发达资本主义国家日韩，能够给中国的房地产带来哪些启发和警示？

树欲动风没至

这是熊猫贝贝的第1635篇原创文章


这篇文章，回归我的本行，从一个真正的房地产行业从业者的角度，和各位读者朋友聊一聊中国楼市和房价的几个趋势话题。
2023年，中国的房地产经济和楼市房价，早已不是什么热门话题，舆论和关注的温度，也降到了一个近几年来的低点。
与之对应的，是关于中国房价走向的多空博弈，处于一个非常尴尬的境地。
没错，如果要用一个形容词来描述当下中国的楼市，那就是尴尬。
2023年春节假期收假以后，一波市场回暖是“来也匆匆，去也匆匆”，效率之高，超出了很多原本摩拳擦掌，蠢蠢欲动的炒房群体，准备高位套现业主群体的预期和预料。
当然，也给满怀希望，刚刚看势头准备傲娇起来的大小开发商，迎面一击。
架子才刚刚端起来，期待中的楼市热度和行情却没有到来，这还不尴尬？
绝大多数城市的楼市，不吹不黑，经历了春节假期以后那一轮复苏回暖以后，都不约而同陷入了一个非常尴尬的境地：高房价，高库存，高挂牌，高姿态。
但是最重要的成交和热度，都很低。
一方面，是房价因为很多维度的因素，涨不动；
另一方面，绝大多数主流城市的房价，也没有明显的普遍的下跌表现，没有成交，价格坚挺；
最后一方面，是市场上“合格的借款人”越来越少，房地产经济最关键的市场成交闭环环节，掉链子明显。
大家看，这是不是一个非常尴尬的僵持状态？
僵持不重要，再僵的局都能解开，无非就是成本和时间的问题。
关键是，接下来，中国的楼市和房价，会走向怎样的一个未来，才是重点。
这篇文章，就以文化及人种和中国最为接近，但是早已是发达资本主义国家的邻国日本和韩国，在房地产经济和楼市维度的经验，表现，风险问题的复盘和研究为切入点，借鉴经验，总结规律，结合现实，对中国的楼市和房价未来可能走向，进行一次深入的讨论，分析和研究。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



韩国首尔鳞次栉比的天际线（图片来源：头条图库）
1

绝大多数中国人关注之外的韩国楼市，是怎样一种难以想象的魔幻存在？



说起韩国这个国家，对于绝大多数中国人，特别是没有走出过国门的群体来说，认知是模糊的。
但是并不妨碍韩国这个国家的楼市，成为全球最妖孽表现的存在。
财阀，高房价，高考超级内卷，这就是韩国。

在韩国，只有三所大学，首尔，延世，高丽；
只有四个企业，三星现代LG以及SK。
只要没有考上这三所大学基本上就告别了四个企业，没有进入这四个企业，基本上宣告这一生就完了。

为了进入这四家企业，可以说一出生韩国人就得拼命学习，超长超长时间的学习。
所以无论如何努力，失意者总是大多数，所以带着挫败感，只能蜗居在首尔小小的胶囊里，生孩子，没有钱怎么生？生了孩子能考上那三所大学吗？
之所以说韩国的魔幻，是作为一个发达国家，如果没有这份拼劲它也成不了发达国家，但是代价就是大多数人总是觉得自己是失败的。
韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之“妖”。
其中，又以首都首尔最甚。
韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比18.6%。
如果算上流动人口，还要增长50%。
首尔很小，不到北京昌平区的一半，面积只占韩国全国的0.6%。
如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”，集中了韩国50%以上的人口。
人稠地狭，首尔楼市也创造了一个巨大的神话。
房价持续疯狂上涨。
在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80%。
2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2（第一的是香港）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。



图片来源：网络



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即使是房价在中国堪称“魔幻"的深圳，也赶不上首尔的涨幅。



