试水干货，聊聊济宁房市

轩辕魔魂

在经历了短暂的低谷后，济宁市房价在2017年-2020年三年间开启了一波气势如虹的涨势，具体有多猛呢？可以说是济宁乃至整个鲁南地区房价增长最快的几年，主城区任城区均价直接从横盘了3年左右6000左右的均价，涨升到2020年10月的9500左右。以国家统计局2015年定基数据来看，济宁房价涨幅为41.6%在纳入统计的70个大中城市中涨幅尚不明显。但分开来看，2020年8月济宁房价与去年相比足足增长了7.4%在北方大中城市中名列前茅。
在预测开始之前，我们要先明确济宁的城市实力在全国范围究竟属于处于什么地位？是否是人们常说“不入流”的小城。根据官方统计数据显示，2019年济宁GDP为4370亿元，位列山东第六、全国第52位。截至2018年底，全市常住人口为834.59万，其中主城区人口约170万人（任城、兖州），自然增长率约为11‰，近10年间年均增长近4万人。相比之下，作为中东强国的以色列人口也仅有880万人，放在世界范围来看，济宁市也算是人口稠密。
其实，衡量一个城市的房价走势，其实最根本比拼的是城市的发展潜力和人口吸引力。具体案例大家可以通过深圳和鹤岗的例子进行观察，不再累述，下面仅对济宁细分对房价影响的几个方面：
1.城市发展潜力。所谓发展潜力直白来说就是有多少人看好济宁发展，愿意进行中长线投资或跟随城市发展。这里仅以山东规划的三大城市圈中鲁南双城来看，济宁的GDP曾经远超临沂甚至徐州，但是在这里核算中，GDP已被临沂反超，城市面貌也有较大差距。无论是中小微企业还是世界500强等大公司落户的数量也大幅少于临沂，根据统计，临沂资产总额超过千万的人口远远超过济宁。而且和北方大多数地级市一样，本地没有形成知名的产业集群或品牌。最后，济宁市目前产业转型方向并不明确，没有形成上世纪围绕兖矿、山推等大型企业形成的完整产业链。
2.人口吸引力。自古以来，济宁所处地区就是中国人口最为稠密的地区，周围动辄上千（近）万的人口大市如临沂、菏泽、徐州、商丘等，说明该地区发展程度高，人口承载力大。但是，我们必须明确，济宁的人口增长多来自本地人口自然增长，对高层次人才吸引力有限，加之近几年山东错失互联网、大数据发展浪潮中，济宁的高薪职位数量远远落后于江沪浙京粤，因此对高学历（大学及以上）人才吸引力严重不足，也就是现代高薪岗位占比较低。综上所述，济宁的自身环境注定了济宁房市会是以刚需为主要需求的市场。
最后，除以上两大因素外，城市房价还深受可供应土地影响。因土地供应数量巨大重庆、潍坊房价多年低于同类城市，厦门、威海多年高于同类城市。具体分析济宁来看，其在这点上西安具备极大的优势。首先要明确济宁绝不缺地，济宁地处著名的黄淮海平原中心位置，元朝因地势高阔交通便利州治由巨野迁至任城。在这点上，济宁拥有巨大的土地潜力和可开发面积，加之不缺淡水资源，仅城区周围承载人口超过500万的大城市也不是问题。之所以会有济宁缺地的错觉是因为济宁受塌陷区限制和早期城市规划限制。

美猴王2060

所以说，定基调，很重要。智能、仓储、流转、人文、教育提上日程

步挚

isms_AcLdA1mX 发表于 2020-10-10 20:40
现在有发展的城市哪个不是从内部吸血？成都、郑州哪个不是，就提身边的，临沂和徐州，临沂除了城区三区下 ...

不要把结果当原因。
不知何时，落后省份反而成了榜样，江苏、山东都要学四川、郑州。
而人家成都、郑州只是原本全省都落后，在后来发展中向上争取政策，踩中发展趋势，率先从外部争取了更多的资源，而不是从内部争抢兄弟资源。快速发展跟周边拉开距离。
简单说，成都郑州是自己从外面冲的猛，争的多，发展快，而不是抽兄弟血发展起来的。
临沂也一样。为啥临沂起来了，从开始人家就有义乌那种精神，搞小商品搞市场搞物流，把商品卖到全省全国乃至国外，率先发展起来，并没有靠抽兄弟血。
成都、郑州、临沂发展快跟周边拉开距离，没有一个靠抽血，都是对外争取来的。
反倒是山东，发展济南，接着抽了把济宁的血，舒服嘛？结果有那么多济宁人还抱有这种内部抽血的想法。

isms_ZXqVyXQH

结论是济宁不是这个区域的强市，未来不具备成长为核心，所以吸引力下降，人才流失。济宁是山东的缩影。

轩辕魔魂

 

生态济宁 发表于 2020-10-10 18:12
济宁的GDP曾经远超临沂甚至徐州！说远超就是胡扯了，临沂以前一直在济宁之后，济宁超徐州也是2005年之前的 ...

请看03年数据

 

 

运河之歌

 

济宁的GDP曾经远超临沂甚至徐州！说远超就是胡扯了，临沂以前一直在济宁之后，济宁超徐州也是2005年之前的事了，差距很小

 

 

轩辕魔魂

 

慢慢更，写着玩

 

 

Emma6

不买

sx111111

所以济宁不会降价

声远SN1573903739

 

所以，结论是？

 

 

中年美少女

分析很到位

轩辕魔魂

 

isms_AcLdA1mX 发表于 2020-10-10 18:20
感觉你对济宁不了解，有少部分中产喜欢花园洋房。

你自己也说了 少部分

 

 

sfsun

 

牛人，赞。大济宁发展牛逼

 

 

常念

 

济宁太平呀，环境好，没水，地震，泥石流等灾害，说不下去了

 

 

步挚

济宁的落后在于不自省。
城市跟人一样，人不自省落后，城市也一样。其实济宁面积大，人口多，位置还好，就是心胸不够大。
论坛里多少人还张口闭口的数着老黄历，说着祖上运河时代的事，或者说零几年济宁远超临沂赶超徐州的老黄历。
临沂刚刚超过济宁，菏泽也在接近，有多少人反思？
反过来，关起门来自己给自己找理由。还有人以为房价高了可以吸引人才，呵呵，连炒房的都不来。房价的性价比才会吸引人，做不到深圳的高产出，就不要一味的比房价。先有产业后有房价。
还有个心胸问题。一提首位度，就有些人兴奋，恨不得所有设施都建到自己家门口。可是就好比打仗，首位度不是老大把兄弟们的枪支弹药都收过来，而是带头冲锋在兄弟们当中缴获最多。

步挚

isms_AcLdA1mX 发表于 2020-10-10 20:23
那也得先把老大的装备给整齐了啊，至少要配备最好的吧，老大都哏屁了，那还冲个锤子，大家都做鸟兽散喽

装备最好要靠自己从外部争取，而不是内部，从内部那叫内卷。

fcc听

 

分析的很好，但感觉没讲完就没下文了