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发表于 2017-8-18 11:17:35
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北京房价再度上涨，ZF出台严厉政策限购限贷进行打压房价，这一幕和抗日时期1942年河南大饥荒的一幕颇为相似，今天我谈古论今，剖析一下今天的房价问题。
1942年，河南遭遇天灾，粮食大幅度减产，同时遭到了日军的入侵，当时的国民ZF不仅不救灾，反而大量的搜刮粮食充当军粮导致河南千里赤地饿殍满地，河南一省饿死数百万人，最后导致大批河南灾民为了活命，只因日军愿意放粮，自愿跟随日军充当民夫追击ZF军，日军轻易占领河南而且获得当地百姓的感恩戴德，国民党功不可没，这一幕在电影《1942》里得到高度还原，有兴趣的可以看一下这个电影。
时间拉回到1942年，这一年河南遭遇饥荒，河南粮价开始腾飞，已经零星出现饿死人的情况，这个时候ZF应该怎么做？我想答案很简单，小学生都知道，第一ZF应该救灾，调拨ZF存粮进入河南救济灾民；第二应该减税，减免河南农民当年的税收；第三应该用各种政策引导商人运粮进河南。
这里面，减税是为了避免农民破产从而导致土地兼并和贫富分化更加严重，是为后世着想。但是最迫切的援助，是运粮，不管是ZF的救济粮还是商人运来的市场粮，只要粮食进了河南，即便权贵多吃一点灾民少吃一点，也至少有的吃，确保灾民不饿死。
但是当时国民ZF是怎么做的呢，恰逢日军进攻河南，国军几十万大军在河南和日军激战，中央ZF财力不足没有条件从外地运送军粮，电令河南ZF配合中央军就地筹措军粮。粮食本来就不够吃，还要供应军粮，ZF这条路是没指望了，别说调粮食救灾，百姓的活命粮还要拿去充当军粮呢。那第二条路呢，鼓励商人运粮呢？
当时电令河南ZF就地筹措军粮的消息一出，河南粮价应声暴涨，短期之内粮价腾飞十几倍，一石粮，在河北安徽江苏等地买来，只要运到河南，转手就是十几倍的利润，当时大批的商人摩拳擦掌准备运粮，即便河南兵荒马乱也值得冒险一搏。
但是当时的河南ZF出了一个什么政策呢？出了限价令，因为粮价沸腾，广大平民买不起粮，为了平息民愤，强制商人平价售粮，价格不允许超过周边省份，敢于违反者，无论背后有什么背景，一律按奸商论处，抄没所有家产。
广大平民拍手称快，粮价终于下来了，这下买得起粮食了，度过饥荒应该没什么问题，但是这一政策的直接后果，是外地所有的运粮商队，直接调转方向回家了，没有巨额的利润，谁愿意甘冒奇险运粮进兵荒马乱的河南。
粮食总量的不足，最后一定会有人饿死，这个是不可避免的，当大面积饿死人的情况出现的时候，河南许昌县为了面子和政绩悍然推出了加强版限价令，要求粮食售价要低于周边省份，理由是让本县百姓买得起粮。许昌县的这一政策导致了什么后果大家可能想不到，许昌县的粮商源源不断的把粮食运出许昌县到周边城市销售，这一政策导致了许昌县直接成为了河南省粮价最低的城市，和饿死人最多的城市，粮价虽低，但是无粮可买，粮铺全部关门。
河南1942年的天灾，不算严重，在灾荒的贡献表里最多占据3成功劳，其余7成，全部是人祸，中国历史上受灾区的粮价低于周边城市，粮食源源不断从受灾区域运出而不是运进受灾区的奇观，在1942年发生了。
1942年的悲惨历史告诉我们，ZF出台某一个政策，他的真实目的和他的表面口号，未必是一致的。这个政策出台后的效果，和他的表面目标，也可能是背道而驰的。河南的ZF官员肯定知道当地缺粮，也知道限价令一定会导致外地粮食不愿意运进河南，但是推出限价令，一方面可以粉饰太平保护自己的政绩，一方面可以取悦平民百姓平息民愤将矛盾引导到粮商那里，这种好事为什么不做。从平民百姓的角度，粮价暴涨十几倍导致自己生活困难，这个时候ZF推出限价令强迫粮价回归原价，一定拍手称快强烈支持，他不会去管这样做的宏观效果导致外地粮食不愿进入河南，只知道按照目前的粮价，自己买的起粮了不用变卖房屋田地了。从粮商的角度，他也不是活雷锋，冒那么大风险从外地购粮只能平价出售，这明显是亏本买卖，他自然不愿意做。这一切导致了，运粮进河南救灾的黄金时间被错过了，当河南的总存粮见底的时候，大面积饿死人是必然会出现的，粮价虽然依旧很低，但是无粮可买，在黑市里，房屋田地老婆孩子全卖了也只能换来几天的粮食，易子而食饿殍满地，这就是河南当时末日般的景象。