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实际上，每一任韩国总统上台以前，都会将“控制房价，保障年轻人居住权利”当作施政的重要事项，但是事与愿违，越是调控，越是关注，越是暴涨。
连续几任韩国总统，面对首尔的房价问题，都铩羽而归。
这也导致了非常现实的经济矛盾爆发：
已经飞上天的房价，年轻人怎么能够得结上婚呢？不结婚，那么哪里来的家庭和生育呢？
2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件，是50年多来最少的。
随之而来的，是出生人口雪崩。
2022年，韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在主要国家中排名倒数第1。
其中，首尔的生育率更是低到尘土里，只有区区0.59。
我们知道，要维持人口规模不缩小，生育率要在2.1，韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。
哪怕是少子化问题缠身的日本，出生率也还有1.3。
难怪有一个说法是，韩国将是全球第一个灭亡的国家：不战而亡。



图片来源：网络
当然，人口问题可能还有时间，还有机会去进行弥补和扭转，2023年，因为美联储的加息和高利率维持，加速了美元资本从韩国流出的规模和效率，作为“全球经济金丝雀”的韩国，国内泡沫集中的房价，面对加息紧缩，已经处于一个前所未有的紧绷状态。
因为不在国内，相关的信息也并不流畅，实际上，2023年以来，韩国的楼市和房价，正处于一个极限承压的风险之下。
韩国是世界上负债最高的国家之一
前段时间，著名的《经济学人》报道了一个案例。
33岁的金明洙（Kim Myung-soo），他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元（约合275万元人民币）。
妻子怀孕33周。
现在，先不说房子能不能卖掉，就算卖掉，连贷款都还不上了。
高房价，持续暴涨的韩国楼市，都不需要什么泡沫破碎，只要涨不动了，就是一场灾难。
这就是韩国楼市，一个值得中国警惕的现实案例。



韩国首尔（图片来源：头条图库）
2

一如低欲望的社会，日本的楼市，同样沉闷无趣



日本的楼市，实际上在信息发达的当下，并没有多少值得拿出来讲的故事，非常沉闷无趣才是常态，而且这种常态，持续了超过30年。
除了忽悠中国去日本买房的中介群体嘴里的故事和精美的广告里面，当一个日本有租的房东，是一件好事。
长期以来，作为房地产行业从业者，同时也是有丰富出国经验的我，一直有一个坚定的观点，那就是忽悠中国人去高度成熟的发达国家，以投资和炒房的名义购买房子的人，都是没有任何道德和良心可言的坏坯子，还是那种从头到脚都流臭水，烂的无比透彻，无可救药的骗子。
去发展中国家，新兴市场国家，哪怕是落后的亚非拉地区买房，从经济逻辑上都说得通，但是去发达国家买房投资？基本上除了自住合适以外，都是血本无归。
就中国二十几年培养起来的那套楼市炒作，价值洗脑，也只能对中国人用，在发达国家买房投资，能赚到钱，还能顺利套利立场的，恐怕只有中介。
所以本质上，这种钱，就是设局骗人。
回到日本楼市来看，逻辑就是这样的。
日本的房子，所应该具有的资产和金融属性，实际上在三十多年前的那场泡沫破碎的时候，就已经彻底消失了，众所周知，日本早期发展因大量资本涌入次生产业，实业发展严重萎靡，最终造成房地产崩盘，无数人倾家荡产。
在日本房价崩盘后，诸多曾经买房投机的日本人在还款生涯中艰难前行，曾经没买房的人群，却能够过得很好，不用承担经济压力。
1985年签署的《广场协议》，本应迫使美元贬值却对日本的外贸发展构成不利影响。
日本央行随即展开大范围的降息，并鼓励日本社会向银行借款借贷，也正是这一举措使得日本房地产行业被引爆，房价一路暴涨。很多人疯狂地向楼市投机，导致实业被摧毁，消费水平被拉低，日本经济面临崩盘。
从这个角度来说，实际上日本房价的泡沫破碎，是日本陷入长达20多年萧条困境，一个无法推诿的关键原因。
1990年，日本经济因为房价泡沫破碎，陷入萧条，这一陷，日本就迎来了“失去的三十年”，日本新生代并没有亲身体会过历史的变迁，在日本新一代年轻人的眼中，看到的只有高昂的物价、房价、教育费用。
所以日本年轻一代现在特别流行一种生活态度，那就是不结婚、不生子、不买房。
2020年8月5日，日本政府总务省公布居民人数动态调查结果：该国总人口为1.24亿人，比上一年度减少50.5万人。
日本人口已连续11年减少，并创下自1968年启动人口调查以来最大年度降幅。据厚生劳动省预测，该国人口将在2053年跌破1亿；2065年，日本人口将降至8808万。
现在的日本，因为经济发展非常的低迷，整个的社会民众也是死气沉沉，人与人之间的关系也非常的冷漠，因为他们之间没有欲望，他们可能就跟一个普通的上班机器一样，没有灵魂，也没有感情，而且也不知道每天的归宿在哪里。等到下了班之后，许多人可能会直接躺在地铁的街头，甚至有些人会在酒吧过夜。
低欲望社会背景下的日本楼市，没有任何预期可言，房价长期稳定，政府严管干预租赁市场，在这种经济环境里面去买日本的房产投资，那只能说从逻辑到现实，都是离谱妈妈给离谱开门，离谱到家了……
实际上，中国楼市曾经的全民炒房，市场狂欢，早早在日本就已经上演过。
1955-1974年日本房价暴增，1975-1985年日本人口增长速度放缓且经济发展出现缓迟现象，导致日本房地产领域增速放缓。这一时期，日本依靠贸易出口以及国际政策，使得大量的经济涌入日本各大市场，汇率的走高加上银行利率低导致大量的外部热钱进入日本房地产行业，促进了日本房地产行业表面的繁华。
泡沫经济后，日本社会秩序的固化、经济发展的饱和，致使日本的年轻人发现，无论如何拼搏，也无法改变自己的命运！
当年轻人发现，不管如何奋斗都无法改变自己的命运时：就会渐渐丧失斗志、丧失激情、丧失欲望，最后无欲无求！
什么是无欲无求？
没有理想、没有目标；不想买房买车、拒绝结婚生子，生活犹如一滩死水般平静！
中国什么炒房，什么行情暴击，什么板块价值等等的套路，实际上对于日本来说，是早就玩过时，扫进垃圾堆的东西了。
当然，现在的日本，依然还在为曾经的疯狂而买单，日本的楼市，其实就是日本经济的一个最好的观察窗口。



