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发表于 2016-6-21 11:13:15
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华都金色兰庭业主公开函2016-06-21 沉默的金子
致 济宁华都金色兰庭房地产开发公司(以下简称华都房产):
华都金色兰庭全体业主:
由于近期金色兰庭集中提前交房,相信不少业主已经拿到了交房通知书,提前交房是个好事,是开发商资金实力的体现,但近期各楼业主及各方信息反溃,此次交房过程中的细节问题值得商榷,现在各方信息汇总及业主诉求归类如下:
一. 楼盘质量.配套设施,安全性与合理性整改(以9号和10号楼为实例)
1.楼盘外墙周边下沿由于施工方快速施工,回填土质量不佳(大部分为建筑垃圾)及处理不当,造成雨后多处塌陷。
此项为质量缺陷,偷工减料,必须整改!!
2. 架空层问题
2-1 架空层四周没有任何密封,且开放空间较大,外部墙沿与绿化带土层高度差过小,绿化带高度不少高于架空层内部地面,雨雪天气造成雨水泥浆,倒灌进架空层地面,如冬季结冰,极易造成业主人身安全事件(尤其以老人小孩为重)!绿化带由于绿化草种选择不当,土层暴露面积过大极易扬尘进入架空层地面. 其他楼层共同反应架空层可进出口太多,且内部格局复杂,不密封存在安全隐患!
设施设计缺陷,工程质量差,建议加设拦水沿,外部绿化带改造,架空周边密封.(12号楼已封)
2-2架空层地面质量过差,有的是瓷砖,有的是的石板,有的是地板漆,且存在架空层被占用问题,一二期架空层配套设施完善,有休闲健身设备,有电动车存放充电区,且卫生条件良好,三四期没有
业主要求设施,质量与一二期看齐.架空层与楼盘一体,不得占用.
2-3,架空层安全问题以9号楼较突出,9号楼北面无进户门,这与其他所有楼盘不同的一点,门禁比别楼层少一个,布局不合理,电梯出口和楼道口处只有一个门禁且开口向内,北侧无出口,进出需拐进楼内再经几拐出门,不利于紧急情况疏散及消防安全需求.业主强烈要求在电梯间北侧直接向外开设一处门禁! 并打通绿化带铺设连接道路.
3.其他问题
3-1 地下停车场有积水现象,且有部分墙面渗水
3-2 部分配套设施存在严重质量问题.
3-3 质量标准不统一,,同一楼内防盗门不一样.,有的楼盘电梯间或楼梯间转接处窗户是护栏外加装密封玻璃推拉窗,有的只有1.2米左右高的护栏.
3-4 部分楼盘存在重大安全陷患,.高层住宅的楼梯间对外开放区有的有窗,有的完全开放.有窗的为推拉窗,护栏高度1.2米左右,开放的只有护栏,高度同样为1,2米左右,小孩都极易开窗翻越,如有小孩贪玩或有醉酒者跌出,后果不堪设想! (一二期楼盘无此现象!)
3-5 部分楼盘配套设施不全,无电动车自行车停放/充电区域,无健身休闲区及器材. 靠近楼体绿化区域植被太过稀松,暴露土层面积过大,应更换草皮加大种植密度.
其他未尽事宜,随时发现随时反溃!
二. 关于华都房产公司自行规定交房程序及设定交房条件的质疑
华都方面通知业主可以提前交房,并发放了交房通知书及附件,自行规定交房前不得先看房验房,必须缴纳其费用清单中的所有款项项后才交钥匙给业主,并要求业主集中缴纳维修基并办理房产证,为此,我们业主方提出以下以点质疑:
1.关于交房条件及华都房产先交房后验房的行为,根据自2006年3月1日起实施的编号为50368—2005,国家强制性标准条文《住宅建筑规
范》国家商品房交房标准规定,
住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：
由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；
小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。
根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：
１、不具备“小区道路畅通，已接通水、电、燃气、暖气的条件的”：
依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-2条
２、未取得《竣工验收备案表》的：<BR>依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1
4、开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的：
依据：司法解释第十五条
5、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的：
依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款
6、开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的：
依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款
7、不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的：
依据：《商品房销售管理办法》第三十四条
8、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过３％（不含３％）的，可拒绝收房，并解除购房合同：
依据：司法解释第十四条
9、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的：
依据：司法解释第十二条
10、房屋质量问题严重影响正常居住使用的：
依据：司法解释第十三条
根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》，商品房在交付时应具备下列条件： （1） 销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3） 持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4） 住宅项目建设工程竣工验收备案证明文件； （5） 消防验收证明文件； （6） 绿化验收证明文件； （7） 住宅项目电梯运行证明文件（适用于小高层或高层住宅项目）； （8） 住宅项目规划批准应建社区居委办公和服务用房的建设工程竣工验收证明文件； （9） 新建住宅使用说明书和住宅质量保证书、房地产开发项目手册； （10） 物业管理委托合同和白蚁预防合同文件； （11） 拆迁安置已经落实的证明文件； （12） 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
因此我们业主方要求华都房产提供以上国家规定的证明文件,方可收房.
