现在春节刚过，省内的济宁就新上了一个“大瓜”。根据媒体报道，自2022年2月7日起，济宁二手房限售政策取消，济宁二手房房屋交易不受满一年的影响，房产证下来即可交易。 而在2021年12月27日，济宁还被传出针对家庭两套住房放松到限售一年、一套住房解除限售：
这两个传闻要是属实的话，就说明济宁在短短的一个多月就连续放松了两次限售，可见其急迫心理。 要知道济宁直到2021年8月才实行限售2年的政策，如今不到1年就取消了。
截止到2021年底，济宁新房住宅库存为294.77万平方，若以每套房子100平来计算，这就是3万套房子。 3万套房子，对于大城市不算什么，但对于济宁就是很大体量了，因为济宁一年的新房住宅销售量也就是3万套。根据媒体的报道，济宁新房住宅的去化周期是11个月。 相应的，济宁2021年底的商业性质房产库存为131.93万平方，去化周期是57个月；办公性质房产库存为58.82万平方，去化周期是20个月；公寓库存为26.17万平方，去化周期是20个月。 这还只是计算了新房，加上二手房的话更加严重。 新房卖不动，地却没少卖。济宁2021年供应土地面积230.1万平方，合计建筑面积450.8万平方，这已经超过了一年的销售量。 往前一年，2020年济宁供应土地面积300.2万平方，建筑面积617万平方。 从这个土地供应面积来看，今年济宁的新房待售量很大，市场十分不乐观。 再来看看济宁人的购买力。 对于济宁这样的三四线城市来说，外来人口有限，构不成主要购买力，只能从本地人中找买家。 本地最大的客源就是拆迁户。曾经拆迁户拿着大把钱满世界找房子，可现在已经鲜觅其踪迹：
济宁2017年棚改数量还有6.6万套，到了2022年只有3043套了，不足2017年的零头。这背后，是国家对棚改按下的暂停键。 找不到拆迁户，那就得找正常买房者了。 想卖出去房子，就得有人。现在能查到最新的人口数据，是山东统计局公布的2020年底的数据：
2020年底，济宁户籍人口894万人，常住人口836万人，这意味着济宁有58万人流失到别的城市。 这部分外流的人口多是年轻人。年轻人都出去了，谁来买房？ 也许你会说，这部分人只是出去打工了，长年在外边，所以成了别的城市的常住人口。那他们过年总要回家吧。 按照以往的规律，春节返乡置业是一个潮流，而且成交的房子数量很大。很多三四线城市，特别是小县城，就靠春节来卖房了。 我想这也是济宁赶在春节前把限售两年放松到“针对家庭两套住房放松到限售一年、一套住房解除限售”的原因。 但是，今年的春节返乡置业不容乐观：
今年三四线城市的返乡置业数量普遍不到2021年、2019年的50%，可谓十分寡淡。 我想正是看到了这个春节返乡置业的冷清，再为2022年的销售忧愁过度，济宁才会在春节后第一天就紧急再度放松到完全解除限售的。 万事皆有因，有因就有果，古人诚不欺我。
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狗仔卡
发表于 2022-2-10 11:18:06
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