日本东京（图片来源：头条图库）
3

趋势思考：日韩楼市的现状和经验，能够给中国带来哪些启发和警示？



通过以上对日韩两国房地产经济和楼市的分析，实际上能够给当下陷入僵局的中国房地产，带来不少的现实启发和警示：
1，从韩国的现实情况来看，高房价对生育率的现实压制关系明显；
2，房地产泡沫的存在，会给一国的金融体系带来必然的风险积累；
3，金融体系与实体经济过度绑定，会让最具有生产力的年轻一代，丧失奋斗向上的动力；
4，房地产泡沫破碎以后，会给社会和经济的稳定，带来极大的冲击；
5，对于中国来说，日韩的楼市泡沫一个很重要的警示，就是影子银行的存在。
加强影子银行体系监管，降低金融危机传染风险
6，不要五十步笑百步，日韩因为高房价导致的不良贷款风险，在中国也同样存在。
法拍房可能是中国楼市猫腻和门道最多的地方了。
构建完备的不良贷款处理框架，及时、果断处理银行不良贷款问题
7，值得警惕的是，中国房地产与当年日本的房地产很相似，举国上下都享受着房地产的盛宴，并为之疯狂和狂欢，房地产业存在的泡沫不亚于日本。
8，日本的房地产泡沫已经被捅破，中国的房地产泡沫同样也会被捅破，是泡沫最终都会有被捅破的一天。
所以中国国家追求软着陆，慢撒气的主线规划，是必然趋势。
9，中国地方政府财政是房地产财政，房地产是最主要的财税来源。
房地产业是国民经济中的支柱性产业，它带动和支撑着许多相关行业，老百姓的钱基本都投资了房地产，很多人都背上了沉重的长期债务，如果房地产业崩盘，那将是灭顶之灾。
中国政府决不会让房地产业像日本那样崩盘，因为是中国有政策和体制优势。
国家说了算，能集全国之力保证房地产业不崩盘。但是，即使软着陆也不代表泡沫不破。
软着陆=不崩盘≠泡沫维持
中国的房地产泡沫最终会被捅破，中国国家大，人口多，回旋余地大，转嫁危机和解决的办法很多，国家决不会让房地产业崩盘。
但是，房地产业和市场也决不会再有往日的辉煌和疯狂。



