香港房价跌了 全球最高房价会终结吗？

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香港房价跌了 全球最高房价会终结吗？

金融界2018年12月3日 8:1

来源：大猫财经

如果在全世界选一个最有“房地产信仰”的城市，非香港莫属。

全体居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生绕不开的话题，房价涨跌影响民生，最重要的企业无不涉及其中，借此积累亿万财富。在全民努力之下，终于揽得“全球最高房价”的名头，有人说房地产“绑架”了香港，让一代港人失去创新的动力。城市需要活力，则需要打破房地产的全民信仰。

最近，香港房价又开始大跌，这是一个契机？还是跟香港地产70年高涨史上普通的一次下跌一样，结局仍就是掉头向上，房价一直涨？

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房价大跌

近期，香港新房销量惨淡，新盘库存约有2.7万，是近年新高，各大地产商为了买房拼尽全力，比如超低首付款政策、先入住后付款等措施层出不穷，但都效果不佳，滞销成了既定事实。有研究机构统计，11月预计成交量环比下跌66.7％，同比下降37.2％。

1）被视为香港楼市参考指标之一的嘉湖山庄，已经有6成业主主动降价，近期的成交价格相比今年高位已经回落了接近25％。

2）亏本卖楼的事情也已出现，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，去年12月，此房产挂牌价182-万港元，降幅接近30％，房主持有4年，算上契税，此次炒房亏了68万港元。

3）受此影响，违约案例增长较多，去年违约9起，今年已经超过36起，香港新房交易需要缴纳5％定金，违约意味着定金全无，少则25万，多则200万。

4）另一个迹象是，一向形象颇佳的刘德华近日被围攻，原因是他支持东大屿人工岛计划，呼吁香港填海造地，多建保障房，解决香港的住房问题。

东大屿人工岛计划会释放约1700公顷土地，兴建26至40万套住宅，供70万至110万人口居住，可以解决香港1/8人口的居住问题。有房者担心这会极大压低房价，所以极力反对。

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香港房产自打从上世纪50年代开始，金融属性日渐强烈，此次调整也是因为外部金融环境的变化所致。美联储加息不断，实行联系美元汇率制的香港也只好跟进，今年9月开始，香港金管局追随美联储加息，香港四大行齐齐上调优惠贷款利率，这是2006年来的首次上调利率，超低息时代告终，房价应声下跌。

里昂证券认为香港房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值“三座大山”压身，房贷利率上涨是令购房需求降温的最大推手。

不乐观的预测认为，如果美联储持续加息，香港住宅价格在未来两年将迎来大跌，跌幅可能会达到40％。这意味着有产港人财富大缩水，也会让这几年南下香港购房的内地投资者深套其中。

香港人也从未停止思考，“曾经的香港步履如飞，矫健轻捷，走在世界的前头，而今却渐渐落后。”房价涨跌和一个城市的未来纠缠紧密，一代年轻的香港人，赚钱的梦想基本就是买房，然后把余生消耗在房贷上，又怎么矫健如常？

土地公有、房产供应有限、人口不断涌入、利率总体宽松、购房金融扶持力度大，加上过去七十年香港的两次经济高潮发展，共同促成了高房价的现实，香港地窄人多，但地产业包罗万象，可供借鉴的东西很多。这次是一次改变方向的下跌，还是香港70年炒房史中微不足道的假摔？

这些答案隐藏在时间里、周期里，港人心中有答案，外人看来亦各有视角。

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1940、1950年代

香港矗立香江，但地产业的崛起时间时间并不长，上世纪40年代萌芽，50年代生根。

香港人口不到50万，1945年抗战结束，各地来港人士激增，政府要员、各地土豪、大如青帮大佬杜月笙，小如大学毕业生金庸，几年时间，香港人口增加到200万，而且这些人多数身携重金。因为二战影响，香港基建匮乏，房屋短缺严重，钱多房少，一时房租、房价双涨，幅度很难计算，当时报载“三年倍余”，弹丸之地的小民百姓头一次感受房价之祸，直到朝鲜局势恶化，观望情势才开始增加，1950年到1953年，房价稍跌。

