商还违反了交房程序，采取了先让交钱，后让看房的办法，还让一次性交一年的物业费才给钥匙，且物业费高达1.38元/月，广大业主不需要如此高星级礼遇。为此，业主强烈要求被告尽快完善公用配套设施，并达到能居住使用的基本条件。
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