中山楼市 李宇嘉：感知县域楼市的温度

山东省会大剧院

中山楼市 李宇嘉：感知县域楼市的温度:县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。　　李宇嘉　　近期，笔者到粤西几个县去调研楼市，发现县城的商品房项目普遍都有15-20层，完全是大城市的手笔，这与想象中的县域楼市很不同。而且，县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区，动不动就要谋划1000亩的

        
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* |0 g, h* l- J/ n( \( T        县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。

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8 h6 L: c+ t2 ^# d        近期，笔者到粤西几个县去调研楼市，发现县城的商品房项目普遍都有15-20层，完全是大城市的手笔，这与想象中的县域楼市很不同。而且，县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区，动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是，县城的房子实在太多了，比如县城居民买地自建住房很普遍，到处都是5-10层的自建房，空置率高、租金低（大概10元左右/平米每月）。

& e5 T, Y" Y& i6 w6 t# y2 R        同时，县域楼市这几年很热闹，在机关事业单位、国企等就业的家庭普遍有2套或以上住房了。笔者纳闷了，哪来的这么多需求呢？一圈调研下来发现，县域楼市有三大购买力。

# W+ }6 L& z: d1 v; g. ]8 k8 I& |        一是“进城购房需求”。这几年县城的集中度在提升，村镇小学中学裁撤了很多，留下来的，办学质量也不尽如人意。所以，即便是面对6000元/平方米左右的县城房价，乡镇村居民为了小孩买房，勒紧腰带、进城购房，丝毫不含糊。当然，各个县的教育政策也在有意识地引导，入学购房需求很旺盛。
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7 g, w0 K6 @6 y8 T* i        二是“返乡置业”。粤西常住人口近2000万，外出打工多，基本上在珠三角，广州和深圳占了大半，返乡置业占到购房需求的1/3左右。而且，即便在珠三角买了房，甚至在县城也有自建房，但很多人还是有回乡买房的愿望，或者给父母住，或计划回乡创业，有的买房受到宗族观念影响、同乡人买房的示范效应等。总之，返乡置业这几年没断过。

1 w5 s9 h- g. m' ]$ _" k; v        三是文旅度假项目。海南启动全岛住房限购后，靠近海南岛的粤西，气候环境适宜、海岸线长，很多文旅大盘热销。

        笔者参观了几个项目，动辄就是规模上万套的大项目在开发，但还是很受欢迎，购买客户主要来自四川、重庆、湖南、湖北、东北等省市。看来，基本生活需求满足以后，康养、休闲、度假等美好生活诉求确实很强烈。一套房子大概卖到50万-80万，对很多周边省份或内地富裕的人群来说，并不算贵。同时，珠三角居民周末度假的需求日益兴盛，项目开发后，不愁售后返租。
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8 r- z" g5 t0 S% I7 N; [, K        县域楼市表面的红火，难掩背后的隐忧。为入学而进城购房，看似需求刚性，但本该在镇域满足的教育需求、住房及消费需求，却被动在县城以更高的成本解决。农民倾囊而出的群体性购房，是以牺牲和透支其他消费为代价，结果就是弱化了镇域经济，村镇建设水平与县城差距越来越大。

' D# b# T% s3 P) }2 b& z        另外，不管是农民进城购房，还是“返乡置业”，抑或是康养度假需求，一窝蜂地释放，显著推高了县城的房价，助长不合理的消费模式。调研发现，3-4房、100平米以上户型的新房项目在县城最受欢迎，这就导致县域主政者盲目乐观，行为短期化、县城超能力建设、“小马拉大车”，甚至走上大城市才有的“高密度、建新区、搞旧改”的空间扩展路径。

        购房需求看似红火，但并未带来等量的人口集聚、居住需求。这就要命了，人不在这里住，对楼市而言就是无本之木，因为给当地贡献不了可持续的就业和税收。结果就是，房子密密麻麻的，但本该配套的水电管网气路等市政设施，学校、医院、环卫等公共服务设施，当下的县域财政和投融资模式根本无法支撑，结果是断头路到处都是，社区公共部分无人打理。
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        过去十几年，各地做强大城市、围绕大城市打造都市圈，人口过分向大城市集中，导致高房价、城市病等。鼓励县域发展是我国新型城镇化的一条路子，既能满足农村居民对城镇公共服务、就业的需求，也能降低城镇化成本，还能培育内需的支撑点。但是，县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。

        （作者系房地产资深研究人士）