房价不涨买房就吃亏？你真的错到家了

花开堪折

    看到房价上涨，很多人就觉得买房划算，我自己琢磨了一下，得出的结论让人吃惊，可能有不对的地方，这里拿出来大家探讨。
    如果房产作为投资，那么房价即使上涨，也未必就赚钱。因为，现在买房投资，基本都是加杠杆，在银行贷款，有的公积金，有的是商贷，下面大家看下具体数据：
    2019年中国人民银行的贷款基准利率来看：1、商业贷款利率如下：一年以内（含一年），利率为4.35％；一至五年（含五年），利率为4.75％；五年以上，利率为4.9%。2、公积金贷款期限在五年以下（含五年）的，利率为2.75%，期限在五年以上的，利率为3.25%。
   融360大数据：商业贷款2019年全国首套房贷款平均利率为5.47%，；二套房贷款平均利率为5.78%，
   大家可以参照自己的情况，根据上边数据进行计算。这里我假设是投资二套房商贷来算（假设即看房还看贷）：5.78的贷款利率，如果房子不涨价，那么你就赔了，因为，你要付给银行利息，而本身房子并没有增值，作为投资，你没赚到钱。如果房子增值，那么是否就代表你赚钱了呢？答案是未必。只有房价增值部分能为什么呢，因为你要那到房子，必须支付给银行利息，如果你把同样的钱存入银行，那么银行会支付给你利息，如果把买房的钱存入银行，五年期，很多智能加存款已经到了年利率5.4甚至更高，而且这些智能存款属于存款性质，不超过50万基本没风险，银行破产，依照我国相关法律，也能赔付。也就是说，存到银行里吃利息，那么与拿来买房比，一边要付贷款利息，一边稳稳的获得存款利息。两边相加就是超过11.18%的差距了。当然，如果买房，还可以出租，但是出租的条件是需要装修维修，还有的不出租或者租不出去，租金问题比较复杂这里暂时不讨论，只知道有可能存在租金收入即可。还有备案、公共维修基金、办证缴税，各种可能的开口费，还有车位，储藏室，装修，还有为实现获利卖房的税收等费用。。。。简化模版，所以都忽略不记。这样比喻可能有点抽象，很多同学看不懂，我们拿实际举例更：
  甲和乙都有50万现金。甲买了一套100平方米，均价10000每平方米房子，总房价100万。首付50万，贷款是商业贷款二套房的贷款利率5.78%，那么每年要付给银行28900元的贷款利息。
  乙将50万元存入银行，存期五年期，利率按5.4%（不信的自行百度蓝海银行，原来的微众银行，武汉众邦银行）那么利息27000元。
  也就是说，只有甲的房子由于涨价，总房价上涨55900元，折合到每平方米的房价中，也就是房价需要每年上涨559元才能保证和存入银行的乙获利持平。两年也就是涨到11118元，才能保证不赔本。而且这种涨价必须坚持每年上涨，不能不涨，也不能跌。不涨或者跌就是投资这笔钱的风险。而且还需要保持涨20到30年，因为房贷基本都贷款这个年限。长期看，中国的房价不可能一直涨下去，就算涨也不可能一直涨过银行存款利率，当然银行存款利率也会变，这里暂时不将它当成变量。看明白了吗？所以，在目前大多数中产不将房子作为投资对象的情况下，尤其是不将三四线城市的非学区房当作投资的情况下，在济宁作为投资买房，是不是很划算呢？
  以上胡扯，有很多因素没有考虑，也不一定正确，一家之言，望指正，谢谢！

草民布衣

 

土地是国家的，拿地的是央企，放款的是国家银行，相信房价会崩的，是不是弱智？

 

 

yangbaby

 

刚需，涨跌都要买

 

 

我是济宁

sfsun 发表于 2019-9-20 19:49
73/12=6……1.那我们就六年后在济宁见个面，再叫上莫爱，友好地聊聊。若六年（2025年国庆节前后）后济宁 ...

所谓的物价，需要一个计算标准。隔壁的友好大国卖给石油，虽然部分按人民币结算。那也得需要用黄金抵押。好了，计算房价需要考虑货币贬值因素。比如一人民币可以换82万亿津巴布韦币。目前在友好国家大概8元人民币换一美元。下一步还不知道是多少。

大大苹果

只有最后一句说对了

你逢场作戏

 

分析的不错

 

 

天蝎钻

 

huyanglin976 发表于 2019-9-20 07:37
相对便宜？

一直都涨着喽
连续37个月上涨了

 

 

天蝎钻

 

济宁的房价还是涨

 

 

sfsun

 

好。有钱还是存银行吧，若大家都买房，房价还要上涨（被推高）。

 

 

花开堪折

gickee 发表于 2019-9-19 22:39
不贷款的，难道不会被套？

不贷款的，只要房子涨价幅度每年超过当年长期定额存款利率，也不会被套。但是长期我不看好房价走势！~

花开堪折

yangbaby 发表于 2019-9-19 22:33
刚需，涨跌都要买

你说的对，我文章是把买房作为投资来思考的。

gickee

高新动态 发表于 2019-9-19 22:36
贷款炒房的都会被套住

不贷款的，难道不会被套？

我是济宁

     小楼，济宁的潘家大楼和吕家大院，当年也是作为投资置产盖得，如今如何？

花开堪折

我是济宁 发表于 2019-9-19 22:57
小楼，济宁的潘家大楼和吕家大院，当年也是作为投资置产盖得，如今如何？

如今如何？

gickee

花开堪折 发表于 2019-9-19 22:47
不贷款的，只要房子涨价幅度每年超过当年长期定额存款利率，也不会被套。但是长期我不看好房价走势！~

这样算的话，那没难度，超利息还不容易

运河夜渡

你买一只联接沪深300的ETF基金，3年的收益率肯定超过在济宁买房

私奔

 

好

 

 

私奔

 

买买买

 

 

私奔

 

买不起

 

 

私奔

 

还涨？

 

 

私奔

 

悲剧

 

 

私奔

 

咋办呢 投资