所以，在任何时代，如果ZF实施市场管制，其真实目的和喊的口号一定是不一样的，但是一定是符合ZF自己利益的。
时间拉回到今天，北京房价暴涨，ZF在去年10月推出了限购限贷政策压制房价，今年过年后再度上涨引来了ZF更严厉的调控政策，目前房价暂时被压住了，限购限贷和限价令不一样，但是目的也是限价。从历史我们可以看出限价令从来都不可能是表面目的，既然ZF宣称限购限贷是为了打压房价，那么真正的目的就一定不是打压房价，那么我们需要分析一下，ZF的真实目的是什么。这里，我认为ZF的真实目的，是不让房价崩盘，维护房价。
房价在2016年一年时间直接翻倍，北京的房价直接从5万到了10万，按春节前后的上涨趋势，17年从10万到20万是非常有可能的，但是然后呢。
2年时间从5万涨到了20万，一定会有回落，这个是很正常的，回撤20~30%很合理，现在有二种选择，第一种选择是死命压制房价，从16年开始，北京房价3年维持不动，一直是10万；另一种选择是任由房价自由波动，从10万涨到20万，再回落30%到14万。你认为这两种方案，哪一种更符合房地产多头的利益。
很明显，是第一种，房价维持不动但是永不回落，第二种虽然最终价格从10万到了14万，但是巨大的回撤会打碎房地产泡沫的基石，那就是除非天崩地裂否则中国房价永不下跌的这种信仰。
中国房地产存在巨大的泡沫这个是不可否认的，10万一平米的北京房价远远超过了他本身的价值，这一点大家都承认，我也承认，但是相当一大批中国人，自从出生以来，就没见过中国房价下跌过，只有上涨和横盘二种方式，唯有08年小幅回撤，那也是全球金融危机引起的，很快就恢复原有的上涨轨迹了。
这批人，坚信中国房价永不下跌，他们信仰很大部分，就来自于他们从没见过中国房价下跌过，一旦房价出现下跌，无论是多高的价位产生的下跌，无论是多么合理的下跌，都会击碎他们的信仰，这批人一旦恐慌，那中国房地产很快会崩盘，远远不是从20万跌30%这么简单。
房产的任意价格，只要达到，那么这个区域一定会有成交，假设单价20万是北京房价最高价，那么一旦下跌30%，就会有一部分人的首付已经被耗尽，他们会被银行催缴保证金，别忘了你是带杠杆买房子的，如果你没有资金补充保证金，你的房子会被强平，也就是被银行收回拍卖以保证银行资金安全，这个人数很可能不多，只是极少一部分而已，但是很可能引起多米诺骨牌反应，连锁下跌，没办法增加保证金的而被迫拍卖房产的人会越来越多，迅速引发崩盘。
崩盘之后，所有人都会巨亏，房价上涨以来所有人都盈利，谁买房谁发财的假象会崩溃，要知道，一套房产只要卖出，其中40%是属于房地产税收，外加你交易的税费，50%已经被国家拿走了，所有人的平均亏损，一定是50%以上。但是有一小部分人先知先觉逃顶了，他们保存了盈利，那么注定有一大批人的亏损会远远超过50%，正如同5000点股灾以来极少部分人逃顶保留了盈利，但是大多数人吐出了大牛市的全部盈利，还有部分高位接盘者收获了70~80%的巨额亏损。
对于ZF而言，房地产牛市一旦崩溃，靠卖地收税的好日子就过去了，ZF的财力立刻会捉襟见肘，在没有新税源的前提下，现有的财政收支立刻会失衡，如果向实体行业增税，那么中国经济立刻会完蛋，同时无论能否搞定财政和经济，愤怒的购房者都会引发巨大的社会骚乱，说亡党亡国，也并非没有可能性。
地产已经绑架了经济，也绑架了ZF，中国当前的卖地收入已经足够恐怖了，再多一点也没太大意义，ZF的目标，第一是稳定度过中等收入陷阱，第二是尽可能的多维持几年房地产泡沫，第三就是逐渐的解除房地产绑架。
