大反转！未来几年，三四线城市楼市或将大幅回落！你怎么看

白热化

1.三四线城市房价居高不下，上涨的动力来源于哪？
2.去库存任务抵达警戒线，全国至少有60%的三线城市应该停止去库存。
3.支撑三四线城市房价上涨的动力不再，楼市的春天似乎也已经到了尽头。
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最近，融创董事长孙宏斌在融创中期业绩发布会上谈到，“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象，且不断加码的调控政策，正改变市场预期……”
9 B, m% O- s4 U. Y) X! l在当前“坚决遏制房价上涨”为房地产市场总基调下，现在楼市的预期确实在发生了改变，房企拿地热情减淡，各地房屋成交量也持续萎缩，购房者的观望情绪明显。
: e  Y0 f' z& {5 k4 C" i& G' `) {6 s通过前段时间国家统计局公布的新建商品房价格指数来看，一二线城市的房价涨幅开始逐渐缩小，并且有平稳回落的趋势，不过三四线楼市却依然逆势上扬，其房价的坚固程度，超出大部分人的想象。
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这一轮三四线城市房价上涨的周期，还要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全国有29个三四线城市房价过万。一直到现在，三四线城市房价涨幅依然在环比扩大。
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" p. w! x0 c' ^: q, I这是不是说，三四线城市的房价正处在上升通道中？

我认为，恰恰相反。
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至少，在部分、或者说大部分三四线城市，楼市的拐点就要到了。
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三四线城市房价上涨的动力
三四线为什么能涨得这么高？
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我们不妨把时间线拉长一点看。

从2016年开始，三四线城市的房价就进入了快速上涨的轨道。“千人抢房”，“夜宿购房中心”这样在一二线城市抢房时才能看到的景观，在很多三四线城市也开始频频上演。
& @0 A  H) Y3 P# N. m: k. [各地城市化进程加速，使得不少原来人气不足的地区交通基础设施改善，产业内移，又吸引来许多当地的农村人口以及外出农民工回流。再进一步，收入提高，也促使着农村居民结婚和子女入学更倾向进城，形成了对三四线城市住房的需求。

  r, J$ }" l" m- N此外，由于一二线城市不断加码的限购政策以及高房价，从2017年开始，一二线城市房产成交量出现了明显的下滑，很多在一二线城市工作的人选择回到家乡买房。很多炒房客、投资人也开始转战三四线城市房地产市场。
以上这些都是三四线房价不断走高的大背景。而楼市去库存任务更是充当了三四线房价上涨的主要动力。
. K, Z/ t1 v7 I$ U当初一二线城市房价快速上涨，土地成本急剧上升，大批开发商无力参与竞拍，从而开始转战土地价格更为低廉的三四线城市。不过，随着投资的一哄而上，也造成了当时楼市严重的库存状况。

在各地经历了解绑限购，放松信贷等政策之后，去库存的任务完成效果并不理想。直到2016年，棚改货币化安置政策推出，进一步改善了三四线楼市的库存压力。
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6 k- x5 |9 r5 p0 l! _& I1 i) v去库存任务基本完成
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# i3 F: K0 W1 N% x进入下半年以来，维持三四线城市房价快速上涨的支点正在发生改变。
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首先是在7月，棚改政策出现了调整，审批权由地方收回中央。虽然不是一刀切，各地还有些调整余地。不过棚改政策要做出调整的信号已经显露无遗。
8月28日，长春市政府下发文件，取消棚改货币化安置奖励政策。
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/ ?5 N+ F3 \7 ~5 g) d0 r+ s而呼和浩特也在近日发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，成为这一轮房地产调控中，首个喊出“停止去库存”的城市。

! i, J. S$ j5 v. P! N5 L" I0 M之前某研究机构数据表明，三四线楼市涨价去库存的历史使命已经基本完成。
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  _0 v1 N; Z; A0 z- g; A8 r8 Z开发商手里的房子基本上到了居民手里。当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平，三四线存销比更是创下近9年的新低。
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( `/ I; X% X; y- M/ @* ?/ G8 H现行规定下，我们认为库存12个月以下，就是低库存的警戒线。按照这个标准，全国至少有60%的三线城市应该停止去库存的操作，停止货币化安置。

0 i( M/ G4 G. {0 z) x+ C( Q7 E7 \可以预见，在未来控制房价上涨的主要任务下，后续会有更多三四线城市跟进棚改政策的调整，但是棚改不能一刀切，以后棚改实物化安置会成为主流。
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支撑三四线城市房价上涨的动力不再
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% {$ V5 T6 B; A" o+ l随着棚改货币化安置逐渐淡出，三四线城市房价上涨的动力，将会减少一大半。实际上，一些作为人口净流出的三四线城市的房产，根本没有我们想象中的有价值。
3 ]1 |7 y$ {. i6 c$ l1 l! N3 Z选择一座城市，就相当于买了一支股票，就是看这座城市未来的发展。虽然城市化进程加速会使一部分农村人口流入，但是人口是跟着产业走的，三四线城市很难有媲美一二线城市的产业集群。事实上，现在很多三四线城市一直处于人口净流出的状态。
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8 b, s& c) |" q0 U6 m' h' U& T. e. q对于那些炒房客来说，购置房产的流动性是他们投资的关键。当三四线城市房地产市场流动性大打折扣，这里也不再是他们青睐之地。
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% u' [# o7 {. `9 |8 }7 ~最近一段时间以来，“坚决遏制房价上涨”的信号愈加强烈。各地的调控政策也不断加码，根据中原地产研究中心的数据显示，7月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60个城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。不断加码的调控政策，也正在蔓延到三四线城市。

目前支撑三四线城市房价上涨的动力正逐渐削弱，而这一轮三四线城市楼市的春天似乎也已经到了尽头。
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母猪佩奇

 

房价呀。不能再乎乎的涨了
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/可爱/再见

我说一句：兖州农村老家的很多多少有点能力的村民都在兖州西城区买了房子
. c9 D* j# g  b+ w5 L: d你觉得兖州的房子下一波还有谁买？
兖州是这样，难道曲阜邹城嘉祥金乡等不是这样？
没有拆迁没有棚户区改造的农村老百姓都买房子了
没有接盘的了

地球人

不保把{:11_1512:}

一俗人

自由行者

 

/可爱/再见 发表于 2018-9-10 18:56
- P0 j/ b5 o% ]: ^# [2 d; M我说一句：兖州农村老家的很多多少有点能力的村民都在兖州西城区买了房子
你觉得兖州的房子下一波还有谁买 ...

9 [# k. u% ~6 M改善型住房以后是主流了
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济宁打印机维修

济宁房价7000   8000，济宁月收入大部分在2000  3000，超过3500的不多，打工仔想买房基本不可能，除非自己做点生意，