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房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
原创 一棵青木 远方青木 昨天
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恒大的事这几天刷屏了，各种各样的视频和图片在大小微信群里疯狂流传。
很多人让我谈一下恒大的事。
其实恒大的事没什么好谈的，事就那个事，你们看完群里的视频和图自己就清楚了。
大家其实想知道的，是政府会不会救恒大，以及普通人应该怎么办。
先说结论，我不认为政府会去救恒大，我也反对政府救恒大。
如果救了恒大，那持续几年的房地产调控就白费了，所有努力付诸东流。
政府不会去故意打压恒大，但是绝对没有救恒大的义务。
这一劫，恒大渡过去，算他的本事，渡不过去，也和别人没关系。
冰冻三尺非一日之寒，恒大会暴雷和国家对地产行业的严厉调控有密切关系。
但问题来了，国家是刚开始调控房地产么？
房住不炒不是上个月刚提出来的吧，这口号中央都喊几年了，你们这些地产商听了么？
恒大暴雷和自身激进拿地的政策有直接因果关系，但其他地产商又能好哪去。
2021年9月，恒大现金彻底耗尽，再也无力兑付。
但2021年6~7月，关于恒大商票延期，资金链出现极大困难的消息就已经全网皆知了。
是地产寒冬导致的么？
整个2021年上半年，如果你打开地产新闻，看到的会是各种地王，各路房地产商疯狂的买地，喊出一个个令人目瞪口呆的天价，土拍价格不断的再创新高。
为了遏制土地价格飙升，今年中央推出了土地集中拍卖制度，希望通过压制地产商资金流动率的方式来遏制地价。
结果，地价连创新高，地产商举牌的热情高涨的让负责拍卖的官员都害怕。
“史诗级别的土拍”，屡次成为新闻的标题，一次又一次。
每一次集中式土拍，都是一次地价再创新高的过程，政府多番更改了拍卖规则都无法改变这一结局。
2021年4月28日，扬州市首次集中土拍，拍出了1.42万/平的价格，地价比周边的房价还贵，市场纷纷预测扬州市的房价肯定要到2.5万/平以上。
要不然，地产商会亏本啊。
中介们的朋友圈，马上就疯狂了。
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2021年6月，扬州市第三场土拍，再次拍出天价，扬州的刚需看完土拍价格，集体崩溃。
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为什么这些地产商敢开这么高的价格去买土地，扬州房价才1万多，你居然把地价都拍到1万多了，不卖到2万5都铁定亏本。
是不是自己对房地产的价值预判的还不够，是不是现在的房价太便宜了？
要不然，比我们专业的多的地产商，为什么敢预测扬州的房价会到2.5万。
这个问题问得好，为什么拍下土地的地产开发商清一色都认为扬州的房价会到2.5万以上？
这个判断其实搞反了因果。
土拍市场是价高者得，并不是能准确预测未来房价的地产商会成功拍得土地，而是对房价预测最高最激进的那个地产商才能成功拿下土地。
地价屡创新高，对未来房价的估测也屡创新高，只能说明一件事，那就是市场上有大量的地产商，拿地的策略非常激进，认定未来的房价会暴涨，至少翻倍那种涨。
中央明明都在喊房住不炒，为什么他们敢认定未来的房价会翻倍暴涨？
有地产商认定未来房价会翻倍暴涨，这不可怕，林子大了什么鸟都有，保守的一定有，激进的也一定有。
可怕的是，这些激进的地产商一直活得好好的，而且规模越来越大，拿地能力越来越强。
你信不信房住不炒这不重要，但这些以历史最高价拿地的地产商肯定是不信的，他们根本就不相信政府会真的压房价。
