济宁市区商场的人气状况，从地图上查看济宁市区各个商场的热力图，新城区很难超越老 ...

哈哈_TIZO

 

也许帕尼尼 发表于 2025-1-31 21:53
一、关于“老破旧房产价值包含感情因素”的片面性

市场价值由供需决定，情感因素占比有限
房产的市场 ...

好，我会一个一个的回复你，因为我在老家没电脑，我用手机一个一个的截屏回复，绝对让你心服口服！别着急，等回复完了4个你再说话！

 

 

哈哈_TIZO

 

也许帕尼尼 发表于 2025-1-31 21:53
一、关于“老破旧房产价值包含感情因素”的片面性

市场价值由供需决定，情感因素占比有限
房产的市场 ...

先回复你第一个问题
首先是“地段”问题，地段价值取决于资源配置和属地政府解决地段爆发的问题的速度和意志！比如老城区交通堵通勤太长停车太难看不到解决的希望，尤其是内环高架通车后造成的剪刀差扩大了！
其次我之前就说了一二线老城区与三四线老城区发展逻辑不一样，一二线老城区基本上整个行政区处在其他城区包围圈，比如济南历下区被其他城区行政区包围，但是历下区不等于没有住宅用地指标、也有财力去解决交通通勤停车问题！历下区有自己的新城区就是东边市政府那边！但是三四线老城区不同，以临沂老城区为例临沂老城区就是兰山老城区，兰山区的新区就是临沂新区北城新区（兰山区柳青街道和白沙埠镇），临沂柳青街道人口40万占比兰山区1/4，重点初中小学占比兰山区1/2，所以每年临沂一中北校区分数线超过临沂一中校本部因为距离优势、生活半径优势！
再次，我是想用“持有成本低”“老破旧业主对房产对房产有感情因素”对比新房次新房持有成本高、新房次新房业主对房产没有感情因素导致老破旧、新房次新房出售意愿大相径庭！出售意愿不同直接决定定价权、定价基点不同！

再再次，沉淀在资产增值可能错失其它投资机会？很可笑！你怎么知道在有限资金预算下是选择老破旧还是选择新房次新房得到的投资价值高？房产是不动产流通性是很重要的参考因素，30年房龄占比80%以上、次新房新房占比0的学区的不动产还有个屁价值！好的学区必须高中低档房产都有满足各个阶层还要有预留储备居住用地满足未来至少20年居住产权升级！

最后我没有仅仅依据持有成本得出结论，我还分析了感情因素，至于你说的拆迁你要根据国情来判断，2015-2020年大棚改都没有拆迁真正的老城区危房，以后更不可能了，就好比说大海能捞到针么？我可以说不能捞到针因为要考虑普遍的实现成本和结果！

 

 

qqyouth

 

哈哈_TIZO 发表于 2025-1-31 22:20
先回复你第一个问题
首先是“地段”问题，地段价值取决于资源配置和属地政府解决地段爆发的问题的速度和 ...

继续忽悠！

 

 

哈哈_TIZO

 

回复你第二个问题
通勤和旧改问题，给你说了多遍了，一二线与三四线老城区不一个发展逻辑！一二线老城区比如历下区老城区他就没有其他发展空间，他历下区就巴掌大的那么点地方，老城区不重视也不行！历下区的教育资源别的区也分不走，但是三四线老城区就是老城区所在地行政区的老城区，老城区就是任城的最大的包袱没有造血能力花钱比谁都多！你别拿一二线对标三四线老城区！

你是怎么好意思提出地铁的？现在负债严重国家收紧了地铁建设标准，弄地铁不如弄几条高架路，很多地市盲目上地铁导致经营困难，因为经营成本很高，这就和城市公交发不起工资类似！

你复制粘贴别人的答案都不带修改的么？你是如何得出济宁的“新区停车便利但是通勤长的”？内环高架+崇德大道（任城大道东延）怎么会通勤长的呢？以任城大道南1公里北4公里为例通勤高新区黄屯、王因、廖河新城、接庄、颜店、康驿产业园、兖州华勤、西郊运河经开区附近都能控在10-25分钟左右，相反老城区因为享受不到高架路红利相比往年与新城区通勤时间剪刀差更大了！

你思考下为何任城大道那么宽的路不设公交车道？我告诉你是因为路权不一样，新城区是私家车路权最大因为年轻人多！老城区路窄还要设公交车道保障公交车路权就是因为老城区老年人多、租房群体多或者说属地政府的意志就是老城区老年人多、租房群体多！

 

 

哈哈_TIZO

 

也许帕尼尼 发表于 2025-1-31 21:53
一、关于“老破旧房产价值包含感情因素”的片面性

市场价值由供需决定，情感因素占比有限
房产的市场 ...

