2003年女子16万购房，拆迁时获赔419万，卖家后悔称合同无效

昆山玉

文 | 影中纪实

编辑 | 影中纪实

«——【·前言·】——»

2003年，魏思丽花16万买了一间老宅院，15年后房屋面临拆迁时，老宅院的价值已经涨到了419万！
可魏思丽还没来得及高兴，却被卖家刘亚云以“买卖无效”为由将她告上了法庭，而且法院也认可了这样的说法。
已经完成了15年的交易，为什么说无效就无效了？
既然无效，那么房子到底算是谁的？



有争议的老宅子
<hr>

«——【·各取所需·】——»

2003年7月18日，对于魏思丽来说是一个特殊的日子。
彼时，33岁的她正下岗待业在家，想要用手里的存款去做一点投资，在赚取收益的同时，还能照顾自己尚且年幼的孩子。
在这种情况下，一则藏在报纸缝隙之中的售房信息，引起了她的注意：



售房信息
“西城菜市场附近有房屋院落，整体出售。”
魏思丽顿时眼前一亮！
她的第一反应就是：如果将这间房子稍作翻修和扩建后租出去，到时候单是每个月的租金都是一笔可观的收入。
这无疑就是魏思丽最理想的投资方式，不仅收益可观，还能让她腾出手来去做点别的事情，届时生活水平肯定会再上一层楼。
当有了这样的想法后，魏思丽不禁喜上眉梢，当时就拨通了售房信息上预留的电话号码。



魏思丽喜上眉梢
后来双方在电话中进行了简单的沟通，决定当天就见面看房，并详聊购房流程。
挂断电话之后魏思丽心情大好，因为西城菜市场的地段不错，而且听房主的意思，目前还没有她心仪的买家出现。
这也是为什么她当天就决定要去看房的主要原因。
当天下午，魏思丽在约定时间之前早早地就动身出发，等她提前到达约定地点后，映入眼帘的是一间老式宅院。
老宅院虽然有些年久失修，但是好在四面通透，魏思丽仔细地打量一番后，感到非常满意。



老房子
而且，如果按照报纸上刊登的“整屋出售”来看的话，这间宅院的占地面积是相当喜人的，改建之后至少能有三、四间房子对外出租。
不过魏思丽虽然开心，但是却没有被冲昏头脑，她仍然保持理智的在心中盘算着，怎么能以最优惠的价格将房子拿下。
但是等她敲响房门，一个女人应声出来时，魏思丽却愣了一下。
因为她仅是看了一眼，就能将这人卖房的原因猜出了个大概。
开门之人便是刘亚云。



刘亚云信息
当时的内蒙古正值7月份，天气是干燥而又炎热的。刘亚云推开门出来的时候满头大汗，一双粗糙的手慌乱地在围裙上蹭了几下，就把魏思丽往屋里请。
而当刘亚云转过身去的时候，魏思丽看到她的后背已经被汗水给浸湿了。
魏思丽对她的第一印象就是：这个女人太辛苦了。
而后在两人的谈话之中，魏思丽也确认了自己的猜测。那就是：刘亚云之所以要将房子卖掉，是因为日子实在过不下去了。



刘亚云回忆
曾几何时，刘亚云一家的经济条件也是比较富足的。
她的丈夫田忠林聪明勤奋，小买卖做得风生水起。除了一家人的日常开销之外，他们每个月都还能有不少的存款，小日子过得很是滋润。
但是天有不测之风云，不知道从什么时候起，田忠林患上了肺癌。
从那之后，他的身体就以“肉眼可见”的速度逐渐衰败，不仅没有办法再出去跑生意，甚至逐渐失去了自理能力。
这种情况持续了几年的时间，到了后来田忠林基本都是靠药物维持生命。



模拟场景
或者说是，靠钱。
但遗憾的是，即便是刘亚云倾家荡产、负债累累，拼尽全力为丈夫筹款治疗，但是她奔波的脚步却始终慢死神一步。
田忠林终究还是撒手人寰了。
此后，刘亚云就独自带着两个孩子，一边艰难的生活一边辛苦的还债，纵有千般的苦涩，也再无处可话凄凉。
说到这里，刘亚云忍不住落下了眼泪，但她还是强忍住心中的苦楚，勉强挤出一个微笑对魏思丽说：
“实在对不起，让你看笑话了，情况就是这么个情况，这房子你看你能相中不？”