在2021年6月份以前，这些地产商都十分乐观的认定，等自己拍的这块地几年后开发出来，房价一定已经翻倍了。
一直到恒大崩盘。
9月份，扬州再次供地，土拍狂潮已经明显退烧了，开发商拿地明显变得谨慎的多，多块土地底价成交，最高楼面价约9333元/平米，远远低于前几次土拍。
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不杀鸡儆猴，这帮地产商怎么可能会冷静下来。
这帮激进地产商敢这么豪赌未来中国房价暴涨，最大的底气就是认定政府必定救楼市。
怎么可能不救嘛，不都是说土地是政府的钱袋子。
要是头部地产商倒了，这得影响产业链上多少人啊，得多影响经济啊。
恒大只是第一个出事而已，还有很多地产商也已经岌岌可危了。
河南头号房企建业集团的一封求救信，前几天也在网上流传。
求救的原因，说是因为水灾和疫情影响了公司的资金运转。
河南这么多企业都没事，就他有事。
2018年，河南建业集团上新闻，是因为挑战了登封市政府的限价令，通过阴阳合同、捆绑车位销售等手段变相高价销售房产。
2020年，河南建业集团上新闻，是因为组建了一个不降价联盟，号召河南的房企统一阵线，绝不降价。
2021年，河南建业集团上新闻，居然是因为一封求救信。
类似恒大和建业这样资金链出现困难的房企，肯定不止一个两个，你看看过去几个月土拍市场到底多么狂热疯狂，就知道类似的房企到底有多少了。
如果这样激进拿地的房企连环爆炸，对经济的确是有很大负面影响的。
那政府救还是不救？
救，和不救，是两种选择，分别会产生不同的后果。
第一种选择，其实我们已经试过了。。。
自2010年强硬调控房价以来，地产商的日子很不好过，房子卖不出去，堆积如山，库存压低太大，大量的地产商哭诉日子难过，马上就要过不下去了。
为了拯救这群地产商，中国政府在2014年救市了，涨价去库存，房价直线拉升，全国人民跑步进场买房。
效果是很显著的，库存被一卷而空，房地产商所有的压力都没有了，大小地产商全部活了，什么坏账都没了，资金链无比的健康，本来濒临破产的地产商，一夜之间就成了夜总会的贵客。
但效果也是很显著的，地产行业本来是高风险高收益行业，杠杆非常大，虽然收益很高，但地产商承担了风险，一个不小心就可能破产。
2008年金融危机，中国救市情有可原，这种历史性事件很难复刻，但2014年中国是在一片风平浪静中救市的，仅仅只是因为地产商资金压力大，库存有点多，日子有点不太好过。
高风险的地产行业，突然变成了零风险，但高收益依然存在。
在2010~2014年积极加杠杆，疯狂拿地，资金链紧张到随时可能断裂的房企，成为了笑到最后的大赢家，赚的盆满钵满。
在2010~2014年积极去杠杆，主动减少规模，确保自己资金流健康的房企，成了人人嘲笑的傻子，从此被同行远远的甩在了身后。
这种极端的反差，深深刺激了所有房企。
从资金链随时崩溃的阴影中刚解脱出来的地产商，没有一个吸取教训，就此金盆洗手，反而更加疯狂的上杠杆。
2017年开年时，恒大账面上趴着的现金高达3000亿元，总资产超过1万亿元，资金链健康的不得了。
这一年，许家印的身价高达2900亿元，比2016年翻了4倍，成为中国第一首富。
这个时候谁说恒大4年后资金链会断裂，恐怕会遭到周围人的一致耻笑。
涨价去库存的这一波红利，恒大是吃的彻彻底底，赚的盆满钵满，解决了恒大所有的资金问题，还让恒大的资产膨胀了一大圈。
但恒大在成功从坑里跳出来之后，立即决定再挖一个更大的坑。
2017年，在恒大最鼎盛最有钱的时候，许家印居然还要借钱，不仅用尽了所有的金融杠杆手段，还把山东高速集团、苏宁集团、正威集团等几十家大企业拉过来当战略投资者，融资1300亿元当本金，然后继续举债，疯狂到处买地。
完全不吸取教训的房企，可远远不止恒大一个。