要达成以上的目的，最佳的手段，就是限购限贷，限购限贷之后压制了投机需求，等同于储备了大量的多头子弹，让ZF有足够多的缓冲空间去应对房地产危机，以不让房价过快上涨来达到房地产永不下跌的目的，只要不崩盘，什么都好说。如果限购限贷抑制了3年房价之后，中国经济出现了新的增长点，中国的经济增长有了新的支柱，那么ZF很可能顺势永远持续限购限贷，如果房价10年不涨，那么在通货膨胀下，所谓的泡沫，也就没有了，如果中国经济三四年后持续恶化，那么就打开限购限贷，再拉升一波，又能多拖几年时间。
限购限贷的确可以让房价立刻停止上涨，等同于1942年河南粮价暴涨的时候ZF出台的限价令，买不起房的人为限购限贷欢呼，依稀仿佛当年的河南灾民为粮食限价令欢呼。
ZF想让房地产崩盘很容易，立刻开征房地产税，立刻取消银行贷款买房制度去杠杆，立刻取消房地产预售制度，立刻取消向房地产商发放贷款。每一条都能让房地产行业资金链立刻崩溃从而导致房灾，但是这符合ZF的利益吗？不符合，所以他不可能推行。
解除河南饥荒的唯一手段，是运送粮食进入灾区，解决中国房价暴涨的唯一手段，是增加房地产的供给从而引发供需失衡。但是目前中国的国策，是去库存，注意是去库存不是增库存，等同于从灾区源源不断的运粮食出去，去库存引发房价暴涨，丝毫不奇怪。
顺便说一下限购限贷后北京周边地区房价暴涨的事情，限购限贷之后，好多人丧失了在北京买房的资格和能力，在踏空房市的恐慌作用下，疯狂的涌入北京周边暂时还没有限购限贷的地区进行买房。这种事情，等同于股市里的一个板块里龙一封涨停买不进之后，游资疯狂的进入龙二龙三甚至龙四龙五的票进行买入从而拉高他们股价的行为，但是实际上大家都知道股市里强者恒强，最安全的买入标的，一定是龙一，再贵都是买龙一划算，龙一涨，龙2~5才会涨，只要龙一稍露疲态，龙2~5马上就会崩。
今天北京周边地区的房价也是如此，他们根本没有太大投资价值，好多人跑来这些地区买房并不是因为想住这里或者想投机这里，完全是被北京的房价上涨吓坏了，跑其他地方买个安心而已，和龙1买不进，买同板块其他的票是一个道理，股市和房市，原理是相同的。
但是，北京房价如果大涨，这些地区会跟着小涨，但是只要北京房价小幅下跌，这些周边地区马上就会崩，风险大于龙一，收益小于龙一。你要是说非常强烈的要买房，北京买不进去了没办法，那我可以理解，如果你是要投机这些地方，建议快进快出，风险不小，谨慎考虑。因为我对中国房价未来几年是看横盘，所以我不建议买入这些区域，要买，就买龙一区域。
写此文的目的，是让大家更清晰的认识到今天中国房地产的生态链，认识到为什么房价不会下跌，以后ZF宣布任何政策，要从ZF的角度和经济大势的角度去考虑分析问题，而不是单纯的报纸说什么，你就信什么。
对于未来房价的看法，我去年10月就写过文章《中国房地产什么时候会崩盘》，大意就是未来3年都会是横盘，房价不可能下跌，但是ZF不会允许他连续暴涨，那么就只能横盘。房价的文章写了三四个吧，我都整理归类了，打开我微信首页右下角里面的菜单原创系列，就可以看到全部文章。
对于还没有首套房的，我建议存够首付就买，任意时间都可以，对于投机类，我建议先买点其他理财，ZF不会允许房价连续暴涨，没必要把资金耗在一个横盘的房市这里，存够资金等候下一波打开限购限贷的时候，立刻买入享受下一波暴涨。
对于远远凑不够首付，期待限购限贷给自己谋福利的人，我认为和灾民无异，灾民最期待的，应该是房价立刻暴涨，而不是房地产限价令。限购限贷会让你延续更久的痛苦，而房地产如果立刻上涨，反而会引发崩盘，这个经济规律，还是要弄清楚再欢呼。
限购限贷，保护的是房地产既得利益者，任由房价暴涨然后暴跌，保护的是买不起房灾民的利益，世界就是这么矛盾，1942年河南灾民，很多人就是死在他们欢呼的粮价限价令上面。
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