李宇嘉：深圳楼市调控 本不该这么干

就是不知道

李宇嘉：深圳楼市调控 本不该这么干:未来，深圳将承担先行示范区的使命，各方面要均衡，要统筹整个深圳都市圈，希望城市治理能上一个台阶。　　李宇嘉　　经历数日的传言、揣测，深圳史上最严调控出炉了。我看了很多解读，基本都是剖析细则、分析影响。但很少有人提到，这次调控是不是不用这么大动静，是不是本来可以避免，或者更早一点出台调控。6月份，深圳

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        未来，深圳将承担先行示范区的使命，各方面要均衡，要统筹整个深圳都市圈，希望城市治理能上一个台阶。
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        李宇嘉
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        经历数日的传言、揣测，深圳史上最严调控出炉了。我看了很多解读，基本都是剖析细则、分析影响。但很少有人提到，这次调控是不是不用这么大动静，是不是本来可以避免，或者更早一点出台调控。6月份，深圳楼市的冰山指数，已从高位开始降下来了，这时候再下此猛药，结果必然是市场大起大落。朋友圈里，粉丝表达最多的，就是疑惑和不解。
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5 i$ {2 P% ^# e" ]& O2 t        其实在去年底，深圳楼市已经很疯了，为何还要取消豪宅税？今年3-4月份，深圳房价已明显上涨了，为何还说3月“6.4万元”的二手房价涨幅不大？期间，传得沸沸扬扬的“深房理”事件，中介和自媒体沆瀣一气，已将楼市投机玩到极致、让人瞠目结舌的手法，大白于天下，比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚，过桥贷、经营贷明显进入楼市等。
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        为何政策没有跟进，为何检查的结果是只有3笔房抵经营贷进入了楼市，这给市场的信号是什么？这不是很坏的鼓励吗？笔者清晰地记得，传言打压政策要来，4月底-5月初的那两周，深圳楼市回调了。但进入5月中下旬，大家短暂观望后，发现一切还是照旧，于是就有了6月份楼市的失控，以及房价有迈入“7万+”的趋势。笔者认为，2019年“8·18”以后，深圳城市能级上了一个台阶，任何政策调整，都应做好评估和对冲、松紧结合。

        如果，在去年底取消“豪宅税”的同时，学习长沙“反炒房”的做法，对户籍购房启动“1年落户+1年社保”，估计现在就不用“3年落户+3年社保”的猛药了。这绝非“马后炮”。众人皆知，深圳落户门槛低，炒风一向浓厚，每有规划利好，炒风迅速泛起。同时，楼市又是个小盘子，先行示范区下，城市能级提升，“落户炒房”会明显增加。
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        应对去年三季度的“经济小恙”，取消豪宅税、取消公寓“只租不售”，做一次不得已的、小小的妥协，其实也没什么。因为，深圳版长效机制正在建设！“双竞双限”下，把人才住房建好、普通住房价格限制住，妥协也没什么。反正，加入炒房队伍的，支付的房价越高，证明给人才住房、普通住房做的贡献越大。但问题是，这个机制是长期内才能实现的理想。
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        2018年确立“6:4”目标（60%为保障房、40%为商品房）后，政府策略很清晰，以更大的供应，应对汹涌而来的需求。但是，要疏导需求、对冲需求，有很多约束条件，最大的一个就是供应的有效性。试想，我们下半年供应的5万套房子，暂不说里面那30%-40%的商务公寓，即便是新增的商品住房，有效性如何？能与中心区的二手房相比吗？不倒挂能卖出去吗？
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        去年以来，有三次机会摆在面前，可以提前对冲，避免这次被倒逼的调控。第一次是去年8月份深圳确立先行示范区，第二次是年底取消豪宅税，第三次是今年3-4月份。如果在这中间，有一次抓住了，提前以“1年落户+1年社保”这样较为缓和的政策对冲一下，就不至于出现今年5-6月的楼市彻底失控，也不至于赤裸裸地将“房住不炒”放到烧烤架上。

9 }  W: b: q% m& j  L. x        作为特区和创新性城市，深圳过往在城市治理上，有很多所谓的“深圳经验”，很多城市主政者赴深圳来取经。但这一次，深圳显然缺乏前瞻性、缺乏通盘考虑。这一剂猛药下去，楼市是稳定住了，但也要防止下跌，稳字当头也是楼市的调控目标，这将考验下半年深圳的政策。未来，深圳将承担先行示范区的使命，各方面要均衡，要统筹整个深圳都市圈，希望城市治理能上一个台阶。
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& r* D# {9 t9 f$ x+ M% K        （作者系资深房地产研究人士）