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发表于 2023-8-13 14:50:23
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8月11日，碧桂园管理层发布一封致歉信。因为受销售与再融资环境不利影响，碧桂园2023年上半年预计出现较大的亏损，当前也正承受阶段性的流动压力。面对创办以来的最大困难，碧桂园管理层提出，在“哪里跌倒就从哪里爬起来”，并坚信房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。
年初还在土地市场拼抢的碧桂园为何走到今天的境地？碧桂园面临的流动性压力、反思以及下一步措施又对其他房企有着怎样的启示？
碧桂园2023年上半年预计出现较大的亏损，当前正承受阶段性的流动压力。资料图片
目前出现阶段性流动压力
8月10日晚间，碧桂园发布盈利警告公告称，预期上半年的净亏损在450亿元至550亿元之间。对此，碧桂园方面给出的原因是房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
碧桂园表示，虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023年上半年预计出现较大亏损，特别是受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。
而在此前两天，8月8日，有消息称，碧桂园仍未能支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。这两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元。不过，碧桂园内部人士回应称，仍处在30天付息宽限期内。公司高度重视债务风险化解，公司目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。
受上述影响，近期碧桂园股价、债券连连持续走低。为此，碧桂园管理层进行了深刻的反思并表示：“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
易居研究院研究总监严跃进表示，销售下行被视为碧桂园亏损的最重要原因。换句话说，销售行情提振是当前解决房企问题和盈利问题的最根本手段。另外，碧桂园在反思时，对过去的老话题没有回避，积极做了回应，提到对三四线及更低线城市投资比例过大，导致经营比较脆弱。需要说明，这里是指投资策略出现了问题，不能简单类推为三四线城市以后就不值得投资。
面临创办以来的最大困难
引用碧桂园的说法是：“面对创办以来的最大困难”。由此带来的连锁反应是，8月11日，据天眼查信息显示，董事局主席杨惠妍卸任佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司董事长。此前的8月6日，杨惠妍卸任增城市碧桂园物业发展有限公司董事长。
回顾年初，碧桂园仍在积极参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等城市的公开招拍挂活动，包括参与北京昌平朱辛庄地块的争夺。直至4月、5月，碧桂园接连在杭州、太原、佛山连落五子。其中，4月25日，在杭州市第三批集中供地中，碧桂园通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元。
不过，今年房地产先扬后抑的走势令市场始料不及。7月单月，碧桂园实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年同期下降78%。整体来看，今年1-7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年同期下降61%。
一方面是市场销售下行、回款有限，一方面因为要“保交付”，碧桂园背负着很大的压力。据碧桂园内部人士透露，今年上半年，碧桂园全力做好保交付、保信用工作。2022年及2023年上半年，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023年全年预计总交付近70万套房屋。
业内：原先“三高”模式后遗症影响大
对于碧桂园面临的问题，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房企在“三高”（高周转、高杠杆、高成本）模式下资金链紧张，但碧桂园受房地产市场下行的影响更大，因为碧桂园2/3的项目在三四线城市，而这些城市商品房市场量价下跌的幅度更大，市场预期非常差，导致企业资金链更加紧张，这是问题的根源。
不过，李宇嘉表示，尽管都是近万亿级房企，但是碧桂园与恒大不同的是，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，没有搞资本运作。而且，碧桂园在物业管理、建造技术等方面做出了向高质量发展转型、向新模式转型的重大贡献。
对于“碧桂园会不会是第二个恒大”的问题，严跃进也认为不会。他表示，客观上说，碧桂园确实面临很多问题，且很多问题逻辑和恒大是类似的，而之所以说“不会成为第二个恒大”，在于广东处置债务问题经验比较丰富。而且，碧桂园在过去几年已经踩过刹车了，尤其是2019年的时候。所以风险是可控的。同时，一系列新政策正陆续出台，有助于提振全行业的信心。销售端回暖，自然使得债务问题的解决具有更好的基础。
“要真正化解碧桂园的问题，不在于多少金融政策支持，而在于要全面提振销售业绩。”严跃进进一步表示。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，受房产市场大环境影响，目前房价涨幅不大，部分地区房价已出现下降趋势，公众购房意识不强，处于观望状态，导致期房销售受影响，现房也存在大量库存，从而导致碧桂园在楼盘开发建设阶段的资金难以回笼。
“楼盘拿地、动工、宣传、销售等各环节都需要大量的资金投入，碧桂园等房企在资金回笼迟缓的情况下，更多地依赖对外融资，政府的专项资金投入有限，而房产业整体态势低迷，投资方对房产项目的投入慎之又慎，外部融资难，导致碧桂园在项目投入方面难以持续推动。”王玉臣如是说。
成立杨惠妍领导的专项小组闯难关
对于当前的现实，碧桂园管理层表示，“哪里跌倒就从哪里爬起来。”在痛定思痛、吸取教训的同时，公司还是要坚定地向前看、向前行，将采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解阶段性流动压力，保障经营有序开展，拼尽全力扭转当前的困局。
为此，碧桂园成立了由杨惠妍为组长的专项工作小组，建立工作机制，努力渡过难关。而截至2022年底，碧桂园净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元。碧桂园将尽最大努力做好销售的同时，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产。
在化解阶段性流动压力方面，碧桂园提到，将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来长远发展，为各持份者保存价值、维护利益。此外，有市场消息称，碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序。
在李宇嘉看来，考虑到碧桂园事件对市场的影响，建议地方国企金融机构、央企金融机构进场托底，稳定市场预期。基于碧桂园在一二线城市城乡外围及接合部、三四五线城市项目布局多的现实，可以通过城乡融合发展、产城融合、乡村振兴以及保租房、租购并举等，推动碧桂园货值去化，稳定资产价格、稳定预期。
值得关注的是，市场消息称，8月11日，证监会召集部分房企和金融机构举行线上视频沟通会，询问了相关房企近期在融资方面的需求，并寻求发展建议。
由此可见，碧桂园的问题并非个案，这是摆在很多企业面前的问题。严跃进表示，碧桂园此次公告信息量非常大，涉及盈利、经营、自救策略、流动性压力、反思、措施、信心等内容。这既是企业自身的一次全面梳理，也对于下半年行业发展有非常多的启发意义。尤其是“房地产市场供求关系已发生重大变化”，这也是其他房企需要关注的，要深刻理解市场趋势，积极转型迎接新一轮发展。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 张彦君
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