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警惕! 比烂尾更扎心的事, 正在楼市蔓延
凤凰网房产
09-24
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上涨10倍与跌回10年前，楼市的魔幻正在上演！
如果烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛，而鬼城则是这些城市一直反复愈合的伤疤。
20万买入13万卖出，11年亏掉了35%，上演了摩托变单车的戏码。这件事就发生在山东乳山银滩。（参阅《》）
乳山银滩在2000年重新开发，2003年楼盘如雨后春笋般出来，大多在沿海一带，2005年开始对外销售由一些北方城市慢慢发展到全国，房价也曾火爆过。
2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡，随后，由于过度开发，房子积压越来越多，房地产市场开始变的不景气。
现在大家所认知的乳山银滩却是一个面朝大海人烟稀少的区域。有数据显示入住率还不足10%，特别是冬季，抬头仰望几十栋楼还达不到10户，少的可怜，就如漆黑夜里的一点点繁星，由此打上了鬼城的烙印。
不远处的临沂也是如此，高空置率，高库存，以及人口流失造就了属于这个城市的鬼城。
根据大数据显示：
临沂城区共有小区1850个，用户70余万，其中28万户空置，空置率高达39.97%。从空置等级看，主要集中在10-30%；从小区年限看，主要为近5年开发的房产。
70万户，28万就是空置，也意味着有40%属于无人居住。
其实对于商品房的空置率也是有合理区间的，范围在5-10%。而10-20%就属于空置危险区。临沂的40%是多么吓人。
鬼城的存在，对于不少人来说也是一种呼吸的痛，一边是高房价的逼迫买不起房，一边是投资暴击心态的空置，上演冰与火的共存的景象。
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其实究其原因就是 大量新区的建设。
在2014年的时候，就有报告指出，在调研的144个地级市中，92.4%的城市提出要建设新区，调研的县级城市中，提出新区建设达41.6%。
人口达不到新区规划面积，当然就会出现层出不穷的鬼城。可以看一下下面这张表格：
从这城市的排名来看，前几名城市都在新疆，甘肃，内蒙古这些城市。越是靠前，出现鬼城的概率越大，而二连浩特两年连续排名第一，其次是钦州，嘉峪关，威海等城市。
根据表中可以看出鬼城概率大的城市正在从地级市往下沉至县级。
人口流失比较严重，空置率比较高也是鬼城出现的原因。
2017年西南财大出了一份报告指出2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。
2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。特别是这波行情之前，房价的下跌，拥有三套房产以上空置房出售比例比没有的要多两倍。
在细分之下，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，比一线城市要高许多。并且三线城市存在金融贷款浪费以及蕴含风险。
在此之下，城市的分化更进一步深入，北上广落户一票难求，而一些收缩性城市，纷纷逃离，即使房价再便宜也没有人去买，空置甚至烂尾更是常见。
投资的投机暴击心态 也是鬼城的主力之一。
老城发展时间有限加上规划比较陈旧，高容积率，拥堵，破旧是不少城市存在的问题，但是配套比较完善，房价比较高。
新区房价比较低、环境比较好以及政策的加持，吸引不少投资客买房。买了之后，配套不完善无人接盘。
鬼城的帽子有时候并非人力所能及，很多城市都想摘掉，但是成功的真的凤毛麟角。郑州的郑东新区就打了一个漂亮的翻身账。
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其实郑东新区一路走来也是非常不容易的，一度成为全国最大的鬼城，而从鬼城到城市发展中心经历了差不多10年的时间：
2003年郑东新区从一片荒地中诞生，至此变开始了它的逆袭之路。
2003年-2006年CBD展开大规模基础建设，并且安排招商项目39个，国际会展中心已完成。04年GDP达34亿，到2006年入住人口达到13万，融资37.8亿。
2008年省政机关单位迁金水东路，而此时，东区面积已经达到50平方公里，固定资产投资达617.7亿。
2009年新客运站的开工建设又迎来一次机会。此时东区金融机构累计达53家
2010年CBD日益成熟，开始扩展北龙湖区域，龙子湖高校以及郑大一附院的规划等配套日益完善。
……
前三年主要以政府支撑为主，大力建设基建。05-08这几年主要是政府+市场驱动，然后完善商业，交通教育等。而后面几年是以市场驱动和政策微调为主，配套开始多元化。
在这种情况下，郑东新区鬼城的帽子开始逐渐被摘掉，空置率也开始下降。
紧接着房价从4千到如今2万+，17年实现了5倍的增长。就以顺驰第一大街为例，2005年的价格为2006-4500，而现在小区均价为25000，完美实现逆袭。
同样作为新区，兰州新区却一直在为逆袭做努力，但是目前来说效果并不明显，对于本地人来说，还不接受。主要原因在于距离老城太远，足足有70公里。
虽然规划了三纵一横的交通来加强与主城的联系，但是这件事任重而道远，也希望它越来越好。
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同样是鬼城，为什么有的却逆风翻盘，也是有规律可循的。主要有以下几点：
1、人口的持续涌入。
就以郑州为例，2019年人口已经破千万，而破千万的城市并不多，去年新增人口将近22万，机动车保有量455万，已经开启双车牌。对于一个城市来说，人口是最核心的因素，没有人的城市就没有未来。就像玉门，二连浩特等这些城市，人口流失都非常严重，怎么能支撑起来。
这方面，可参阅《》一文。
2、政府的支持，集中一个地方发力。
买房政策是比较重要的参考因素，对于一个新区来说，能否不成为鬼城就看政府的力度，没有基础建设，招商产业等就很难吸引人。
3、规划新区与主城相连，距离不远隔离感不强。
就以成功的案例来看，贵阳金阳新区离主城区仅5公里，郑东新区与主城就一路之隔。通勤都可以接受，并且割裂感不强。对于城市来说，城市能量级别越小，通勤里程就越短，对于一些二线城市来说就是核心区域的15公里是不错的。
4、城市的吸引力强。
省会城市虹吸效应肯定会比地级市要强许多，都市圈的建立一方面给这些城市带来机会，但更多的是不利因素。对于一些三四线城市来说，空城，鬼城会越来越多。
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高房价与高空置率并存，如何能够调节两者之前的矛盾，真的是一个长期的过程。
对于刚需来说，就老老实实买主城。 几十公里之外的新区真的跟你毫无关系。
对于投资者来说，新区是一个可以满足欲望的一个选项，但是大部分都会血本无归，一定要仔细辨别，否则无人接盘。
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狗仔卡
发表于 2020-9-26 16:50:22
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