但战事一终结，房事就上场。

50年代的香港房地产创新精神不亚于今日的互联网，两个人四件事，影响至今。

1）之前的房产交易，都是整体出售，不论是一个大院落还是一座小楼。当时香港因为房价上涨，买房的都是公司或者少数有钱人，大多数房产只能依靠收房租获利。

国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。1952年，两幢楼10户分开卖，两天卖完，一时轰动。

2）吴多泰卖的是每层1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，当时普通港人薪资不过两三百块，根本不可能拿出那么多钱来买房。

于是另一个人物出现了，他就是霍英东。当年他拿下了油麻地四方街的地，要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼，不过即使如此，资金压力也不小，霍英东做了两个决定：

一是在动工前就卖期房，二是支持分期付款，先支付10-30％的首府，就可以预定一套公寓。

于是，“炒楼花”开始出现了，人人热衷，霍英东还发明了“售楼说明书”，也就是户型图，现在也都是房地产商的标配。

3）霍英东随后发现，吴多泰按层出售房产的方式还可以扩充，他决定按户出售，每户的面积不同，那么公共区域的摊分面积、契税等等也应该不同，于是就有了“公摊面积”，买房者按土地面积分摊公用面积，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。

与此适应的，买房也开始按照建筑面积购买。到了80年代，无良商家开始利用公摊的漏洞获利，民间称他们的楼为“发水楼”，也就是注水肉的意思。

按户销售、按揭、公摊面积，香港50年代的这些发明极大的影响了后来的地产趋势，为一个地产大时代的来临做好了准备。

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1960-1966年

1958年，李嘉诚建了自己的第一座楼，长江大厦，12层。在当时的香港并不突出，1050年，李嘉诚创办了长江塑料厂，整个50年代是香港加工业的黄金期，好的地理位置、合适的人工、便利的金融环境成就了香港经济的第一次腾飞。李嘉诚觉得“长江不择细流，终能纳百川入海”，这词寓意好，以此立名，几年之后就成了“塑料花大王”，50年代后期，李嘉诚开始研究地产业，最终下定决心入场。

同年，一家“鸿昌合记”杂货店的主人也组建了自己的地产公司，当时适逢香港制衣业崛起，这家店主人取得了日本YKK 拉链的独家代理权，生意好到爆，赢得 “洋杂大王 ”称号，店主人名叫郭得胜，他与好友冯景禧、 李兆基等8 人合组永业，这就是新鸿基的前身。

陈曾熙兄弟成立的恒隆也在稍后登场，他们都是50年代香港制造业的翘楚，当时，作为亚洲四小龙之首的香港，工业化快速推进，社会财富迅速积累，居民收入大福增加，香港第一次吸引了全球资本的关注，国际资本和炒家纷纷涌入香港，从 1960 年开始，香港的楼市再次繁荣，地价房价快速上涨，一时出现供需两旺的局面。

看到这个趋势的还有银行，一堆银行竞相惨烈，有银行75％的信贷客户集中在地产，问题很快出现了。

1965年春节前夕，香港明德银号拒付一张700万港元支票，消息引发挤兑，只好申请破产保护，紧随其后的是广东信托商业银行遭挤兑，然后恒生、广安、道亨、永隆等银行都难逃劫难，尤其恒生银行（港股00011），半月损失存款2亿多元，只好卖身汇丰银行。

金融出问题，楼市被抽水，购买力迅速下降，房地产价格随即大跌。一跌3年，价格下跌超三层。

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时间到了1968年，香港制造业退潮，贸易、金融和旅游成了拉动经济的三驾马车，GDP增速多年超过10％，世界动容，直接称呼为“香港奇迹”。政府顺势推出新市镇开发计划，大量国际热钱也快速流入香港，楼市就像微波炉，瞬间升温。居民炒楼花、开发商捂盘惜售、大资本疯狂扫货，投机的味道弥漫整个楼市。

地产业的大发展开始了，所有人都疯狂加杠杆，“股地拉扯”最为典型，几大地产公司的家底基本都是在这一时间积累的。

香港的股票市场成立已久，最大的的交易机构香港会实行精英主义，主要由外籍人士和少数华语精英控制，一般的公司上市困难，1969年，华商世家公子李福兆组建远东会，打破垄断，大量公司接机上市，一年时间远东会交易额占了香港市场的49％。