模拟场景
魏思丽本就对房子满意，在听了刘亚云的故事之后，更是下定了决心要将这个房子买到手，毕竟这是一件互惠互利的事情。
所以两个人也就顺理成章地进入了议价的环节。
当时刘亚云的报价是15.5万元，核算下来是要高于市场价不少的，这也是房子一直没有卖出去的原因。
但是魏思丽不仅没有砍价，反而还给刘亚云加了5000块钱，最终双方以16万整的价格达成交易，可谓是皆大欢喜。
用魏思丽的话说，当时的刘亚运一家可以说是对她“千恩万谢”的。
那么，从这个时候开始，到双方对簿公堂，这之间又发生了什么呢？



拆迁
<hr>

«——【·棚户改造·】——»

在房子交易完成后的那段时间里，魏思丽和刘亚云两个人都是赢家。
魏思丽将房子买到手之后，就开始着手进行自己的扩建、改造计划。
由于老房子从未进行过修缮，已经达到了“危房”的级别，所以这方面的支出让魏思丽超了预算。
据统计，为了让房子达到可以租赁的标准，魏思丽又支出了35万元，其中大部分都是借的。



魏思丽回忆
也就是说，她在这间老宅院身上已经花费了51万元。
不过对于魏思丽来说这一切都是值得的。
重新翻修之后，魏思丽在老宅院547.68平方米的宅基地上，一共造出4间敞亮的房子，这些房子也很快就租了出去。
此后，魏思丽又给这四间房子都办理了房产证。
但是由于这是在田忠林名下的宅基地上翻建出来的房子，所以四间房子的房产证都办在了田忠林的名下。
不过当时双方对此都没有提出异议。



房屋买卖合同
而另一边的刘亚云靠着卖房子的钱还清了欠款，又用剩下的钱盖了四间大棚房，连种菜带居住都在这里。
慢慢的刘亚云手中有了一些积蓄后，不服输的她就又盖了一间专门种菜的大棚，等于是扩大了自己的种植规模。
就这样，刘亚云先是将二儿子供到了研究生，又给大儿子取了个好媳妇儿，可以说是非常的不容易了了！
所以从这个层面上来看，他们的这笔交易不仅是各取所需，更是有情有义。
但15年后，随着政府将这间老宅院划入了拆迁范围内后，事情发生了转折。



蔬菜大棚
根据拆迁方案来看，老宅子的拆迁款初步估算为419万元多，这个时候双方的心态开始出现严重的失衡。
作为买家，魏思丽当然是高兴的。
毕竟自己的当年用尽全部积蓄，孤注一掷买下这间宅院，又为了翻修导致自己债台高筑，本来就是想收收租金，没想到现在连本带息翻了几十倍。
对于她来说，这更像是对于她当年的善举的一种回馈。
而作为卖家，刘亚云就显得没那么如意了。
在巨大的落差之下，她无法理智地思考“房产升值”“货币贬值”这其中的含义，就只看到了自己收到16万的房子，摇身一变成了419万。



魏思丽回忆
在强烈的不甘心所驱使下，刘亚云带着小儿子田浩一起找到了魏思丽，想要商量一下能不能从拆迁款中分得一部分。
但这个想法就被魏思丽否决了，并不是她无情无义，而是刘亚云一张嘴就想要200万以上。
对于魏思丽来说，自己当年是全款买下这间房子的，即便因为种种原因房产证没有在自己名下，但是双方都在合同上签了字，在法律上就已经生效了。
再退一万步来讲，2003年她买房子的时候，市面上的商品楼每平方米的价格为1000元左右，她那51万足以买下500多平方米的商品楼。



魏思丽回忆
这样的面积放到2018年，市场价格大概为500万元。
由于以上的种种原因，她不能同意刘亚云的请求。
眼见协商无果，但刘亚云仍然不愿意就此作罢，便一气之下将魏思丽告上了法庭。
那么，她状告刘亚云的依据是什么呢？法庭又是如何权衡的？



刘亚云的儿子
<hr>

«——【·对簿公堂·】——»

2018年3月，魏思丽收到了赤峰市红山区人民法院的传票。
刘亚云母子向赤峰市人民法院正式提出诉讼请求，将魏思丽告上了法院。而他们状告魏思丽的理由是：城镇户口不得到农村购买宅基地。
事实上这个理由还真的不是空穴来风。
根据国务院1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》，其中第二条有明文规定，农民的住宅不得向城市居民出售。



《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》
也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。
根据这一规定的话，魏思丽和刘亚云之间关于房屋转让的合同的确是无效的。
所以刘亚云和两个儿子就一这项条例为由，将魏思丽告上了法庭，并提出了两点要求：
1-请求判定买卖合同无效。
2-要求魏思丽返还原房屋、宅基地等相关证件，并对拆迁款项进行分割。
对于刘亚云一家提出的观点，魏思丽显然不能同意。
她表示自己必定是要遵守国家法律的，但是在买房子的之初，她作为一个平民老百姓是真的不了解这其中的明细。



