济宁市区商场的人气状况，从地图上查看济宁市区各个商场的热力图，新城区很难超越老 ...

季伟建

哈哈_TIZO 发表于 2025-1-31 08:48
你没看我前边说的老破旧与次新房新房有三大不同吗？持有成本、居住感情和物业费等不同造成的出售意愿不同 ...

穷鬼！！老城区连房子都没！

哈哈_TIZO

 

大魔王 发表于 2025-1-31 08:42
我在老城区就能用的附小十三中，为何要舍近求远，去西部？

老城区房价高，新城区房价高？

教育资源服务于人口流动，教育资源和学区层次、家长背后的资源不是一成不变的而是流动的！十年前市中区教育圈层是当时市区唯一的教育圈层以老一中为圆心半径3公里聚集市区唯一的重点幼小初高！此一时彼一时！

 

 

运河田

哈哈_TIZO 发表于 2025-1-30 21:41
北京春节期间快成和空城了，人口少了好多好多而县城和部分农村热闹了起来，出现了短暂的人口回流现象这是因 ...

可以，可以，和北京比，济宁就是牛逼，嗷嗷的！！

我爱霍启刚掖

哈哈_TIZO 发表于 2025-1-30 21:34
一二线的城市济南历下区、北京西城区每年都自主安排住宅用地、历下区东西城区教育资源别人也抢不走！但是 ...

你应该去抖音和今日头条混，那边人思路广，和你反驳的能力

大魔王

 

哈哈_TIZO 发表于 2025-1-31 08:50
上月球那不是为了促进人口流入而是科技需要！而雄安新区有好多不动产等建筑物是需要人口流入的！你不能胡 ...

你说的都对

 

 

哈哈_TIZO

 

大魔王 发表于 2025-1-31 08:40
省委副书记主持工作、几年时间净投入上万亿的新区——雄安新区

你说的资源多，这是什么资源？

投入上万亿都是弄得不动产，不动产的价值都是需要人口去实现，雄安新区就是为了分流北京非首都功能的！人口是最大的生产力！

 

 

慢慢回忆

 

济州市 发表于 2025-1-31 06:39
新城区没崩盘，四五千了

四五千的无非就是运河新城和高新区非核心地带。比如融创的几个盘 基本都是五六千

 

 

哈哈_TIZO

 

运河田 发表于 2025-1-31 09:02
可以，可以，和北京比，济宁就是牛逼，嗷嗷的！！

北京、县城、三线城市和农村都是同样的现象就是因为春节出现了短暂的人口回流现象

 

 

慢慢回忆

 

现在老城区非名校学区房基本都在五六千六七千的水平了，高新区及开发区洋房新房也基本七千多，高层五六千。北湖好点的洋房九千左右，高层6000多点和老城区差不多。济北学区洋房还在一万以上，高层基本不低于8000。房价目前基本回到10年左右水平了，倒退十几年

 

 

慢慢回忆

 

大魔王 发表于 2025-1-30 21:40
老城区降一尺，城外得降一丈。
水涨船高，大河缺水，小河得旱半年了。

现在老城区非名校学区房基本都在六七千的水平了，高新区及开发区洋房新房也基本七千多，高层五六千。北湖好点的洋房九千左右，高层6000多点和老城区十年二手高层价格差不多。

 

 

啥不知道

 

一中去了北湖，才成就了育才。事实是什么，某些人不能视而不见。

 

 

六朝旧事随流水

 

比较这个，有屁用。有时间多跟自己的过去比

 

 

大魔王

 

我爱霍启刚掖 发表于 2025-1-31 09:03
你应该去抖音和今日头条混，那边人思路广，和你反驳的能力

上一个让卖掉老城区，
选择置换新城区的房产销售，被骂的过年家都回不去……

 

 

大魔王

 

慢慢回忆 发表于 2025-1-31 09:19
现在老城区非名校学区房基本都在六七千的水平了，高新区及开发区洋房新房也基本七千多，高层五六千。北湖 ...

同样价格，新城区房子更新更优质，房子产品力更高，
为何新区开发商这些大聪明们想不明白，为何要贱卖呢？

 

 

哈哈_TIZO

 

大魔王 发表于 2025-1-31 13:12
同样价格，新城区房子更新更优质，房子产品力更高，
为何新区开发商这些大聪明们想不明白，为何要贱卖呢 ...

