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文/东南偏北
最差钱的
房地产行业，在关键时刻总能够想办法弄来钱。
3月7日，英国金融时报引用了Dealogic数据，据数据显示，2019年头两月中国房地产商所发行的美元债规模已经同比增加136%至190亿美元，这一数据已经超过了2019年房地产企业到期债务规模。
也就是说，中国房企在2019年头两月借到的钱，已经超过了2018年全年所归还的债务规模，其举债规模创下了往年的历史记录。
我们知道，房地产商是属于典型的高负债行业，绝大多数房企，在资金占比上，自有资金只是一小部分，大头都是借的，所采用的是一种以小博大的资金效应。
以前国内
楼市形势好的时候，房企一般都是以银行、公司债券和非标融资这几种方式去搞钱，当然，最主要还是找银行借钱。
但2018年来，随着楼市调控趋严，银行越来越不愿意借钱给房企，有的银行是直接拒绝给房企贷款，比如2018年时，恒丰银行直接出台《关于暂停受理房地产行业新增授业业务的通知》，不再给房企贷款；
也有些银行虽然仍给房企贷款，但把利息提高了不少。所以整体来看，在过去一两年，房企的融资环境，完全可以用急转直下来形容。
正当房企为找钱担忧时，新的契机出现了。因为2019年，全球各国的股市开始强势反弹，参与股市的人多了，相应参与债市的人就少，导致2019年开始相应的债券市场收益率急速下行，以致出现“资产荒”，所以破求需要买家来进行支撑。
而国内的房企呢，刚好在国内又难借钱，一拍两和，2019年一大批房企开始涌入美元债券市场。
值得一提的是，往往能够在国外发行美元债的房企，往往是那些资产规模较雄厚，年度排名靠前的企业，国外的机构会根据一系列指标，比如净资产、土地储备、楼房销售业绩等指标对国内的房企进行评级，所以往往能在国外发行美元债借到钱多的企业，基本上都是行业内的龙头企业。
这样也凸显了两个问题：一、会让房企加速分化 ，二、房企在债券市场的违约风险在上升
一、房企开始加速分化
我们知道，房企要想来钱快，一般有三种模式。
要么卖更多的
房子，迅速回笼资金；要么就是通过企业转型，让产业更多元化，不再让收入来源单纯依靠卖房子。最后一种方式最直白，就是借更多的钱，然后用新钱去还旧钱。
但钱紧后，这三种模式，都不利于中小房企的生存。要说卖房子，中小房企的品牌效应，以及营销宣传啥的肯定是不如头部企业的。要说转型，钱都没的，又谈何转型。至于借更多钱，那更是难上加难了。
在2015年下半年至2018年时，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，房价大涨。如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求，也就是寄希望于卖更多的房子让房企走出“缺钱危机”，是极度困难的。
而现在出现了大企业能够借到钱，而且还是巨额，那么将有利于大型房企的转型，而那些中小企业，无非两种结局，要么就是在夹缝中求生存，挺到下一轮楼市“牛市”，要不就逃不脱被并购的命运。
二、房企在债券市场的违约风险在上升
在前面也说了，往往资质越好的房企，发行美元债能借到的钱就越多。
但借钱是需要还的，而且绝大多数房企借钱需要还的利率一点都不低，前阵子有新闻报道，某头部房企优先票据的利率高达13.75%。
在笔者的记忆里，上一次见到如此高的房企巨头美元债券利率是很多年以前了，大伙都宁愿用高利率去换钱，也反映现在的房企是真的差钱。
根据彭博数据，我们国内的房企在2019年债券的到期规模，已经远远高于同期数据，而此次国内的诸多房企之所以要高利率的方式发美元债，而且规模如此之高，极有可能就是为了借新钱，去还旧钱。
今年头两月借钱的规模就已经达到了2018年全年的规模，这是一个极为恐怖的数据了，相当于房企把自己的未来给压上去了，怎么说呢。
比如今年借的钱，一般都不用当年还，根据合同的差异，有的是两年，有的是5年，等到时候需要还债的，房企又该如何去找更多钱？难道又寄希望于国际债券市场下行？
在笔者看来，海外融资只能当做权宜之计，如果总是寄希望在国外搞到更多钱，有一天总会使自己陷入其中，因为一旦当房子在国外搞不到钱后，房企的资金链和债务问题将会马上浮出水面，到时候容易形成一系列恶性循环。
所以，不难看出，国内房企相当于把自己的未来给赌进去了，唯一能够寄希望的就是自己的企业能够转型成功，通过各路产业增加企业的收入，唯有这样，才能在大量债券到期之际，不出现违约。
在房地产债发行政策尚未见到实质性放松之际，现在房企终于通过发行美元债的方式贷到了巨额资金，可以说能够段性缓解相关企业的流动性压力。
不过正所谓：“凡事预则立，不预则废。”，如果房企只是借钱当做一种手段，而不去为未来发展做规划、不把这些钱用于转型、发展多元产业，那或许这才是灾难的开始。
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发表于 2019-3-7 22:05:17