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发表于 2021-2-8 19:00:00
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深圳二手房 深圳二手房指导价 这一步能走多远:广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员 01 春节前夕,深圳楼市调控接二连三“放招”。酝酿数月之后,2月8日,深圳二手住房成交参考价发布机制正式发布。 首先,还是要赞赏一下,深圳先行先试,春节前我的前同事们加班加点,在全国率先对二手房市场进行价格引导,能够把这份 |
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广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员
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春节前夕,深圳楼市调控接二连三“放招”。酝酿数月之后,2月8日,深圳二手住房成交参考价发布机制正式发布。
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! r6 K' s% C" p7 C6 D 首先,还是要赞赏一下,深圳先行先试,春节前我的前同事们加班加点,在全国率先对二手房市场进行价格引导,能够把这份片区指导价格单子发布出来,挺不容易的!/ s+ n" i2 |$ N5 l
& E9 M1 z h# L6 G* i 新房调控,有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手,但二手房市场调控,真的没抓手,交易量价是由千千万万的交易者驱动的,政府连最基本的价格都不掌握。所以,各地调控楼市,基本以新房为主,特别在价格层面。启动二手房价指导,意味着调控走向成熟。
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1 a' ^# V& \/ |( O 废话不说了,为什么要引导二手房价格?* F4 l( W6 i$ S9 u. O
: O+ m6 b+ T( I |3 Y; E9 z3 `5 B 显然,如果不对二手房价格进行干预,新房限价就是徒劳的,因为这会造成一二手房“价格倒挂”,购买力就会去炒新房,新盘“个位数”中签率的盛况继续上演,新房和二手房价格轮番上涨,楼市调控就失控了。近年来,深圳房价上涨,很大程度上是二手房价格上涨导致的。
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( ^% i* j% [: Z- k 新房销售,非倒挂不卖房。没有倒挂,也要做出倒挂。怎么搞?由中介、自媒体、业主抱团,大家一起让周围二手房价格“涨起来”。这样,新房价格出现洼地,购买力就向新房走,新房和二手房价轮回涨价的格局,就形成了。这样,买家、卖家、中介、银行等皆大欢喜,调控就变成空调了。% _) y: f( M% {* K! N! B
8 S' {: P$ O3 x; J$ e, q 对此,政府真的是一点儿办法都没有。因为,深圳楼市太特殊了。全市140多个楼市片区,抛开不卖自住的,抛开限售的,实际挂牌出售的量,是很有限的的。如果,一个片区所有卖家抱团、集体涨价,或在在中介和自媒体的做局下,暴力拉升,这个片区的价格就被抬起来了。
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% y1 W l1 `! d; S" u# d 相信,大家还记得2019年底中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”。深圳楼市,可以说是卖方主导,卖方联合起来“坐地起价”,买家也没办法。所以,2019年以来,深圳不得不启动“一刀切”限价,超过某个价格,就不让网签了,但这样做,真有点粗糙、被诟病的太多了。
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, ~. k6 Z( H! h* [- N9 N 所以,深圳这次搞起了二手房指导价格。根据住建局的公告,通过价格信息透明、理性交易,达到“引导”的目的:$ j; @9 p. I( L
1 f0 Q* ^) p5 c: F9 X: R- x h' @[U] 引导市场理性交易
- `0 J6 ]5 U& R- u* D' j) O9 W 引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格
1 p3 y, o* ]6 A5 m0 U5 Q 引导商业银行合理发放二手住房贷款# Z1 P) V. O% W$ k1 S
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[/U] 大家关心的是,能不能达到效果?
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- [ l3 |1 ^7 w; H6 n* d 想要实现价格引导,首先是价格信息透明,就是要告诉大家,现在市场上真实的成交价是什么?% x: Y2 y5 w, K4 W/ h- M
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其次,政策要让买家报价、卖家挂牌定价,中介撮合价等,顺着政府指导价格走。但是,根据媒体反映,笔者也看了一下,发现与市场实际成交价格,这个指导价格还是低了不少。 u2 @6 z# k6 ^7 T0 |$ S
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当然,政府想让市场价格回到引导的价格,目的很良好,但关键是,买家或卖家认不认这个价格?如果不认,会怎么样?比如,市场实际成交价为15万,政府指导价为13万。前面说了,深圳从片区市场来看,典型的“卖方市场”。卖家不认,继续挂牌15万,买家没办法,只能接受* H4 v& D" X$ s5 P6 A2 H
& k- X, M8 Q3 e! D 比如,2019年底曾对部分“妖盘”(比如恒裕槟城)限制网签价,超过20万,我就不让你网签了。但现实情况是,我们看到的卖家报价,很多贴着20万走,比如19.99万。有的盘网签价按19.99万,超过的部分走“第二份合同”。这样,价格失真,市场秩序乱,买家受损。) c5 o2 {' L8 d8 s3 }, \5 e- B
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应该怎么办?6 W) w/ ?, |- @, x
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发布指导价,这是第一步。但最好是,尊重历史、尊重现状,披露实际成交价格,并在此基础上,定期(按月度或季度)更新价格。披露真实价格,这是调控的第一步;然后,“因片施策”,供应少的,增加供应;需求大的,抑制需求,特别是投机炒作;自媒体、中介炒作的,严厉打击。+ [% q" P/ R, O/ w5 ?
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然后,让银行贷款评估价、计税参考价,跟着这个价走。现实情况是,银行都认为,深圳的房子是安全资产,很多银行有意提高贷款评估价,让买房者多贷款,银行赚得也多。去年以来,实体贷款利率(特别是中小微贷款)第一次低于按揭贷款利率,银行更有动力做大房贷业务。5 X# {5 l0 C8 R2 I: [
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所以,如果政府的这个指导价格,能够影响到银行的贷款评估价,让银行觉得,深圳房价的“合理水平”在13万左右,高于这个价格,楼市风险就加大了。所以,银行放贷就按13万来评估,指导价格就有意义了。
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总之,这次政策思路是对的,一二手房联合调控,避免了过去碎片化、盯着局部。但是,还要加强横向政策之间的协调,比如增供应、抑需求和控杠杆等等。
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