魏思丽回忆
所以这件事情如果要追究起来，那也是刘亚云错卖在先，她错卖在后。
其次，买卖双方在15年之间都没有任何异议，一说有拆迁款才站出来说买卖无效，这不是“背信弃义”又是什么呢？
双方就这样争执不下，似乎说得各有道理。这场没有硝烟的战争，俨然已经变成了一场情理和法理之间的抗衡。
最终，法官根据相应的法律条文做出判定，同意了刘亚云上诉请求之中的第一条。
但是由于当时双方争执的房屋只是有拆迁意向，具体还没有确定的协议，补偿的金额也没有最终确认。
所以对于刘亚云这部分的诉讼请求，法官予以驳回。



法官回忆
2018年10月，魏思丽在收到了拆迁款的具体补偿数额之后，迅速拟定一纸诉状，先发制人将刘亚运一家告上了法庭。
要求就没有做出的财产所属问题，予以合理的解决方案。
此时，这场买卖双方的“拆迁房”之争，正式进入了白热化。
魏思丽称自己接受法院对于房屋合同的判决，但当时的买卖双方皆是按照自觉、自愿进行的，所以合同本身应该是代表着双方的契约精神。
而且她当时是以高于市场价进行的购买，甚至还主动增加了5000块钱以表诚意，所以这场交易从最开始就是完全对等的。



魏思丽回忆
魏思丽的委托律师表示，合同签订后，已经交付购房人实际占有使用十五年之久，基于维护社会公平正义的角度，买受人应该有权利维护自己合法利益。
被告人刘亚云的儿子则是辩称自己当时年幼无知，母亲又是只懂农忙，所以他们不明白这其中的利弊。
总之就是一句话，房屋买卖无效。
那么，法院对于这桩案件持什么态度呢？



模拟场景
<hr>

«——【·最终判决·】——»

事实上，早在刘亚云作为原告上诉之初，赤峰市洪山区人民法院就自明白案件其中的原委，因为随着城市化的推进，这样的案例可以说是屡见不鲜。
无非就是卖方看到房子拆迁之后，觉得自己亏了，就想重新要回房子。
在这种情况下，只要是城镇居民购买了农村的宅基地，那么按照相关的法律规定，就只能判定房屋的所属权归卖房所有。
这是为了维护法律的严明。
但是在法理之外，人们公序良俗之中的“契约精神”也是需要保护的，就像魏思丽律师所说的那样，买受人应该有权利维护自己合法利益。



法官态度
这也是为了维护社会公平，不能让卖房人钻了空子。
所以法院在处理这中案子的时候，会最大限度的保护这种合同交易的契约精神，保护购买人的权利。
最终，根据涉案房屋的具体情况，即：
经过工作人员的实际测量，争议房屋的具体面积是430.96平方米，按照当地的补偿标准，这部分的款项及其附属物加起来的补偿金额为323万元。
除此之外，还有一笔因为配合拆迁所给予的政策性奖励，俗称“团签奖”，这部分奖励共计96万多。
也就是说，430.96平方米的房屋，拆迁补偿款总共就是419万多。



总拆迁款
而这430.96平方米之中，有284.81是魏思丽在购买房屋之后新建的，这部分的补偿款不参与分割，全归魏思丽所有的。
其余的146.15平方米，是原属于刘亚云的亡夫田忠林所有的，但是魏思丽在购买之后进行了修缮和改建，所以这部分财产应该由双方的过错比例进行分割。
也就是说，在146.15平方米的基础上，拆迁补偿款是109万1776元，按照面积所对应的团签奖是31万1299.5元，总计需要分割的金额是140万3075.5元。
这140多万之中，还要扣除当初魏思丽买房时花费的16万，也就是还剩124万。
那么，在交易已经完成了15年的情况，刘亚云为了得到拆迁补偿款而将魏思丽告上法庭，违反了诚实守信的原则问题，所以负本案之中的主要过错责任。
所以，最终法院判定这124万，由刘亚云获得30%，魏思丽获得70%。
总体来说，就是魏思丽总共得到了382万多，刘亚云得到了37万两千。



自此，这桩闹剧正式结束。
<hr>

«——【·结语·】——»

有句著名的法谚，“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”。
这是辩证的。
因为逻辑、法理往往是理性的、冷冰冰的，不近人情的，但经验却是感性的，有血有肉，有温度的。
在中华优秀传统文化中，与司法工作联系最紧密的家国文化、法治文化，突出强调的就是法、理、情，这也深深融入到中华民族的文化血脉中。