新区开发商开发没有销售周期？不需要还银行贷款？商品房要想有正常的流通就要执行市场价，怎么比得上老破旧业主？再说开发商和商品房仅仅只是利益输送没有感情基础更不会把商品房这个产品当作家！开发商为了生存腰斩价也要卖！

而老破旧就不需要考虑销售周期即使有资金缺口也不会首先考虑出售自己的“家”！你会出售自己的“家”吗？即使出售也很不情愿看到别人给你砍价自己的“家”会很烦！自己的家就这么不值钱吗？爱买不买不买拉倒！换做是我也是如此！

 

 

哈哈_TIZO

 

老破旧房产的价值里边是包含感情因素的！持有成本太低了即使空置持有成本几乎是0，大部分老破旧都早就还完了贷款，而新房房贷和房贷利息加上物业费每个月2000-5000占比非常高，这样每个月24000-60000！但是老破旧业主从不考虑这个问题只是一个劲的胡搅蛮缠！任城区前10年没有给老城区供地这不是任城区的宗旨而是大市的意志！因为从任城中区合并那天开始就应该能预判到如今格局！后10年20年老城区更是不可能得到新商品房供应、交通通勤停车问题劣势更是会越来越凸显，以前有所谓的学区、圈层给压着，随着教育资源服务于人口流动慢慢的圈层和学区都被稀释了！那么老城区的居住品质、房产流通性、交通通勤停车等老大难问题就会随之爆发！

 

 

也许帕尼尼

哈哈_TIZO 发表于 2025-1-31 21:42
老破旧房产的价值里边是包含感情因素的！持有成本太低了即使空置持有成本几乎是0，大部分老破旧都早就还完 ...

一、关于“老破旧房产价值包含感情因素”的片面性

• 市场价值由供需决定，情感因素占比有限
  房产的市场价值本质由地段、配套、产权属性等客观因素决定，情感溢价仅存在于极少数个案（如历史保护建筑）。绝大多数老破旧房产交易中，买方更关注价格、学区、交通等硬性指标，而非原业主的主观情感。
  举例： 北京胡同四合院因稀缺性和文化价值有溢价，但普通老破旧小区并不具备这种属性。
• 持有成本低≠价值可持续
  老破旧房产的持有成本低（无房贷、物业费低），但隐性成本常被忽视：
  • 维护成本高：管道老化、电路改造等翻新费用逐年增加；
  • 机会成本：资金沉淀在低增值资产中，可能错失其他投资机会；
  • 政策风险：旧改拆迁补偿标准的不确定性、学区政策调整等。
    反驳逻辑： 仅比较显性持有成本而忽略隐性成本，是典型的“静态思维”。
    
    
  
  

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二、关于“任城区供地政策导致老城区衰落”的误判

• 城市更新是动态过程，政策具有灵活性
  原文假设“未来10-20年老城区不可能有新供地”，但这一结论缺乏依据：
  
  
  • 旧改与城市更新：一线城市（如上海、广州）通过“留改拆”政策盘活老城区，新建商品房与公共设施；
  • 土地混合开发：老旧工业区改造（如北京首钢园）已证明土地功能可重新规划。
    数据支撑： 2023年上海黄浦区完成旧改超12万平方米，配套新建商品住宅和商业综合体。
    
    
• 交通与停车的矛盾可通过技术和管理缓解
  老城区的通勤问题未必是劣势：
  • 公共交通便利性：成熟的地铁、公交网络降低对私家车的依赖；
  • 智慧停车系统：通过共享停车、立体车库等技术手段优化资源分配；
  • 政策引导：部分城市已推行“老旧小区改造+周边道路拓宽”组合方案。
    对比逻辑： 新区看似停车便利，但通勤距离长、生活配套不足的问题同样存在。
    
    
  
  

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三、关于“教育资源稀释导致老破旧价值崩塌”的逻辑漏洞

• 教育资源的稳定性被低估
  
  
  • 师资与口碑的沉淀：优质学区需长期积累，短期内难以被新区分流；
  • 政策对冲：多地推行“多校划片”后，老城区因学校密度高反而更抗风险。
    案例： 北京西城区金融街片区即便实施多校划片，房价仍高于新兴学区。
    
    
• 圈层稀释≠居住需求消失
  老破旧房产的买家并非依赖“圈层”，而是满足特定需求：
  • 刚需客群：低总价优势吸引首套房购房者；
  • 养老需求：医疗配套成熟的区域更受老年人青睐；
  • 投资属性：租金回报率稳定（尤其核心地段）。
    数据反驳： 2022年上海内环老旧小区租金回报率达2.5%-3%，高于郊区新房。
    
    
  
  

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四、结论：房产价值需多维评估，不可线性推导

• 城市发展具有非线性特征
  断言“老城区问题必然爆发”忽视了政策干预、技术升级和市场自我调节的可能性。
• 房产市场存在分层逻辑
  新房与老破旧房产的目标客群不同（改善型VS刚需型），二者并非零和竞争。
• 动态平衡才是常态
  老城区的居住品质可能通过改造提升，而新区的“规划红利”也可能因过度开发衰减。
  
  

有种的你反驳deepseek！！！