回复你第三个问题
学区稀释问题
优质学区需要长期积累，我告诉你孔子这个教育圈层积累了至少10年才形成了成规模的幼小初高！任兴片区至少也用时17年时间至今还未形成，因为实验初中筹谋于2007年但是2007年当时除了市中区以老一中为半径3公里唯一的市区重点幼小初高外没有其他重点教育资源！没有教育资源怎么筹谋优质学区？所以2008年市中任城才以洸河路为界划分也！目的就是把十三中整建制划转到任城区！紧接着就是小学教育重塑结构，2013年以前还是除了市中区以老一中为圆心周边半径3公里聚集唯一的重点小学外没有其他任和重点小学！没有重点小学怎么筹建重点小学？筹建任兴片区重点小学为实验初中提供规模优秀生源在市中任城合区遇到了重大机遇！任兴片区的重点初中小学筹建至少用时十多年！幼升小小升初影响初升高，高中反哺初中小学，幼小初高格局重塑最后一步就是实验中学要达到实验班520分、元培班550+分才算合格！

老破旧满足无论是养老需求还是医疗配套需求都要考虑居住品质和便捷性、必要性！距离近不一定到医院更快还是交通问题、停车问题！东院区也不差，人民医院很明显把更多的医疗资源放在东院区！路宽停车位多腹地居民层次上限更高通过高架路也更能辐射曲阜兖州和邹城！

再次告知你不要拿三四线老城区与一二线老城区来对比，他俩不一个发展逻辑！

 

 

哈哈_TIZO

 

回复你第四个问题
房产价值到底需要怎么评估问题
你这个四个问题每个问题都涉及到一个严重的误导因素就是你总是拿一二线老城区来举例子证明三四线老城区，他俩就不一个发展逻辑包括属地财力、土地指标和发展空间！历下区地区生产总值2000亿元、财力200亿元、发展空间就那么点地方他不发展老城区还能弄哪里？地区生产总值2000亿元代表老城区也有造血能力和很多就业岗位，可以生活半径在一个很小的范围解决大部分问题！三四线老城区呢？财力、地区生产总值、发展空间？任城的发展空间往北有至少10万亩（侧重城市功能）往西至少也不低于10万亩（利用港航经济侧重产城融合），至少2022-2035城市发展控规就是这么做的你可以自己查询，新书记来了以后多个重要场合提出中心城区北部和颜店！

一二线老城区可以政策干预技术升级因为人家有那个资本，发展空间也决定了他只能那么干！财力也有支撑，这不是三四线老城区能比的！
我说了新城区目前已经做到了高中低档房产更有，未来20年居住产权升级也能满足！能满足各个阶层需要！新老房产就是零和竞争，济宁而言老城区有的新城区基本上都有无论是医疗更优还是学区更好圈层持续上升期！老城区没有的通勤交通停车问题随着内环高架崇德大道形成的剪刀差越来越大！

老城区居住品质提升？你是说旧改吗？刷墙弄成绣花枕头？你了解目前的旧改么？
新城区过度开发？我在之前给你说了任兴片区的重点小学之一任兴小学学区预留居住用地至少3000+亩够用30年，而且预留的居住用地入学半径比目前的入学半径还要小，预留居住用地非常合格！北二环以北你去看看最新的控规少康湖周边全部规划低密度叠墅洋房！少康湖这样的片区北二环北共青团路东至少有几万亩！

 

 

哈哈_TIZO

 

qqyouth 发表于 2025-1-31 22:24
继续忽悠！

你也可以忽悠也，你能忽悠谁呢？我能让以前经常和我抬杠的人给我多次点赞！比如这位同志尼莫2022

 

 

哈哈_TIZO

 

也许帕尼尼 发表于 2025-1-31 21:53
一、关于“老破旧房产价值包含感情因素”的片面性

市场价值由供需决定，情感因素占比有限
房产的市场 ...

伙计，我明天等着你回复我，我有信心让你心服口服！我一般不在孩子面前看手机不等于我回复的晚，因为我经常背着孩子偷偷看手机或者等孩子睡了再回复！

 

 

哈哈_TIZO

 

也许帕尼尼 发表于 2025-1-31 21:53
一、关于“老破旧房产价值包含感情因素”的片面性

市场价值由供需决定，情感因素占比有限
房产的市场 ...

临沂南坊新区核心区35中片区、实验中学北校区片区存在你说的那种过度开发，这俩片区内已经盖满了大高层、高容积率房产占比太高、预留居住用地发展空间接近于0，别说10-20年后居住产品升级了即使5年后现在的新房次新房业主在片区内居住产权升级都很困难！

济北新区和临沂南坊新区不同！济北新区不存在过度开发！除了13中桃园校区片区预留居住用地发展空间比较小以外，任祥片区、任兴路北建设路西小学初中片区、任兴小学初中片区都有预留居住用地发展空间大于3500亩！片区按每年出让100亩计算至少够用30年！

我感觉你这个回复是来自于ai不是你自己写的，很明显这个回复没有针对济宁本身的特点太笼统了，所以说ai拿来当做济宁的分析可以说漏洞百出！

 

 

哈哈_TIZO

 

当这俩句话说了后这个主播说我的问题很有高度，他说临沂实验中学北校区片区和35中这俩临沂初中杠把子片区确实预留居住用地发展空间很小几乎是0，他说他回答不了！

但是济宁北部除了桃园片区预留居住用地发展空间不大以外，任祥片区、建设路西任兴路北片区、任兴片区不存在一点点过度开发，都预留居住用地发展空间3500亩够用至少30年！

 

 

gracehcy

 

老城区的房子掉价更多这是事实，用不着抬杠的。