1972年11月1日，李嘉诚的长江实业挂牌。

之后的操作令人炫目，新股发行之外，仅1973 年，长实就公开发售新股5次，总数达3168万股，1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍，资金多数被用去收购，买地买公司买物业，资产规模迅速做大，长实刚上市时，市值1.26 亿元，十年后，市值已增加到78.77亿元。

多家公司有相同的操作，新鸿基同期增长40多倍，与此对应，房价房租飞涨，地王层出不穷，当时港人不是买房就是买股，投机盛行，楼花炒卖，异常活跃。不少地产商延迟销售，空置以待更高售价，或者干脆自持收租，房子供不应求，有买家无卖家。

股市也弥漫着一片狂热情绪， 股民“只要股票不要钞票” ，一窝蜂地投机，然后，问题就是：股市和楼市那一个先爆？

股市第一个回应了。

1973年3月，假股票不断出现，触发股民恐慌性抛售，恒生指数3月9日处于1 774.96点的高峰，到1974年12月10 日，恒生指数跌至150.11点低谷，跌幅超过90％，1974 年中东石油危机爆发，银行进一步收紧信贷，地产业遂再次陷入另一个低潮，跌幅超过40％，两年时间，股市楼市摧毁了很多家庭的资产和梦想，倾家荡产的不在少数，跳楼自杀的数量激增。

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香港经济韧性十足，危机之后，支柱产业转向，定位“现代金融中心”，一系列的优惠政策颁布实施，比如实行资金自由往来，税费减免等。随即，一大批国际金融机构、世界500强公司纷纷到香港成立分支机构掘金，国际金融中心的地位逐渐凸显，人口也首次突破 500 万大关。

1976年，GDP增速17％，“金股齐鸣”的时代开始了。5年房价涨4倍，这就是当时的速度。

从土地市场就可见一斑。我们做个类比：

●2016年，内地地王频出，京沪这类一线城市一般地王楼面价3、4万元，最高纪录是融创竞拍上海静安的一地块时创造的，14.3万/㎡的可售面积楼板价。

●1981年，香港地铁出售红棉道一幅地皮，最终中标价格为每方尺 34720 港元，创香港最高地价纪录。 一平米大概是11平方呎，所以楼板价超过37.3万港元/㎡，重复一下，这是在1981年！

下面这个图更直接：

这一轮的好日子持续了六七年，1981年，受中英谈判影响，一些人对未来走势担心，资金流走，房价又跌了3年，地价跌幅40-60％，而且卖不出去，流拍案例极多，但是当房价跌了40％的时候，港人就又开始关注房产了，从1984年开始，人类历史上最波澜壮阔的房价上涨周期开始了。

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1984年到1997年，13年期间香港房价高的涨了13倍，少的也有8倍，均幅11倍，有3个年份房价涨幅超过36％——1991年涨幅36.4％、1992年再涨39.4％、1997年涨39.5％，虽然1987年的股灾和之后的海湾战争让房价迟滞了一下，但总体上一路向上：

