托管中介“两头吃”又“换壳”，租客维权难

谷阿莫

近期，大众新闻帮办记者收到多条反映租房市场失序的线索，其中，房屋托管公司“两头吃”的操作致租客、房东两方均受损金额较大。而进入维权流程，维权者发现多次被举报的托管公司，已做好较周全的风险规避准备，多个相关机构介入也无法顺利协助追讨两方损失。“两头吃”：房东租客均遭托管公司“套路”2021年7月，周琪与其男友姜明作为应届毕业生来到济南工作。因托管公司鑫润优家低于大型中介公司的介绍费用及房源尚可，于是他们决定租住其房源系统中位于荣盛时代国际的一个单间，单间均经隔断改造，“一个正常三室两厅的房子能给你弄出6个卧室来。”期间，房管人员以“季度交租价格低于每月支付价格”的优惠多次劝说，吸引两人提前支付了3个月的房租及一份押金。但是，2022年，在合同尚有两个月才到期时，房东突然前来警告并干扰居住，称鑫润优家并未按约定打款租金，房东对两人进行了驱赶，“换锁停电把我们撵出去”。随后他们才得知，托管公司从租客处提前收取高额租金，并私自转移钱款，未用于向房东支付租金。

周琪遭房东驱逐后，与鑫润优家工作人员的对话在今年5月有同样经历的租客陆永丰向记者解释，相较于大型中介公司，房东们更青睐托管公司的原因是对方一般承诺会帮助改造、装修房屋，且包揽租约事宜，无需房东花费时间、精力。但正是这种“全权委托”，使得托管公司“垄断”了租客与房东的沟通途径，使得“两头吃”成为可能。此后，在周琪找房管询问时，对方推辞称“人已经离职了，不清楚这些”。之后，鑫润优家方面曾与周琪两人签订“退款协议”，但约定的30个工作日已过时，对方财务称：“公司已经没钱了，不同意就去起诉，什么手段都可以。”

签约时，鑫润优家使用的是非手写的无效图章至此，租客与房东均有数月租金损失。而“两头吃”的鑫润优家已改头换面为“盛泽公寓”，另起炉灶再次进入租房市场。8月20日，记者在天眼查系统查询发现，与租客反映一致，济南云盛公寓管理有限公司、济南鑫润优家公寓管理有限公司第一分公司、济南盛泽公寓有限公司三家托管公司法人均显示为“郝岩虎”，而后两家公司尚处于“存续”状态。此外，鑫润优家主体公司“济南鑫润优家公寓管理有限公司”虽不是“郝岩虎”担任法人，但将其担任法人的“济南鑫润优家公寓管理有限公司第一分公司”明确列为分支机构，两者构成归属关系。

三家托管公司为同一法人这一手段并不新鲜，中小型托管公司常有类似操作。如鑫荣有家、随寓而安等在济南本地颇有影响力的托管公司，均被指出多次“换壳”，在社交平台均可见大量“避雷”帖，“两头吃”的情节大同小异。维权：从12315到民事诉讼均落空周琪和姜明在遭遇“两头吃”式套路后，加入了一个现人数超200人的维权群，维权对象均为鑫润优家公司。据姜明回忆，“当时群里100多人，被骗了总共40多万。”他们曾尝试通过12315投诉鑫润优家，得到回复称将会把线索转至属地派出所，而后未有进展。之后，他们也曾到济南鑫润优家公寓管理有限公司注册地点历城区北园大街进行线下维权。在办公地，对方负责人李某对维权者说，“闹闹就管用吗？要钱没有。”周琪称，他们和年纪相仿的房管团队发生肢体冲突，报警后，警方表示，“后面维权的还有很多，不只你们”，且该类涉嫌合同纠纷的案件为民事案件，不属其管辖范围内，建议他们上诉。

