街拍致冠亚业主的一封信

741852741852

街拍致冠亚业主的一封信

741852741852

业主大会履行的职责：   1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；   2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；  3、选聘、解聘物业管理企业；   4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；   5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度；  6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

爱之枫

741852741852 发表于 2015-12-21 12:40
初步估算冠亚星城维修基金在2到3个亿，谁抢上业委会主任就有这些钱的支配权。说的比唱的好听，啥为业主利 ...

你说的也好听！c9三单元的对讲门啥时候给修好，主板进水修了二十天还不好！外人乱进少了东西你们物业赔吗？正义果真输给了邪恶！说实话！你们物业干的真是太差了，激起公愤了！业主委员会真成立的话说不定真比你们强，你们霸占着这两三个亿为业主造什么福了，在路上画两个杠杠就想圈业主的钱！这样做下去，你们凭什么收物业费！天天保安不少，还骑着电动车巡逻，都是装样子的吗！发小广告的，卖老鳖的都随便进，保安就站着旁边都不去管，你们挣业主的钱脸红不！

741852741852

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
　　（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

741852741852

成立业主大会筹备组   （一）业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

hk1105

物业的幕后不简单呢

Lexuan666

741852741852 发表于 2015-12-21 15:42
公共维修基金使用管理办法
第一条为加强住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修 ...

里面没说业委会可以自己随便支出维修基金呀，你复制粘贴那么多干嘛

741852741852

hackerlg 发表于 2015-12-21 15:15
维修基金的使用是业委会主任说了算的？我们小区使用维修基金的时候，是每户都需要签字的，每个小区关于维 ...

公共维修基金使用管理办法
第一条为加强住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发(住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法)的通知》[建住房(1998)213号]及市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》[京房地物字(1999)第1088号]的规定，制定本办法。
第二条本市行政区域内按市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅公共维修基金的使用和管理，均适用本办法。
第三条市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。
市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。
维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。
第四条维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公司建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
第五条物业管理委员会(以下简称“管委会”)成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》(见附件二)，并提交下列材料。
1、开户申请书；2、管委会成立的批准文件；3、产权人分户清册；4、管委会主任私章和管委会的印鉴；5、物业管理服务委托合同。
管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。
第六条管委会成立前(即维修基金代管期间)，维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：
1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。3、维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
第七条管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案：1、一次支取维修基金10万元以上50万元以下的。2、一年内支取两次维修基金的。
凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：1、一次支出维修基金50万元以上的。2、一年内支取维修基金三次及三次以上的。3、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。
物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
第八条住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。
无法确定责任人的，按照受益人原则分摊。
1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外；其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊。
2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
第九条如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会账户和产权人明细户。
利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
第十条管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会账户手续。
产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的账面余额进行结算。
产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户账面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。
第十一条代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。
管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：(1)维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；(2)维修基金总账余额；(3)维修基金明细账余额。
第十二条维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十三条1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。
第十四条物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财政主管部门的监督。
第十五条本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室、市财政局按各自职责解释。
第十六条本办法自2002年7月1日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
附件一


共用部位共用设施设备一般应包括的范围
范围编辑
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。
物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙。
上述系统中归专业管理部门所有的除外。

741852741852

三方合作，相互支持与配合
　　
　　首先，社区居委会是党和政府联系居民的桥梁和纽带，宣传宪法、法律、法规和传达国家政策，维护居民合法利益的基层工作，需要党和政府大力支持居委会的各项工作。其次，三方各主体之间要各负其责，相互配合，形成合力，共创和谐社区。
　　
　　一、各其发挥管理作用
　　
　　物业公司抓“硬件”，居委会抓“软件”，正确处理物业管理与社区管理的关系，避免“多头管理”的现象。重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互合作关系，形成业主委员会的自治管理、居委会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。并且要充分发挥居委会在社区管理中的重要作用，协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要规范业主委员会的自治行为，对业主委员会的职责有明确的界定，要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用。同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能，三者之间相互衔接、相互配合、各司其职形成合力。
　　
　　二、交流沟通形成合力
　　
　　（一）当前在物业管理中，居委会与物业公司之间存在很多问题。
　　
　　1、物业公司进行房屋出租时，应当将出租情况告之居委会，以利于维护社会治安；
　　
　　2、物业公司应当配合居委会各项宣传、检查工作；
　　
　　3、物业公司应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作；
　　
　　4、形成定期交流沟通会议；
　　
　　5、物业公司应当成为小区专业管理的主体，全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”性工作，居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”性工作。总之，物业公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，在明确各自职责的基础上，形成合力，共创文明小区。
　　
　　（二）在业主委员会与居委会之间，存在一定的职能交叉，业主委员会与居委会的功能都发生于整个居住小区。因此，就要采取措施确保业委会职能得以发挥。
　　
　　1、要想有效发挥业委会的作用，就必须定期召开业委会交流沟通会；
　　
　　2、明确业委会的职责、义务，使其支持物业管理的工作；
　　
　　3、督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。
　　
　　（三）形成三方一体模式
　　
　　1、建立沟通制度。
　　
　　沟通是实现多方面合作的基础条件，要建立定期的沟通制度。对必须要整改的管理、服务问题，逐一罗列出来，由责任人确定整改日期，三方共同监督落实。其目的就是使一般性管理、服务工作问题在短期内得到修复，逐步消除管理、服务缺陷，增强业主的认同感。
　　
　　2、建立评审制度。
　　
　　三方应定期进行工作评审。由业委会、居委会对物业公司的主要工作进行评审，日常管理、服务工作缺陷处应及时改进，管理、服务工作亮点要进行广泛宣传。物业公司需要“业委会”、“居委会”提供支持、协助的具体问题，通过评审制度也明确下来，实现三方民主议事、责权明确、齐抓共管。
　　
　　3、增强“模式”的实力。
　　
　　三方一体模式工作深入开展，需要有自身的“实力”。这个“实力”的具体表现为：已经做出的管理、服务承诺，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困难和责任，相互间积极配合，物业公司要积极、主动承担其中的人力与财力投入。三方决定的事要在最短时间内保质、保量做好；重大事项、三方统一的事项，要尽快争得相关业主的认可并积极组织实施。
　　
　　4、发挥“模式”的效益。
　　
　　物业公司在兼顾三方利益的同时，也应非常注重社会效益。社会效益实现程度也直接关系到创建和谐社会的程度，物业公司把发挥“模式”效益工作重点，应放在提升社区文化活动及为业主排忧解难上，这两方面也正是业主最关心的热点问题。社区人才济济，物业公司与业主委员会、居委会为他们搭建好多种展示才华的平台，既丰富社区文化生活，又调动广大社会群体参与社区建设。发挥好“模式”效益，会产生良好的社会效益，而良好的社会效益实质上就是物业公司的效益。
　　
　　业主委员会、居委会和物业公司，作为小区内的“三驾马车”，同驱并进。就是说，实现业主委员会的自治管理，物业公司的专业管理，居委会的社区管理相结合，各主体之间各司其职、各负其责，分工合作，相互配合，才能充分发挥各自的优势和积极性，会更好地代表居民的利益，为居民提供更多、更好的服务，社区建设才能探索出一条三方一体促和谐的有效途径。

