@济宁业主！开发商与业主签订70年车位转让协议属于违法！

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近年来，伴随城市化进程加快，人防工程建设获得跨越式发展，人防工程的布点也随着城市骨架的拉升，不断从中心城区向外扩张。人防工程既是防空防灾的战备资源，又能缓解城市平时停车难的突出矛盾，其平战结合的特点越来越被广大市民所认知。但与此同时，老百姓对于人防工程的使用权，尤其是商品住宅小区人防车位的使用权产生了越来越多的疑问和困惑，此类咨询投诉也逐渐成为最近几年的热点问题。

据了解，济宁市商品住宅小区人防车位属于人防工程范畴。根据《人民防空法》的规定，人民防空实行“长期准各、重点建设、平战结合”的方针，贯彻与经挤建设协调发与城市建设相结合的原则，国家鼓励时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。目前，济宁市商品住宅小区“结建”防空地下室的建设严格贯彻落实《人民防空法》的规定，战时功能经入防主管部门批示确定为人员掩蔽、物资储存等；而平时功能经规划审批，多用作机动车停车库。

对人防车位的产权归属，法律法规层面，现行的《中华人民共和国人民防空法》以及《山东省实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法》对人防工程的产权归属均未作明断。政府规章层面，济宁市于2010年2月13日颁布了《济宁市人民防空工程建设管理办法》（济政办发[2010]18号），第二十三条规定“人民防空主管部门单独修建或其他法人使用国有资金修建的人防工程以及按照法律法规和规定结合民用建筑修建的防空地下室，属人防国有战备固定资产。社会融资和地下空间开发利用兼顾人防要求的人防工程，按照谁投资、谁所有的原则办理产权登记”。

老百姓咨询涉及的人防车位，绝大多数位于商品住宅小区“结建”防空地下室范围内，按照上述政府规章条文规定，“结建”防空地下室属人防国有战备固定资产，战时由国家无偿征用，但在实际操作层面上，无论是普通车位还是人防车位，均无法办理产权登记。很多老百姓反映的开发商“出售人防车位”的行为；“实质并非法律意义上的 “出售”，而是通过转让人防车位的长期使用权来取得一定的使用收益。因此人防车位的产权归属无法办理，也无法进行产权转让。作为人防主管部门，从客观上分析，不能将其行为认定违法。但有的业主反映开发商签订的车位转让协议，租赁期限为七十年，这就明显违反了《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。如业主对开发商的此类行为存在争议，建议参照合同法、物权法等民事法律，通过司法途径解决。

小知识：如何区分人防车位和普通地下室？

区分是不是人防工程，可以从以下几个方面看：一是从建筑形式上看，是否有战时出入口，防毒通道和密闭通道。二是从防护功能上看，是否有防护单元和抗爆单元，防护密闭门、密闭门和防爆波活门。三是从结构内容上看，是否具有抗核爆荷载冲击波的设计，地下室顶、底板以及侧墙厚度都明显高于普通民用建筑，一般都是全埋式的建筑。通常情况下，独立的人防地下室都有人防口部，门为比较厚重的防护门和密闭门，很容易分辨出来，里面的车位均为人防车位。如果在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，那么人防防护门（防护密闭门和密闭门）围合空间里面的车位，那就肯定是人防车位。有一些上万平方米的地下停车场里面有很多防护门，识别还是有难度的，可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。一般情况下，开发商在上报规划的时候已经明确地下室的功能，哪些部分是人防工程，哪些部分是可以出售的产权车位。