图片来源：头条图库
写在最后：

新加坡和德国，或许才是中国房地产和楼市，最理想的选择？



实际上，作为和中国在人种，文化，还有经济发展路径等等维度高度类同的日韩，当下在房地产经济和楼市上所带来的启发和警示，已经足够。
也决定了，前车之鉴，中国不可能继续走上和日韩相同的路径，看见有坑还要跟着跳？
那么，放眼全球，有哪些国家和地区对于房地产经济的和楼市的管理，是值得中国参考借鉴的呢？
有，一个是德国：
德国的房地产市场长期稳定的机制源于租售并举的发展模式。
1）住房供给方面，德国政府通过税收优惠和低息贷款支持社会资本建设只租不售、低租金的社会保障房。
2）完善租赁市场方面，德国通过推进租售同权、租房补贴和限制租金上涨等措施促进租赁市场的发展。
3）抑制房地产投机方面，德国具有稳健的金融制度和独特的住房储蓄制度，联邦政府规定房地产价值不由市场决定，并通过立法限制房价非理性上涨。
另一个是新加坡：
新加坡房地产实现稳定发展离不开组屋制度。
1960 年，新加坡成立了建屋发展局（HDB）承担公共房屋的修建，以低售价、低息贷款、高补贴等方式向中低收入家庭出售组屋，居民住房自有率由建国初期的8.8%提高至2021年的90%左右。
组屋制度能够顺利推行的原因在：政府在立法赋予了国家低价征地用于建设组屋的权力，并给HDB 提供长期低息贷款。
我国房地产经历了从市场化改革到“房住不炒”的政策演进过程。
1998 年房地产行业市场化改革后，我国地产供需体系逐步形成较完美的闭环。
在地方政府对土地财政的高依赖、房企通过高周转追求高利润率的冲动、居民享受财富效应的欲望和竞争性购房的压力以及银行获取高风险收益比价资产的动机之下，各经济主体均有积极性参与房地产市场。
基于中长期视角来看，以地产为核心驱动力的增长模式将难以为继。
对此，国家适时提出“房住不炒”，房地产市场长效调控机制逐步确立。
中国房地产发展大概率将继续坚持房住不炒政策底线，未来一线城市可能是推动租售并举的重点。
推动租售并举的关键环节在于增加保障租赁住房供给，主要的措施包括加速筹建和盘活存量资产。
参考德国经验并结合我国现实情况，未来我国一线城市或将是推进保障租赁住房建设的重点。


看清现实，抓住主线，看懂国家思路和规划，才能真的说得上看明白中国楼市未来的走向。
主线如此，至于如何选择，文章最后，就用哈姆雷特的经典台词，留给大家进行一个思考和回味了：



图片来源：网络


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僵持不重要，再僵的局都能解开，无非就是成本和时间的问题。
关键是，接下来，中国的楼市和房价，会走向怎样的一个未来，才是重点。
这篇文章，就以文化及人种和中国最为接近，但是早已是发达资本主义国家的邻国日本和韩国，在房地产经济和楼市维度的经验，表现，风险问题的复盘和研究为切入点，借鉴经验，总结规律，结合现实，对中国的楼市和房价未来可能走向，进行一次深入的讨论，分析和研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

邱子峻

我只见到空房太多太多太多！

树欲动风没至

今天的文章发的有些晚。
我可以看来作者是做了很多的准备工作。
所以为作者点赞。
希望作者能够一如既往的发这种高品质的，有内涵，有深度，有广度的好文章。

小电工

老百姓手里没钱，说什么，做什么也没用。

甘连凯

房价过高，容易断子绝孙，科技不兴，实体不强。

代号：死神

说白了，整天搞特色，人家的坑和歪路一点没少走。。。