郑州三环外，“价格战”已经打响

致青春1986

2019开年，不少人站在房价15000的“高位”上瑟瑟发抖。
什么？房价15000都算“高位站岗”了？也许。

要知道，市场是不断变化的。

大北区就是最典型的一个例子。

还记得2017年中的时候，去大北区探盘，当时的市场是这样的。

主要在售楼盘有——

正弘澜庭叙二期：高层毛坯均价18000；
美景麟起城一号院：高层毛坯均价16000；
万科天伦紫台：高层带装修均价15800；
锦艺金水湾：高层毛坯均价16000；
建业花园里二期：高层毛坯均价15500；
……
那时候，高层15000的价格在大北区算低价，算捡漏儿。

而如今，不到两年的时间，大北区“特价房”涌现。

特别是连霍北的大部分楼盘——

锦艺金水湾的A2地块，离安置房很近，特价12800，比之前15000的正常价格低了2000多。
万科某工抵房，精装修，特价13000左右，与之前15500的价格相比，降了2500。
正商家河家二期，新释放的价格毛坯12000多，之前是精装14000多。
融创某盘二期，原价14700，特价房精装13000多，比一期降了快2000。
……
一个个楼盘的价格不断打破片区的底，眼看着大北区这些楼盘重新跌回到13000左右的价格，之前以15000的价格入手的朋友心里怎么能不慌？两年少了二三十万。

2、

其实，除了大北区，西区和南区2019开年后也有不少楼盘“降价”销售。
先看西区。

最典型的就是西三环沿线某盘，之前一直以精装修16000的价格出售，后来变成毛坯13500，精装变毛坯，算是变相降价。

万科美景橙果，也就是万科城八期，由于安置房和毛坯的原因，价格也从七期接近1.4万的价格有所回调。

高新区精装交付的恒大城，在这一轮行情里，价格跟峰值阶段相比，也有所波动。

……

再看南区。

滨河国际新城是最典型的。滨河某盘，之前以超低价格入市，高层毛坯15500，低于片区均价2000。

从此，滨河陷入“降价”魔咒，纷纷推出优惠。

但最可怕的不是降价，而是降价也卖不好。

同时，南四环的楼盘也在降价。南四环某盘从13500降到13000。另一个盘推出11000的特价房，比正常价格13000低了2000。

这时候，一定会有人问，南三环的价格很实啊，在这波市场下行的行情中，价格都没怎么变动。

要知道，管南一直以来都是“三足鼎立”，鑫苑、永威、绿都三个千亩大盘坐实了14000的均价。但后期，这种平衡有可能会被打破，随着融创城等几个大盘的相继入市，不出意外，管南的均价也会松动。

说到这里，你会发现，以上这些“降价盘”有一个共同的特点，就是基本都在三环外。

3、

那么三环内呢？
目前，郑州三环内新盘的数量相当少，也几乎没有新的土地供应了，三环内的房子可以说卖一套少一套，这里的价格也是最抗跌的。


目前，郑州三环内各个片区的均价已经基本夯实。

比如——

金水老城区，价格基本夯实在18000+；
商城核心区，价格基本夯实在19000；
东区高铁片区，价格基本夯实在22000+；
经开老城区，价格基本夯实在18000+；
中原老城区，价格基本夯实在14000+。
三环内的新房供不应求，供求决定价格，所以，房价下跌的可能性极小。

其实，不只是郑州，全国范围内，最抗跌的区域，都离不开城市中心。

当然，三环内也出现了个别“特价房”。但，要么是特殊楼层，要么是只在付款方式上优惠，价格一般变动不大。

而三环外，各个片区的房价格局基本也已经形成，价格该回调的都在回调。

比如连霍北的惠济核心区，高层毛坯均价已经回调到13500。
比如管南三四环之间，随着融创城等几个大盘的入市，片区均价大概率会松动。
比如更远的绿博片区，高层毛坯均价已经在10000左右。
比如更远的荥阳东，高层毛坯均价已经在8000左右。
……
4、

其实，我在年前的一次破竹直播中就已经强调过，三环外的惠济区、管城区和高新区，未来两年的日子都会很艰难。
下面看一张很重要的图片，这是2018年郑州八大区的土地成交情况。


土地，才是根本。上面这张图片的数据和落实程度，极大的决定了未来几年郑州房地产的价格大趋势。

很明显可以看出，色块最深的就是惠济区、管城区和高新区，2018年郑州八大区的住宅用地成交也主要集中在这三个区域。

其中，管城区全年成交土地540.1万方，居于首位。其次是高新区，土地成交442.5万方。接着是惠济区，土地成交396.5万方。

这三个区域2018年的土地成交基本都达到400万方以上。

也许大家对400万方的土地供应没什么概念，那么这样来说，结合郑州的平均容积率3.5来计算，400万方的土地相当于差不多1400万方的住宅建面。如果按照一栋楼平均有2万方的住宅建面来计算，1400万方就是700栋楼。

土地从成交到上市，约8个月左右的时间，也就是说，2018年成交的土地，正常情况下经过8个月左右的时间，会在2019、2020年转化成住宅供应。

那么，惠济区、管城区、高新区在2019、2020年会集中有较大规模的住宅供应，房价涨幅不会很大。

所以说，2019年，刚需自住，可以试着在这几个区域里捡捡漏。

5、

那么依照上面的情况，未来哪些楼盘大概率会绷不住？
举几个例子——

连霍北惠济核心区，高层毛坯均价超过15000的楼盘；
常西湖新区，高层毛坯均价超过15000的楼盘；
经开滨河国际新城，高层毛坯均价超过15000的楼盘；
杨金片区，高层带装修价超过20000的楼盘；
北三环片区，高层毛坯均价达到18500的某盘；
老高新区，高层毛坯均价达到18000的某盘；
西四环沿线，高层毛坯均价达到14000的某盘；
……
如果你准备入手的楼盘超过了以上这些价格，一定要谨慎再谨慎！

郑州三环外，“价格战”已经打响。不合理的价格，市场终会给予教训。

一梦两三年

 

不一样过万哇 压力太大了