租客曾组织到鑫润优家线下办公场所维权8月2日，当记者以相同遭遇的租客身份拨打济南市公安局历下区分局龙洞派出所电话时，亦得到工作人员的同一回复：“他们违反的是民法典，经济纠纷我们没有权利管辖，需要达到刑事案件的立案标准，我们才能介入。”工作人员亦告知，如果人民法院在审理民事纠纷时认为一方有犯罪行为，也会移交公安机关。周琪介绍，曾有租客试图从税务、隔断房间等角度分别向税务部门、住建部门举报托管公司，但这些“曲线救国”的方式难以真正助其追讨欠款。在维权群内，上述方式均失效后，亦有坚持走完耗时需半年左右诉讼流程的租客。天眼查的鑫润优家主公司界面显示，截至2024年8月，其作为被告的司法案件已有126起，今年便有55起。

天眼查上，鑫润优家的司法纠纷起诉者之一的租客薛颖颖告诉记者，2023年12月历城区人民法院判决法人为郝岩虎的盛泽公寓败诉后，她迟迟未收到对方打来欠款，后又于2024年2月申请强制执行。

租客薛颖颖强制执行申请书经她提供资料显示，申请强制执行两个月后，法院告知法人资产早已被转移，强制执行仍无法拿到钱款。“以我们调查的情况，盛泽公寓现在名下没财产。他们现在重新申请成立一个新公司，以新的公司在经营，我们也无法对这个新公司执行。”法院工作人员建议，因关于盛泽公寓的涉案人员较多，可以考虑集体诉讼，重新审理。但组织集体诉讼的门槛显然较高，陆永丰也曾参与集体维权，最终“没有人牵头，不了了之。”姜明则认为：“这些人早就准备好要骗钱，早就把法律风险规避完了。”律师：有必要对黑中介进行清理面对“两头吃”式的套路，租客和房东两方都认为托管公司存在“诈骗”行为，民事层面的追讨理应从刑事层面予以处罚。对此，上海君悦（合肥）律师事务所资深律师张勇解释说：“诈骗行为不代表构成诈骗罪，民法与刑法上对于'诈骗'各有规定。”他介绍，判定托管公司是否构成“诈骗罪”，需符合以下三个条件：其一，要看其犯罪金额是否达到了数额较大的入罪标准。山东目前数额较大的入罪标准是6000元，从租客反映情况看，鑫润优家有可能已达到这一标准。其二，需看托管公司是否存在非法占有的目的。如果其成立后主要业务就是为了骗取钱财后“跑路”，将符合诈骗罪主观层面的认定。其三，若托管公司实施诈骗行为后又换壳继续诈骗，则需对各历史托管公司进行刑法上的穿透，从负责人、资金链与行为链三个角度进行追究，以确定相关人员的责任。此外，如周琪遭遇的“房东驱逐”这一窘境，在托管公司跑路后，房东对租客作出此类要求是否能在法律上得到支持呢？“关于房东是否有权要求租客搬走，我认为可能是有争议的。”张勇认为，“从权利的来源来说，托管公司的出租权源自房东授权。从这一角度来说，房东对租客是不是有过错？”他解释，房东在将房子交付托管公司前，并未考察托管公司是否具有不当性、合法性，没有做完整的尽职调查，因此房东亦存在一定过错。在记者调查中发现，因涉及租金、押金等钱款数目通常为数百或数千元，数额相对不大，因而许多维权者通常会在较繁琐的法律流程面前放弃维权，张勇对这一选择表示“可以理解”，但他仍主张从法治建设的视角而言，租客作为大中型群体，完全可以联合起来委托律师等专业人士进行民事诉讼或刑事控告。回顾维权者的受挫，张勇说：“相关部门还可以针对某种特殊的社会现象成立专门的整治小组，制定系统性的实施方案进行整治。年轻人对于一个城市的信心关乎这个城市的未来，所以我觉得非常有必要对黑中介这个现实问题进行清理。”

刺眼曙光U

公司破产这一招各行业都开始玩的溜啊