假如当初皮带哥听了任泽平的建议会不会是另一个故事？

基洛夫

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作者曾提出过业内广泛采用的分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》，2017年）。
房地产短周期的涨跌主要是跟货币金融松紧有关，但长周期的市场兴衰主要是跟人口有关，即跟城镇化进程、人口流入流出、20-50岁主力购房人群、套户比等因素有关。
从长周期看，2014-2016年是房地产长周期的峰值，也是最后一波普涨大涨，经过2017-2020年的顶部调整，2021年以来步入见顶回落的长周期调整。
我们来看几个关键数据，一目了然：
2022年中国以常住人口衡量的城镇化率已经达到65.2%，基本接近尾声。如果考虑到3亿农民工在农村留守的家属，中国城镇化率已经在75%左右，发达国家城镇化率到85%基本结束（参考专著《全球房地产》，2020年）。近年人口往城市迁移的速度明显放缓，更多的往都市圈城市群迁移，城市之间的分化日益明显，70%的低能级城市面临人口停滞甚至流出、住房饱和甚至过剩，这是国际上城镇化进程到尾声的基本特征。

中国大部分城市的住房已经饱和，供求关系基本平衡。我们在《中国住房存量研究报告》历时多年进行了详细测算和跟踪研究（参考专著《房地产大趋势》，2023年）：2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入、未来仍面临局部住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。

中国此轮房地产市场调整如此剧烈主要是长周期人口需求拐点出现。“长期看人口”，20-50岁置业人群构成住宅基本需求，决定长周期维度的房屋销售、新开工、投资等数据。日本20-50岁置业人群在1990年前后到达峰值，随后大幅下降，所以90年代初日本房地产泡沫破裂以后形成银行大量坏账，居民和企业陷入通缩-债务循环，也就是当下热议的资产负债衰退，日本经济失去30年。
中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去20年房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但房价永远涨的惯性预期、2014-2015年的货币宽松以及2016-2017年的棚改延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。