购房通
2小时前
91年的日本，崩盘了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本汇率改制，日元一路上涨（涨幅75%），给日本带来了极大的繁荣，股市一片向好（涨幅100%），
楼市缓缓上涨（100%）。78年开始，由于市场的饱和，直到85年日元经历了六年的震荡下跌（跌幅40%）。货币下跌，带来的是大家都在购入避险资产，六年时间，日本房价上涨（涨幅50%），基本等同于货币的贬值率。到这里，日本还是在一个良性的循环里，整个国家没有出现巨大的套利空间。
而在85年之后，签订广场协议，日元再次飞速升值，直到87年，两年上涨100%，但这两年日本的房价只出现了很小的涨幅，很小很小，原因大家可以简单点理解，消化前一阶段货币贬值时的房价涨幅。
真正的危机出现在88年，日元在此时短暂回调贬值，为期两年多，贬值小于20%，但楼市无比疯狂，涨幅以倍来计数。91年随着美元的下跌，日元开始大幅升值，于是一个从未有过的巨大套利空间出现，这一次的楼市涨幅，根本无法像85年的时候通过经济的增长来化解。于是在天量的套利资本面前，只能轰然倒塌。
而08年以前的美国，如出一辙的经历，大家可以自己查阅数据，同样的第一波和平化解在经济的涨幅中，第二波，轰然倒塌。
而我们伟大的祖国，04年开始，货币升值，楼市股市上涨。08年超发四万亿，由于汇率固定，数据上看不出来贬值，但实际是贬值了，保值需求下，资金进入
房地产，而09年到2010年房价的涨幅基本等同于货币的贬值率，并在2010年以后的经济复苏中和平化解。但是2010年以后美元下跌，带来的人民币升值，造就了 2014年的股市牛市后，2015年人民币在贬值小于20%的情况下，保值需求，房价开始上涨，但是两年时间房价上涨多少，以倍计算。2017年开始人民币已经升值近10%，即使我们已经冻结了房地产市场，但根本无法通过经济的增长来化解，这个巨大的套利空间就在这里。
仔细分解剖析一下，三个完全是一模一样的故事，所以不知道哪位前辈说的，太阳底下没有新鲜事，我认为极有道理。
人类可以征服宇宙，把人送上太空，可以征服海洋，潜到万米海底，但是无法征服人性的贪婪。人类经济社会在一个泡沫刚灭一个泡沫又起的循环往复中向前。很多人认为目前房地产市场刚需旺盛，不会崩盘，但是二十几年前，日本人也是这样认为东京的房 价不会跌的，可事实是东京房价崩盘了，日本经济到现在还没走出低迷。远的不说，就拿股市来说，绝大部分人认为股市还要继续涨，都在加杠杆，你让他把杠杆降下来就觉得你见不得他发财和你急，虽然也有少部分人看到是泡沫，但逼近在绝大部分人疯狂下，这少部分人声音很快被掩盖在贪婪和盲目乐观中，但事实是A股崩盘了，不管你愿不愿意承认，事实就是崩了，还不止崩一次，无数中产阶级被消灭，不知多少人负债累累。还是那句：经济规律一定会到，只是有时会晚到。
当年央行有个经济学家，在房价最高的那几年一直公开主张说房价地价高得不正常，以后一定会崩盘，但是当时没人信他那套学说，结果到后面他自己也不信了，没忍住在崩盘前夕高价在东京买了
房子。还好他现在当上了日本央行行长。
日本楼市崩盘后，房价暴跌，从此大批日本人被套牢在楼市，一辈子要给银行打工。谁买得越多越狠，谁就亏得越惨。同时还带来了两个严重的后果，一个是**率，一个是生育率。
先看一张表格，日本**人数的变化
可以说在房价崩溃后，日本的**率是直线上升的。从每年两万人直接飞奔到了三万人以上，可能有十万人以上因为房价崩溃而选择**。
再看看日本生育率的变化。
尽管在1985年，日本的生育率已经降到了1.57这个危险的数字，但会降到如今这样危险的生育率，跟90年代后房地产
价格崩溃恐怕也很难说没有关系。
在日本，四成单身汉表示不愿意结婚、生育的最主要原因是经济问题。由于持续多年的经济停滞，大学生毕业后就业困难，年轻人的工资和奖金日益缩水。日本
生活成本高，结婚费用贵，老人一般不会帮子女带孩子，女性生育后大都辞职在家抚养子女，丈夫一个人工作养家，养育培养子女费用高昂，经济压力大在所难免。
从**率和生育率来看，日本房价的崩溃带来的经济持续低迷，并非只有个体接盘了，而是给整个社会都带来非常严重的后果。至于作为个体的观察，其实各类报纸都有非常多的例子：
《日本泡沫经济的遗产》中国经济时报 ——王南
木村先生年近60岁，如今拿着560万日元的年薪，住在租来的房子里，但每月必须要还6万日元的房贷。令人哭笑不得的“奇葩”结局，源于泡沫经济高潮时期的“红烛昏罗帐”：当时他供职于日本一家著名媒体，年薪1000万日元，1987年买下了东京市中心售价9000万日元的三居室公寓。 木村的决定是理性的：房价是9年的收入，完全承受得起。更重要的是，这套公寓3年前的1984年还只卖6000万，3年涨了三成。日本即将成为世界经济中心而土地资源匮乏的背景，使人们相信房价当然还会涨。 木村没有预料到——但那个时候谁能预料得到呢——这种盛世景象仅仅在3年后就一去不复返了：1990年日本股市、地价达到顶峰后急转直下，木村的工资一路下跌直到被裁员，无法偿还贷款，公寓被银行没收时还欠5000多万日元贷款。这5000多万直到现在都没还清，而他那个公寓现在值多少钱呢？估值2500万日元！
《泡沫破裂20年后的日本众生相》城市金融报
在日本经济高歌猛进的上世纪80年代，柴田广美曾豪掷一整月的薪水买了件羊绒大衣，穿过几次后便束之高阁。而今，她女儿对疯狂购物的理解，就是到静冈市母亲的衣橱里去“淘货”。生活在东京的26岁的柴田奈奈子说：“我衣柜里大约三分之一的衣服都是妈妈当年穿过的。”为了节省东京到静冈180公里旅程的路费，她选择坐大巴，而不是曾象征日本崛起的子弹头高速列车。
日本房地产泡沫破裂后的平民生活，这是很久之前疯传的一篇文章：
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。
过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。
时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。
这是节选
日本
房产崩盘后，**有的许多，还债一辈子也许多，没办法和老婆离婚，自己流落街头的也有（为了让孩子和老婆逃避债务）从中上层社会的直接到底层的也许多，你可以想象的一切的悲剧，日本当时都有你想象不到的，日本当时也有。
其实不仅仅日本，你以为在中国炒房失败就没**的？你是没见过而已？这些年，很多人也都担心中国重蹈日本的旧辙，国家也在紧紧控制住金融和楼市股市，避免发生和日本一样的惨剧。想着房价暴跌抄底的，还是算了吧，毕竟真到那个时候，饭都吃不上，更别说买房了。
狗仔卡
发表于 2018-6-25 09:25:42
提升卡
喧嚣卡
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千斤顶
楼主