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发表于 2023-6-3 14:48:48
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目前的楼市、目前的经济形势，一直让全国上上下下有责任感的人们非常揪心。我最近的个人观察及统计指标都表明：现有的救市措施力度不够，救市方案不完善，市场恢复乏力，一些经济指标可能背离我们的救市愿望而继续弱化。一旦这个趋势明显确立，除了国有企业外，民企和个人将都不敢再投资，消费也继续萎缩，可能会有更多的企业因此陷入困境或倒闭，更多类似恒大困局的大麻烦出现，更多的人失业，更多的地方政府财政状况恶化、债务危机逼近，去年和今年积压的大量本科、硕士和博士毕业生更难找工作——这会直接威胁到社会稳定问题。
理论与实践都表明:房地产业既是中国国民经济的主导产业，也是支柱产业，还是先导产业。同时具备这三种地位的仅有房地产一个行业。在大多数发达国家也都如此——2020年，美国房地产业完成的GDP为2.7万亿美元，占国民经济比例为12.9%，仍是第一大产业，远高于制造业（不到11%）和金融保险业（8.24%）。从现实贡献来看，房地产业的影响力也没有其他产业可以替代。从最近20年的发展状况看，它提供着上亿的就业机会和65%左右地方本级财政收入，以及决定着30%-40%GDP的实现（考虑到了整合带动作用）。“六稳”当中的“五稳”——稳就业、稳金融、稳外资、稳投资、稳预期，都与房地产市场状况高度关联。我完全赞同稳定房价的主张，但在特殊时期，在其他措施救市乏力的背景下，尽快调整房地产调控政策，刺激国内需求，已经成为必需的、也将是最有效的对策。前年我在“网易经济学家年会”演讲时，谈到救市的六个原则与十九条措施，这里重新摘录、补充一下重点内容，希望能引起决策层重视。
1、中央政府要释放明确的、而不是让地方左右为难的救市信号，要推出国家层面的救市措施。地方政府在此基础上因城施策，推出补充措施。只靠地方政府因城施策，完全不能解决问题。
2、要通过中央政府文件，重新确认房地产业的支柱、主导和先导产业地位，恢复市场主体的信心。房地产业对中国经济发展和社会稳定的托底作用是长期的。一些人认为房地产发展已达到“天花板”，这种认识是错误的。大多数发达国家房地产业仍然是支柱产业，世界发展实践说明必须重视和依靠房地产业这个道理。
3、从短期看，对“三条红线”的管理，应当放松。可以考虑变成中长期目标，比如五、六年或十年要达标。这样，银行信贷就可以重新支持开发商，特别是有烂尾项目的开发商复产复工，以渡过难关。
4、中央政府要明确宣布紧缩未来几年的建设用地供应。特别是三、四线城市的土地供应，要结合去库存的情况严格控制供应计划。在去库存压力不大的城市，对新买地的开发商，其土地款的缴纳可允许分期进行，以提升开发能力和入市兴趣。
5、全面取消限购、限贷、限售、限价等各种限制政策。贷款风险由贷款银行基于抵押，自行防范。从当前的情况看，无论谁进入市场，都是对救市和“六稳”、“六保”的贡献。限价情况下偷工减料的行为大量增加，不断下降的质量会带来更大危害但却未引起重视。一定要取消限价政策，这有利于提高商品房质量，也会激励已经躺平的开发商重新进入市场，改善地方财政状况。类似深圳二手房指导价的限制价格也必须取消。
6、与上一条有关但需要特别强调一下：尽快放开一线城市的限购政策。取消三、四线城市的限购政策没有意义，因为大多数三、四线城市的市场基本饱和了。只有取消一线城市的限购政策，市场交易才能恢复，因为在这些大都市，还有很多人想买。一线城市交易恢复了，才可能会带动二、三线城市交易的回升。当然，放开一线限购的同时，要加强住房保障工作。
7、鉴于目前市场的艰难情况，对开发商和买房者实施财税扶持政策。对恢复开发的项目，相关税收可以适当延缓缴纳时间。鼓励各地政府在购房补贴、税收减免方面给购房者以帮助。
8、可以考虑降低首付成数。对首套住宅购买者，首付可以考虑降到20%甚至15%水平，对第二套可以降到30%的水平。对商办物业交易，首付比例可考虑降到30%或40%。这会大大降低需求者进入市场的压力。
9、可以考虑延长按揭贷款期限。对住宅最长可延至40年，这样可以大大减轻购买者按月的还本压力。不愿意延长的，仍可选择10年、20年、30年的贷款期。对商办物业交易，贷款期最长可延至30年。原来只允许10年，实在太短，还款压力大。
10、在贷款的前五年内，允许有压力的人只还利息不还本金。这对刚刚工作的年轻人非常有意义。对暂时下岗失业又没有存款积累的按揭业主，应该考虑出台一项特别政策：允许其在亲友担保的条件下，给与1-2年的月供缓缴期。银行一定要有与贷款客户共渡难关的意识。
11、根据城市化和房价水平，改善房地产贷款集中度管理。要适度松绑房地产贷款集中度限制，这有利于满足大城市居民刚需和改善型住房、进城父母养老用房等合理需求。
12、处理好烂尾楼罢供问题。已出台的保交楼支持政策，必须落实好。对已经预售、购房者办理了按揭贷款的，应由主管部门牵头，尽快针对每个项目，研究出妥善处理办法，不能把风险全部转嫁给购房者，使其处于绝望状态。建议给予这些准业主一个还贷缓冲期。同时，改革预售制度的不合理之处，特别是贷款时间，完善预售制度。
13、对开发商的融资一定要出台实实在在的政策。在开发市场上，民营开发商占比高，但都很难获批开发贷款。应该根据以往的征信情况，对他们中的合格者放松贷款政策。应该重启民营开发商上市融资的政策。要允许并鼓励私募基金进入开发领域，必须尽快将REITs试点扩大至民营商业地产领域。
14、统一规定自2020年1月疫情开始到目前，因疫情影响而下岗、收入下降，发生还贷逾期的，在向银行提交说明并做出承诺后，可以不纳入征信记录。此措施亦符合《合同法》第94条、117条、118条中关于不可抗力与合同履行之规定。
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发表于 2023-6-4 08:11:43