余胜良：深圳楼市为何香港化

钟楼

余胜良：深圳楼市为何香港化:以环境保护之名让居住者忍受高房价之苦。　　余胜良　　深圳楼市之所以会香港化，是因为两座城市在提供新房方面神奇的一致：住宅供应短缺。　　缺少库存，缺少新供用地，缺少抑制房价手段和能力。　　香港1997年金融风暴导致房价下跌后，政府和民众深受影响，2002~2010年，香港特区政府年均仅出让住宅用地5公

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- Q. \9 X: m" h5 z) F6 T        以环境保护之名让居住者忍受高房价之苦。
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* R/ E! ?! ]3 g5 f$ K. h! R; G% W        余胜良
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/ i( R" s9 ?5 l        深圳楼市之所以会香港化，是因为两座城市在提供新房方面神奇的一致：住宅供应短缺。

        缺少库存，缺少新供用地，缺少抑制房价手段和能力。
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        香港1997年金融风暴导致房价下跌后，政府和民众深受影响，2002~2010年，香港特区政府年均仅出让住宅用地5公顷。2010年之后，香港土地供应量也不大。政府每年都在想办法，但能付诸行动的很少。
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        香港房价大规模上涨的时间并不长，恰好和住宅供应减少的时间相重合，2002年至今，一手房年均销售1.7万套，而二手房年均交易量为6.47万套。

        这两者差距如此之大，就是因为一手房无法满足需求，不管是投资还是自住需求都无法满足，多余购买力就转到二手房。深圳也是如此，近些年深圳每年一手住宅供应量为2-3万套，二手房交易量则在6万套左右。

$ Z& Z* a6 |4 X2 j; u  i8 _8 k        而且从新供应量来看，深圳比香港更为严峻，主要是因为深圳实际管辖人口2300万人，香港则为751万，深圳相当于香港3倍，从人均新供应住宅数量上看，深圳供应额度更为严峻。2019年香港永久性房屋282.1万套，2009年为251.6万套，最近10年平均每年新增3万套。

        从存量上看，深圳住宅数量是香港的三倍多。香港282.1万套住宅，深圳住房总数目前为1082万套。但是如果分析两者的住宅结构，会发现深圳住宅流通性要差很多。

+ q6 D  V' o# l, ]; q5 O        深圳共有507万套小产权房，有人统计出原住民人均12套房，深圳房屋分布更不均衡。另有189万套商品住宅、183万套工业宿舍、97万套公寓、55万套单位自建房以及51万套保障房。
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& g* g6 s9 F: K5 _) Q) L        香港永久性住宅中，私营永久性房屋为157.5万套，占总住宅数量的一半，再加上居屋41.4万套，在一定条件下可以流动。可流通住宅占住宅总量70.5%，即使不算居屋，可流通数量也超过一半。

" o# R; b$ `8 c        深圳房屋中，只有189万套商品住宅、97万套公寓有流动性，包括工业宿舍和小产权房，都不能流通。可流动住房占比为26%，而且其中公寓因为不具备住宅的一些属性，其实流通性也打了折扣。

4 h  y: O0 I/ ?( K$ h4 V        可流通提供了更多买卖机会，香港房屋的流动性远比深圳的要好，这估计是深圳房价最近一些年头涨幅超过香港的部分原因。
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        香港特区辖区面积约1100平方公里，由于地形崎岖的自然条件和其他复杂的社会原因，可供建设的土地并不多。香港超过1100平方公里土地中，实际的土地开发程度为24.3%，住宅用地仅占6.9%。在未开发的75.7%的土地中，划做郊野公园的就占42%。

        深圳也有自己的用地红线，其中不可开发的绿地占了一半，另外还有工业用地保护红线，深圳住宅用地开发占比，还达不到政府规定的25%，深圳现在的目标是新开发规划中，住宅占比达到25%。

        这两座城市都是人口多、面积小，人口密度全世界罕见，热衷环保放着大量土地吝于开发，以环境保护之名让居住者忍受高房价之苦，深圳还要在本就不多的土地中为工业留足空间，这些人口密度本来就不同寻常的城市，本应该考虑本地特殊情况。
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/ r% x: ?& r" r% f% y        （作者系证券时报记者）