741852741852

老刘氓 发表于 2015-12-21 15:11
以艾嘉物业的品性，我们小区的维修基金余额还剩下多少都是未知数。没有业委会的监督，维修基金账户穷到饿 ...

浅谈居委会、业主委员会、物业公司的职能与合作关系

二、居委会与业主委员会之间的关系
　　
　　它们之间是一种监督指导与协调的关系。1、在业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组，应当有居委会的成员参加；2，召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居委会的人员列席；3、业主大会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业公司、筹集维修基金等)，应当听取居委会的意见；4、业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加；5、居委会有权监督业委会的日常工作；6、定期召开有业主委员会、居委会参加的交流、沟通、协商会议。这样充分发挥居委会的协调、沟通、指导的作用。
　　
　　三、居委会与物业公司之间关系
　　
　　居委会与物业管理中:(1)参与业主委员会的筹建工作；(2)监督业主、业主委员的工作；(3)参与业主委员会的换届选举；(4)监督物业公司的运营；(5)指导业主委员会的工作。通过这一系列活动,发挥居委会的主导作用。

Lexuan666

741852741852 发表于 2015-12-21 12:40
初步估算冠亚星城维修基金在2到3个亿，谁抢上业委会主任就有这些钱的支配权。说的比唱的好听，啥为业主利 ...

维修基金的使用是业委会主任说了算的？我们小区使用维修基金的时候，是每户都需要签字的，每个小区关于维修基金的使用规定不一样？

小小游客一枚

，真够牛逼的

benpao456

唉。。不懂

741852741852

小小游客一枚 发表于 2015-12-21 12:22
，真够牛逼的

牛不？

741852741852

benpao456 发表于 2015-12-21 12:31
唉。。不懂

都是钱闹的谁掌握了业委会谁就有权动用维修基金，要不都争破头要干业委会都是钱闹的。

741852741852

benpao456 发表于 2015-12-21 12:31
唉。。不懂

初步估算冠亚星城维修基金在2到3个亿，谁抢上业委会主任就有这些钱的支配权。说的比唱的好听，啥为业主利益，啥无私奉献，奔着钱去的。

741852741852

爱之枫 发表于 2015-12-21 12:54
你说的也好听！c9三单元的对讲门啥时候给修好，主板进水修了二十天还不好！外人乱进少了东西你们物业赔吗 ...

俺不是物业，物业该骂就骂。就怕有人打着公益的旗号干私活。

741852741852

爱之枫 发表于 2015-12-21 12:54
你说的也好听！c9三单元的对讲门啥时候给修好，主板进水修了二十天还不好！外人乱进少了东西你们物业赔吗 ...

物业的上级主管部门是建委物业科你可以选择投诉。

爱之枫

741852741852 发表于 2015-12-21 13:02
物业的上级主管部门是建委物业科你可以选择投诉。

投诉？算了吧！白费劲！我还不如不交物业费急死他们呢

741852741852

爱之枫 发表于 2015-12-21 13:15
投诉？算了吧！白费劲！我还不如不交物业费急死他们呢

我也没交物业费，哈哈。

高手

看样子水很深，目测有大鱼

寻找521

傍观者认为，不管是成立业主委员会还是什么的，通过正规渠道，该走什么程序走什么程序，把每个程序都走扎实了，对现有物业有意见的，可以要求公开相关费用的收支明细，该走法律途径的就走法律途径，不要到处的宣扬、诋毁、传谣，最近到处都是在说冠亚多么多么的糟糕，请问这么糟糕的小区业主不是都在哪里住？有多少搬走了？

爱之枫

寻找521 发表于 2015-12-21 14:49
傍观者认为，不管是成立业主委员会还是什么的，通过正规渠道，该走什么程序走什么程序，把每个程序都走扎实 ...

知音啊！

老刘氓

业主们应该要求物业公布小区维修基金余额，看看账户上过亿的资金还在不。

老刘氓

741852741852 发表于 2015-12-21 12:40
初步估算冠亚星城维修基金在2到3个亿，谁抢上业委会主任就有这些钱的支配权。说的比唱的好听，啥为业主利 ...

以艾嘉物业的品性，我们小区的维修基金余额还剩下多少都是未知数。没有业委会的监督，维修基金账户穷到饿死耗子业主都还蒙在鼓里！