齐俊杰：一夜之间学区降级！学区房的最大风险在于学区而不是房价！

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齐俊杰：一夜之间学区降级！学区房的最大风险在于学区而不是房价！:作者：财经专栏作者、投资人 齐俊杰　　　　　一夜之间学区降级！学区房的最大风险在于学区而不是房价！　　昨天，深圳传来消息，原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区，突然被降为了三类学位，入学积分直降10分，这让不少持有同类型物业的业主有点“慌”。随后挂牌量明显增加，而且基本都是降价出售。　　原来

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        　　作者：财经专栏作者、投资人 齐俊杰　　　
        一夜之间学区降级！学区房的最大风险在于学区而不是房价！

        昨天，深圳传来消息，原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区，突然被降为了三类学位，入学积分直降10分，这让不少持有同类型物业的业主有点“慌”。随后挂牌量明显增加，而且基本都是降价出售。
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) y  D4 K# o$ b0 Q3 W: D( Y        原来，5月末，在申请深高南小升初时，8位小区家长在申请积分入学时，收到了“初审不通过”的通知，原因为自家房源从往年的“第一类”住宅变为“第三类”特殊住宅积分。这些家长当时买房的时候，都是清清楚楚核实过的，确定了房子有入学资格才花重金购买的。现在却初审不通过，显然这个事情让家长们很难接受。后来有人去打听，被要求出示房本，问题就主要出在了房产证上关于住宅用途这一栏，这些人的房本用途，写的都是单身公寓、单身宿舍等，而非住宅。

- i( y" J% k* ?3 C        根据《福田区义务教育阶段积分入学办法》，父母在学校报名地段购房，且学生入户在该房产，记为第一类，基础分为80分。但如果买的是“特殊房产”包括自建房、集资房、祖屋、军产房、或商务公寓，则基础分为70分。之前这些房产都能计入第一类，基础分80分，现在只能计入第三类，基础分是70分。那就很可能遭遇到申请不通过的事情。

        其实之所以这样调整，说白了就是深圳高级中学南校区的招生人数满了，2019年计划招生540人，报名的却高达1060人，之前他本身就是积分排位，所以就跟高考一样，入学积分门槛也迅速上涨，2017年83分就能上，2019年得98.7分才能上，今年招630人，已经算扩招了，但是一下又来了1000多人，所以只能再想办法排队，去年的排分办法已经接近了满分，也就意味着还按照原来的办法也就是失效了，就好比一个班上全得满分，是没办法进行排名的，那么解决办法就是把考题难度加大。让分数上拉开三六九等，入学也一样。既然你们都说自己是学区房，那就先把房子区分一下三六九等再说。自然产权性质是非住宅类的，率先被降级。

& F- e; N) ^! K% R6 s7 \        有人说这只是个例，其实并非如此，好的学区永远是稀缺的，由于最近学区房买卖的太多，本来几个小区使用学位的也就只是一部分，当大家都去买学区房之后，那么基本学区学位也就都被用满了，现在基本贼不走空，只要有学位，能入学的房子，都会有人出高价买，但是学校的招生是有限制的，一个年级原来也就是6-7个班，300-400人，现在都得招600人以上，北京某重点小学，动辄招收15个班，但仍然满足不了需求，那么他就必须得想办法排队，不可能报名多少，就入学多少。所以这也就意味着，你买了学区房，其实也未必肯定就能入学，就拿这个事来说，有人评论说，单身公寓本身就不是住宅，没有教育福利，但其实这都不是重点，重点是，学籍不够，他必须区分三六九等，这次是用房产性质排队，下次指不定会用什么排队呢？之前有传言，还有学校用一手房和二手房来区别，买一手房的往前排，二手房的往后排。北京之前也有过，按照户口时间和孩子亲属关系排，跟着父母的孩子，并且很早就在这里落户的，就往前排，而跟着父母刚刚在这里落户的往后排，跟着爷爷奶奶外公外婆落户的，排到最后。能录取进来多少，就纯粹看命了。
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        这些都不算很，最狠的就是政策调整，跟学校没关系，一个政策下来，全区学校进行摇号派位，你提前买好的学区房，也就没什么用了。相当于概率均等，那么这个区域内的房子也就相当于削峰填谷，原来顶尖学区房价值大幅贬值，而普通的房子到升值了。一旦学区房的学区二字被拿掉，那么价格必然大幅下跌。

+ P$ I+ \; D7 y  Q+ L( C6 P        北京目前已经在推进教育改革，大的方向就是这种大校区划片，原来是A小区对应A学校，买到房子你就能去上学，现在ABCD小区，对应ABCD学校，你买了房，也不知道能上哪个学校，有可能去重点也有可能被分到普通学校。这么做的目的就是为了保证教育公平，让房产和教育脱钩。未来全国各地肯定会推进类似的政策。

8 \6 c' Z- T! ^2 {7 C7 R        所以，我们对于学区房的建议就是，

! D) p' ~. ]( |3 @# _4 Y: w        首先，如果您已经有学区房了，孩子也等着上学，那就别动了。赌一把政策不变，毕竟孩子的教育比那几个钱更重要
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* q5 z' U: C6 ^        其次，如果您有学区房，但是孩子已经上学了，不需要了，那就尽快变现，因为指不定哪天，学区两个字就没有了或者降级了。

        第三，如果你还没有学区房，孩子也还小，不到3岁，甚至还没有孩子，那就再等等，这几年政策变化特别快，你现在买好学区房，也可能在未来两年突然被调整掉。

        第四，想买学区房，孩子也很大了4-5岁马上就上学了，那么该买还是买吧。不买又能怎么办呢？当然你也可以选择私立学校，其实有动辄几百万的钱去买学区房，足够孩子念完高中甚至大学了。大家之所以过不了这道坎，主要还是贪婪在作怪，总想着孩子念完书，再把学区房卖个高价，既享用还赚大钱。但有时候想的太美了，就该出问题了。

- B1 R6 L, H6 [; O        学区房的最大风险不在房价而在于学区，每持有一年就会多一分风险，所以尽量不要太早下手，否则变数太大。因为现在教改的方向，已经十分明确，那么时间就是你的敌人。
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