有句话说的好，世事洞明皆学问，人情练达即文章。
一定意义上讲，人情练达即律法。
这当然不是说要以情代法、徇情枉法，而是要求在严格执法的前提下，综合考量天理、国法、人情，争取办案政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。
对此你怎么看？欢迎你留下自己的见解！
<hr>往期精彩文章推荐：
长征路上，张国焘命令许世友除掉**刘伯承，许世友如何将计就计
2015年，老两口将162万藏在床底，回家后却发现一分钱不剩

来源链接

万太6号门春美多

 

大济宁也有很多没证就卖房子的，赶紧都办证吧，要不以后都是隐患。
按说就该以当初合同为准，落子不悔，法官也不能和稀泥。

 

 

伟亮

那要是这房子掉价了（比如鹤岗，玉门那些地方的房子），或者房子倒塌了，出了事故呢？卖家肯定是说和我没关系，已经卖出去了。

王光祥

合理公平

打酱油去了

哈！什么人都有！见不的钱！当初卖房子，亏的别人买你房子。今天怎又说合同无效了？当初16万卖的房，15年了那16万的利息又怎么算呢？肯定不会按银行的利息算吧！算出来看你能拿多少钱？[灵光一闪]

沈晓禹

都这样那不乱套了？？我的房子买的时候一平是八千，现在翻了三倍不止，也不知道会不会赶上拆迁，不知道哪天开发商会不会后悔卖房撕毁合同啊，好怕怕啊！买股票的股票如果十个涨停板卖股票的可不可以说我后悔卖了？毕竟当时你卖房，她买房的时候是不是双方真实意思的表述？契约精神要不要遵守？？

李英俊

公平合理，我要是卖家，不会去要，没脸要啊。

齐逸

困难的时候卖房，还款。后面又拿剩余卖房款投资，生活过得很好，也是很精明能干的人。10几年后为了卖出的房，想分一杯羹，让自己的诚信应声而倒

冰冷的沸水

当时16.万买可口可乐的股票，现在都不止500万了，如果按卖家的说法的话，要卖家赔偿200万，如果你不卖的房子给我，我买股票可以多赚几百万，有同意的吗？

小电工

我觉得从法理上可以判给卖主30多万，但同时要判他承担背信弃义的社会责任，罚他同样的金额，让他一分不得。因为，如果收益大于诉讼费，他们这些人总归要试试的。

四渡赤水

这样的判决我基本是赞同的，维护了购买者的权力，有理有据，安慰了卖出者。当然我个人感觉还是不能鼓励背信弃义行为。

修身齐家闯天下

房子卖了就卖了，而且时隔15年，所以买主可以不分割，也合情合理的，法院判了也合理，赚了那么多，是因为这房子赚，分割小小给卖主，也无所谓，皆大欢喜！

击落太阳旗

在法院判决的基础上应该原房主再减去买受人在15年内的16万的利息。总之尽量减少买受人的损失，来维护契约精神，。

击落太阳旗

房子当吋虽然卖给了买家，但宅基地使用证还是卖家的。所以买家并不完全拥有这处房宅权。应该给卖家拆迁补偿款。

金玉满堂丫丫

142万减掉当初的16万，这种处理值得商榷吧，按照当时的购买力折算成15年后购买同等商品的金额对应一下减掉比较合理，比如16万相当于15年后的60万或70万。剩余部分才是获益。[呲牙]

击落太阳旗

2003年买家是想在北京付首付51万买房的，看卖家可怜才买的她房子，现在说合同无效？哪卖家把在北京买房的损失补回来吧，估计不低于2000万

仁忍

感觉这个判定还算合理。过去买的老宅子，确实存在这种事情。但是在农村买的新划宅子，没有那么多事情。我同学在郊区买了个宅子，8年以后拆迁获赔。

金玉满堂丫丫

很多这样的案例，都是房子涨价了然后拆迁补偿的很多，假如房子跌价，卖家是否可以退款呢？违背了诚信原则，即使官司赢了，也输了道德！好在判的比较合理，买家也算不错的结局！

仁忍

肯定当时的购房手续不那么齐备 我们这里买卖二手房 需要买卖双方夫妻都到公证处签署买卖协议的 然后才能到房屋交易所过户 后续肯定是没有卖完房找麻烦的 找也找不成

小山丘

卖方属于钻政策漏洞，卖房那一刻卖方就放弃了原有宅基地，宅基地归村集体所有，赔偿也赔给村委会才更合理。

昆山玉

买卖的焦点在于城镇居民到农村买房过不了户，宅基地没有所有权，只有地上建筑物的所有权。