济宁、枣庄、临沂、菏泽、日照，这是山东的鲁南五兄弟，也算是难兄难弟，属于山东的欠发达地区。就这五个鲁南的城市中，将沿海城市日照排除在外，当属济宁房价最高。
济宁的房价高在哪？泗水的房价上5000了，嘉祥的房价上6000了。城区中心地段，已经奔万了。今天不和别的地方比较，就和兄弟城市，济枣荷都市圈的枣庄，菏泽比较一下，为什么偏偏济宁的房价这么高。就三地而言，枣庄的房价是最低的，大部分住房还在4000左右，中心地段也不过6000左右。这个资源枯竭城市，人均收入并不高。笔者常年往来于两地，枣庄的消费水平大大低于济宁，同样的一桌好菜，价格相差百分之三十左右，这也可以理解枣庄的房价为什么这么低。
菏泽呢，真正的山东省经济洼地，人均gdp长年在山东位于末位，而这个城市的房价虽不及济宁，却高于枣庄。菏泽的物价水平和枣庄基本持平。分析了两地的房价，笔者得出了一个重要结论，房价的高低，城市的中心化及周边人口尤其重要，其次是经济的相对发展。
济宁和菏泽都有800多万人口，周边下辖县市，除了向北上广一线城市、和省会济南等二线城市聚集外，还有一批人要向地域中心，济宁和菏泽的市域中心聚集，这就是，人流决定房价的道理，而济宁市的影响力是大于菏泽的，所以房价自然高。对于枣庄，这个人均GDP在三市中虽然居首，但这个小地级市仅有400万人口，而且半壁江山被滕州市占据。枣庄对于滕州并没有根本优势。加上五个区的相对分散，没有真正形成中心的聚集作用，所以，枣庄城区的房价要比济宁和菏泽低很多。房产市场也是大的供需市场，各地房价的高低，也显示着城市的辐射能力及中心作用。长期看来，济宁的中心化愈来愈强，也是济枣荷都市圈的核心，未来房价，枣荷两地难以超越。
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发表于 2018-5-7 10:48:19
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发表于 2018-5-7 15:21:32
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