国家相关规定:商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。即交房过程中不得外设任何附加条款. <合同法>第三条规定,”合同当事人的法律地位平等 ,一方不得将自已的意志强加给另一方”.<<消费者权益保护法>>第十条规定:”消费者有公平交易的权利,消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障,价格合理,计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制性交易行为”.第八条规定,”消费者享有知悉其购买,使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”不通过验房,买受人的知情权无从保障,”先收房后验房”的霸王条款,完全剥夺了买房人对所购房者的知情权.
因此我们业主方要求先验房再收房
2.关于集中缴纳住房专项维修基金和办理房产证.
开发商集中办理房产证的同时缴纳信房专项维修基金,可节省业主大量时间与精力,我们大部分业主表示支持.但办理房产证不应设定在交房条款中,在规定的办理期限中,业主办理房产证属自愿原则,开发商无权强制要求与交房同步,且金色兰庭一二期业务至今也有未办理房产证的情况存在.
三. 交房费用清单中各款项的收费合理合法性质疑
1. 面积补差
开发商须提供正规测算机构的测算报告及具体测量数据和依据,据了解,金色兰庭的销售的接近90平米的户型中,几乎所有的业主拿到的费用清单上,实测面积全部超过90平米,仅此一项,业主办房产证时就需多拿一半的契税及部分面积补差,约4000元左右,如此集中的巧合,让业主不免质疑此类户型的测算数据的准确性.
2. 暖气计量表(1800元),燃气智能表(300元)
此项费用纯属建设方转嫁成本至业主身上,计量器具属配套建设费中所含,就如同自来水公司的水表,电力公司的电表些类计量器具不应由业主承担一样,且目前其他很多小区没有这项费用.
3.暖气开口费(按面积计算),燃气初装费(2950元),有线电视入网费(250元)
2001年4月6日发布的<国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知>计价格[2001]585号文中明确规定, 三、整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政
部门关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费【1996】2922号)颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费【1996年】2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。
据了解,山东省目前收取此类费用的城市廖廖可数,济宁市独立于国家法规之外收取此项费用已长达15年,且收取此项费用时不给业主开据任何正式发票, 且济宁已有楼盘表示不收取开口类费用,此类收费的不合法性无需多表.因此此三项费用应取消且更不能做为开发商的上房条件!
4. 物业费及垃圾清运费
请开发商或物业方提供物价批文做为定价收取依据!
四. 物权确认
1. 地下公共车位属于公共配套服务设施,其所有权应当属于全体业主所有,物业公司只是代为管理,而不是做为开发商的财产自由买卖,应由业主方(业主委员会)指定物业公司管理,产生的出租,管理收入由全体业主监管使用.(已有南京一楼盘业主获取车位所有权的先例)
2. 小区获取的广告收入,应归全体业主所有,物业只是代为管理,成立业主委员会后物业就将此项收入转交业主委员会监管.
五. 关于上房时间的确认
金色兰庭三四期的大部分业主与华都房产签定的合同约定的交房日期为2016年8月30日前,开发商可提前交房,但业主在合同及法律规定的时间内收房合理合法,开发商不可强制性交房.
另据传闻近期会有新政出台使业主受惠,济宁多处楼盘不顾楼盘配套设施质量及上房条件抢工期提前集中交房不得不值得引起广大业主关注!
综上所述,我们大部分业主达成共识,可提前上房,但上房必须在保证楼盘及配套设施质量,达到上房标准的情况下,不得外设交房条件,不缴纳不合理收费项目,先验房后上房!上房给积极配合开发商集中办理房产证手续!并要求开发商及物业方面积极配合引导成产业主委员会,为把金色兰庭打造成济宁的标杆小区及业主们的幸福家园共同努力!
济宁华都金色兰庭小区临时业主委员会
2016-6-22
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