融创集团在2015的总负债，是960亿元，到了2021年，总负债膨胀到上万亿。
不到6年时间，融创的负债规模扩大了10倍，拿地能力也扩大了10倍。
刚才提到的河南建业集团，2014年的负债为300亿元。
2021年，建业的负债接近1500亿元，翻了5倍。
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这么明显的负债规模差距，很直观的告诉了我们救市的后果。
被你救下的房企，会以5~10倍的疯狂，创造一个更大的坑，然后喊你去填。
反正你肯定是会来填坑的，我笃定你不敢不救。
我现在惹出的麻烦，比6年前大了10倍，当年你都会救，现在你怎么可能不救。
如果继续来一轮涨价去库存。
很明显，从这个大坑里跳出来的房企，会继续挖一个更大的坑，给你制造出一个100倍的麻烦。
因此，我们决不能救，涨价去库存的老路决不能再走一次。
如果不救，地产业崩了怎么办？
放心，崩不了。
现在政府手里的地产牌，不是一般的多。
房贷的利率，现在普遍是上浮20~30%，也就是6%~6.5%左右。
而2014年涨价去库存时，房贷利率会低到基准利率的7折，也就是3.5%左右。
这一下子就是2.5%的利率差距，每次降息25个基点，也就是0.25%，政府可以连续降息10次。
房贷连续降息10次，你猜这会对房价产生多么大的刺激？
除此之外，还有首付比例。
现在的首付比例是3~5成，而香港美国的首付比例可以低到1成。
如果中国的首付比例能降低到1成，你觉得房价会暴涨到什么地步？
对了，还有限购，买房送户口等手段，极端情况下都可以用。
只要政府愿意，房价别说崩，直接再翻一倍，甚至2倍，都完全有可能。
疯狂拿地的地产商豪赌房价会翻倍，其实也是基于这个原则估算的，理论上房价确实有翻倍的可能，只要政府愿意。
但现在问题的关键是，政府不愿意。
中央已经明牌了，房住不炒，坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
房价的泡沫已经很大了，很危险，现在强行摁还勉强摁得住，再暴涨一倍那可就真的没办法收场了。
我们不希望房价跌，但也不希望房价涨。
很多人问恒大崩了怎么办，忧心房价大跌后经济失控。
但直到2021年6月，我们头疼的问题根本不是怎么防止房价跌，而是怎么防止房价涨，怎么才能不让那群地产商在土拍市场上乱喊价。
这才刚让那群地产商的脑子冷静冷静，就操心房价大跌后怎么办，是不是操心的有点太早了？
政府手里有很多救市的牌，但我们就是不出牌，就是不救。
地产业不会崩，但头部房企必须死几个。
杀鸡儆猴，首先你要先杀鸡。
这个鸡并不一定是恒大，实际上是谁我们都无所谓，但必须得有几只这样的鸡。
谁最激进，谁没控制好自己的资金链，谁就来当这只鸡。
等猴子们的胆被吓破了，我们再给桃子吃。
在这一轮的调控周期里，有不听话的房企疯狂拿地，但也有听话的房企主动去杠杆。
比如说万科，曾经的最大房企，在恒大2017年继续大举扩张的第二年，主动去杠杆，把企业策略定为“活下去”，规模大降。
2021年6月30日，恒大集团宣布净负债率已降低至100%以下 ，实现一条红线变绿。
这说明如果恒大破产清算，所有者权益是能刚好抵消负债的。
假设不考虑外面那千亿级未兑付商票的话。
如果考虑，那就离谱了，没法算。
但同期，万科的净负债率，低到了仅为20.2%，这表示如果万科选择破产清算，那么净资产会非常的多，离资不抵债差的很远。
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狗仔卡
发表于 2021-9-18 08:28:11
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千斤顶