“三道红线”叠加调控风暴，房地产行业已进入下半场。 在刚刚结束的各家房企中期成绩里，增收不增利成为行业普遍现象，而8月房企的销售数据更是直接影响着接下来“金九银十”的销售情况。 根据中指研究院统计数据显示，1-8月份TOP100房企销售额整体呈下降趋势，均值887.9亿元。增长率均值为29.8%，而1-7月份增长率均值为36.2%，下降趋势明显。 克而瑞地产研究数据显示，今年8月，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，而百强房企整体业绩表现也不及历史同期，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。 克而瑞统计，2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。仅保利、绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长。 一般情况下，作为楼市传统销售旺季，房企对于“金九银十”销量寄予厚望。 但随着最近几月调控政策对楼市影响愈发明显，从政策出台到市场变化的时间也在缩短。可预料的是，接下来几个月，调控对新房成交的影响将持续“发酵”，而新房的成交量也很难不继续回落。 今年上半年，在中央多次强调“房住不炒”的基调下，全国调控频繁。中原地产研究中心统计数据显示，2021年前8个月各地房地产调控政策累计出台突破400次，刷新历史纪录。 在近期举行的房企年中业绩会上，多名房企高管对下半年市场预期不甚乐观。融创中国董事会主席孙宏斌，在中期业绩投资人会议上就指出，“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈。” 销售压力大，部分房企选择以价换量。较为典型的有，昆明某楼盘原价为1.6万元/平方米，开发商以特价房名义将售价调至1万元/平方米，降幅高达60%。沈阳某楼盘推出部分特价房源，原均价1.1万元/平方米的住宅项目，特价房源降至0.8万元/平方米。而广东惠州多个楼盘出现零首付、首付分期等现象。 市场下行，销售成绩仍难及预期，而且打价格战的直接影响是房企利润空间缩小。 目前，百强房企的中期报告已披露完毕，整理数据发现，今年上半年，房地产行业的毛利率平均值为23.41%。而在房地产行业整体盈利下滑背景下，内房股中仅有17家毛利率同比上涨，占比约20%，有68家毛利率出现不同程度下跌，占比约80%。 以“利润王”著称的中海地产，上半年毛利率同比下降2.1个百分点。而包括华润置地、万科在内的多家行业龙头，盈利水平均有不同程度的下滑。 不仅如此，多家房企毛利率低于10%，如华夏幸福毛利率为5%，大悦城毛利率为8.15%，中国铁建毛利率为8.41%等。蓝光发展与南国置业则更不乐观，上半年毛利率分别为-28.69%、-5.24%。 整体来看，房企利润率水平已被降至历史低位。据Wind数据，2021年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年来首次跌破至10%以下。 万科总裁祝九胜预测，从一季度、中期乃至到全年可能都是同样一个逻辑，在地价上升和限价政策调控背景下，长期来看行业利润将持续面临下行压力，毛利率将呈现下降趋势。 然而，除了利润压力，事实上还有多家房企在三道红线、贷款融资渠道收紧、买房首付款审核趋严等众多“组合拳”下，直接危及其生存。可以说，房地产行业已经重新进入洗牌阶段。 根据人民法院最新公告统计，截止2021年8月31日，今年递交破产文书的房地产企业超250家。粗略计算，平均每月有超30家房企宣布破产，平均每天都有1家房企被清算。 其中，破产房企以抗风险能力较弱的小微房企为主，涉及全国各个省份，多数位于三四线城市。 另外，根据9月7日中国银保监会官网披露，截至今年7月末，房地产融资呈现连续下降。 以房地产贷款增速为例，创8年来新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。还有房地产贷款集中度，连续10个月下降。以及房地产信托规模自2019年6月以来也持续下降，同比下降约15%等。 可以预见的是，融资紧张，叠加偿债高峰，房企的现金流压力增大，因此对销售回款的依赖程度较以往会更重，预计下半年房地产销售市场竞争更为激烈。尤其是资金压力较大的企业，价格竞争或还将重现。
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狗仔卡
发表于 2021-9-8 16:09:39
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