两会报告解读：推动房地产止跌回稳将从这几方面入手

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作为经济发展中的重要一环，房地产市场的稳定颇为重要。 3月5日的政府工作报告以200多字的篇幅论及房地产业，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提到“更大力度促进楼市股市健康发展”。业内认为，这一表述显示出政府对“止跌回稳”目标的坚定，要进一步促进房地产市场的供求关系平衡。 在2025年的房地产工作方面，报告首先提及，“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。” 亿翰智库认为，要保障居民刚性和改善型住房需求释放，包括限购、限贷（首付比）、限售、公积金贷款、利率等各项限制类政策还有调整的空间，核心城市各类限制性政策的放开值得期待。同时，目前存量房贷利率仍有继续下调的空间。 年轻人、新市民的刚需，老市民的改善，是当前住房结构性需求的生力军。在58安居客研究院院长张波看来，住房本身就是重要的消费场景，在房地产回归居住属性的当下，更需要重视对住房消费的有序提振，一方面通过政策优化，包括各类行政性限购、增加购房各类补贴等手段来强化需求；另一方面通过推动房地产市场止跌回稳，可以带动上下游产业链发展。 “作为大宗消费，2025年房地产会被重点支持。”张波预计，今年将重点促进改善型需求和保障性住房，并通过旧改、城中村改造等扩大消费场景，达到更深层提振的效果。在同步完善保障房体系的同时，会进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间，推动商品房更好向高品质方向发展，更好满足中高端改善性需求。 此外，亿翰智库提及，报告中采用了“适度宽松的货币政策”“更加积极的财政政策”等强有力的表态，可见稳增长、稳预期的决心。2025年或能期待进一步的降准降息，新房贷款利率和存量房贷利率或能进一步下调，以减轻居民购房负担，激发居民购房意愿。 在供给侧，收购存量土地、商品房，一直被业内认为是去库存、推动供需平衡、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。此次报告在这方面给出了更明确的指引，明确要“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前各地土地库存比较大，去化周期长，这是制约房地产价格稳定、止跌回稳的关键因素之一。报告提出，合理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期。“消化了存量，缓解了供求关系，企业手上的地盘活了，才能谋求发展。” 业内认为，2025年将是“收储大年”。张波表示，为了优化土地资源配置，提高土地利用效率，本次报告充分强调了“收储”的重要性，并拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款。同时，报告强调因地制宜和地方主导，城市政府更大自主权，可以通过商品房收储落实，更好调整商品房供给节奏，并有效增加保障性住房的供给。 李宇嘉也认为，此次明确主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。 上海易居房地产研究院副院长严跃进预计，在收购主体方面，各地可能会从目前各地人才安居集团为主的国企，向民企、实体企业等扩展，如制造业企业收购房源作为员工宿舍等。从价格层面看，各地定价权会更加灵活，既要考虑到房屋本身的属性、企业资金状况，同时也要考虑到政府收储的资金情况等。 在用途方面，一些地方两会都提及了用途的增加和调整。如郑州此前提及存量商品房用作文旅项目，海南也提及用作康养项目等，即从保障房的用途丰富成其他新的用途。 值得一提的是，“好房子”也首次被写入政府工作报告，明确“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。业内认为，这将进一步引导鼓励支持“好房子”建设，树立行业标杆。 此外，报告还强调，“拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。 张波认为，报告中多次提及行业风险问题，并强调了房地产融资协调机制和“保交房”工作。2025年依然是行业去风险的重要年份，通过白名单项目融资，推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。通过整合地方治理资源、优化资源配置效率、盘活土地存量资产，构建了“人、钱、地”协同发力的政策框架。其核心价值在于以项目为单元化解风险，压实各方责任，既保障购房者权益，也为房地产行业转型提供制度保障。

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此次两会政府工作报告，指示明确、目标清晰，对于房地产业止跌回稳工作具有非常好的指导意义，也有助于2025年房地产行业的平稳健康发展。
1）房地产止跌回稳是一项系统和重要的工作。系统性在于，既要做好购房潜力等挖掘工作，也要做好收购存量商品房等工作，同时要把保交房、好房子等工作都开展起来。其涉及面广、系统性强。任何一项工作都将从其中一个维度促进房地产止跌回稳，包括提振需求、减少供给、盘活存量、提高品质、增加资金等。重要性在于，其发挥了综合性目标，即利企利民利市场。
2）要深入把握一些新的提法和精神，尤其是在存量商品房收购方面，在去年工作基础上，今年收购的经验会更加丰富，而且资金支持力度也会持续提高，这都有助于有关工作有序开展。尤其是各地要把握好自主权，真正促进各地存量商品房领域的供求关系平衡。
3）市场方面的趋势将进一步向好。我们认为，今年前两月房地产市场表现是非常积极的，说明政策管用、市场有效。相信各地认真学习领会两会精神，将为今年房地产市场的向好发展提供更好的支撑。在止跌回稳的过程中，房地产各项指标也将有进一步向好的表现、市场信心亦将明显增加。