？1986年，房价首次破万，1997年，房价突破10万；

？“房价一直涨”，成了共识，打开任何一家电视台的楼市评论节目，都能听到这句话。

？没人安心工作，也不讨论生活，说得最多的，就是哪里又开盘“放楼花”，哪里规划了新楼盘等等。买个楼花，睡一觉整20万的例子比比皆是。

？摇号是常规，拿到号意味着几百万到手，排队买楼是常态，有的队伍长达数公里，富豪则直接坐直升机看楼。

？地产商为了买地发生斗殴，甚至发生命案。

？当时香港地产公司没有人在零点前下班，有的客户为了跟售楼小姐搞好关系、走后门，请她们吃饭，甚至送价值十几万港币的礼品……

整个香港都为房疯狂。原因很直接：

1）中英谈完了，未来局势明确，而且中国不光承认以前的契税，还要求港英政府在回归前每年批出土地上限为50公顷。

2）1985年，广场协议之后，美元大幅贬值，1986年起，香港的银行利率大幅降低，甚至出现罕见的负利率，这比美国负利率还早了整整 20 年。

3）财富效应显著，到了1997年前期更是如此，港人也认定至少有1300万大陆富豪会来接盘。一时气势如宏，整个香港生机勃勃，外界认为的地产泡沫，照亮了每个人的脸。

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但是到了1997年，好时代嘎然而止。

金融危机是一个原因，索罗斯为首的国际大鳄洗劫了泰国，然后瞄准香港，虽然涉险过关，但是代价不小。

其二是因为特首董建华提出的“八万五”计划。

当时的香港房价高得令人发指，买不起的骂，买不到的骂，人人都在说高房价不可承受，绑架了香港经济，让几代港人没有创新能力，那就降房价呗。怎么降房价呢？增加供应。

董建华希望十年内让七成的香港人买到属于自己的房子，实在买不起的，轮候租房的时间由 5 年缩短到 3 年。

所谓“八万五”计划就是每年新建不少于八万五千套廉价住房的计划。然后房价暴跌，很快掉了50％，1997年之前购房的很多人血本无归，加上经济不振，断供的很多，全港有超过30起烧炭自杀事件。

7年之后的2004年，房价已经较1997年跌了70％，传说中的接盘侠不见踪影，资产较雄厚的破产者也不在少数，比如港星钟镇涛。

击败了高房价的香港政府被人咒骂，要求政府护盘的声音成为主流，民意汹涌，八万五计划被叫停，土地供应极度减少，房价企稳甚至回升，如果就此击穿高房价的泡沫，那香港楼市的走向会完全不同，但泡沫在快被击穿的时候瞬间修复，背后的力量就是贪婪吧。

2004年到2008年，房价猛涨2.29倍，房价均值恢复到1997年峰值的九成，无数中产和底层继续被房价蹂躏。

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而事实上，虽然2008年因为金融危机，香港房价回调20％，但纵观2004年到现在的14年，香港房价一直在爬升，12个年份上涨，两个年份下跌，但像样的回调——比如跌30％的事情却不再出现了，14年涨了4.42倍。

这期间，香港成了世界房价最高的地方，也是买房痛苦指数最高的地方。当然，这也有很坚持的基本面支撑：

1）因为有前车之鉴，很少有人再提大规模的房屋普及计划，因为土地非私有，房地产对香港政府财政的贡献率超过24％，所以很少有当政者去触霉头；

2）政府严格控制土地的供应，香港本身不大，土地开发率现在大约是24％，住宅占全部土地的比重不到7％，非常非常低，导致每年的房屋供应不足两万套，2007年，全港只有8000余套新房供应，少的可怜；

3）需求端又怎样呢？香港家庭户接近257万户，人口接近745万人，私人商品房屋的自有率只有34.6％，和深圳差不多。这意味着，很多港人想买一套房的欲望是很强大的。

4）还有个数据关注不多：2017年，香港有超过70％的买房人无贷款，其实很多香港人的财务状况要比我们想象的好。而近几年因为优才计划的推广，内地赴港购房者猛增，有调查显示，过去3年超过60％的房产被内地人买走，演艺明星、体育明星、企业家占比很高。

5）利率水平对房价影响巨大，低利率时代与地产黄金年份同周期。

6）最关键的因素在市场参与者的内心。历史数据无比坚定的支持他们的购房决心：

虽然每隔8-10年就有一个周期的轮回，但跌幅一般30-40％，而且很快就修复；

有长周期的下跌，也有长时间的上涨，综合来看不断向上，1980年以来，最大的跌幅不过70％，但总体来看房价涨了20倍，豪宅涨幅超过40倍。

土地、人口、金融，房地产的决定要素看起来没有方向性的变化，如果是这样，那现在的大跌不过是历史上演出了好几次的周期现象，至少在老港人心中，一样的内容已经演了好几集了。

如果要说有一点不同，那就是经济背景，每次房价的大升浪中，香港经济都是隐形的中流砥柱，制造业时期、贸易主导时期、金融主导时期莫不如此，现在的香港正在进行新一轮的产业切换，提到创新的次数明显增加，如果转型顺利，新一轮的上涨似乎是不可避免的，当然，在充满房地产信仰的老港人心中，这无关紧要，他们觉得，香港房价跟GDP无关，希望他们未来安好。

天王。

香港房价不是都20万一平方来，然后都是按平方尺卖，还经小户型