余胜良 余胜良：房租和房价的恩怨情仇

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余胜良 余胜良：房租和房价的恩怨情仇:人们依然看好房价，这说明不断有人在踏入高收入阶层，他们还可以不断买入房产。　　余胜良　　就我漫长的深圳租居史来看，深圳对租住者不太友好。　　从一个租房的坑里爬出来，就掉进下一个坑里，往往会让租房者发下誓愿：无论如何都要买下一套房。其实，深圳对购房者也谈不上热情。　　最近都在说深圳房租价格下降，房源增

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' J7 j  l5 ]2 X$ F# i! S. R2 P        人们依然看好房价，这说明不断有人在踏入高收入阶层，他们还可以不断买入房产。
        余胜良
  l0 c% S4 p5 z  ~2 O( h5 l        就我漫长的深圳租居史来看，深圳对租住者不太友好。
        从一个租房的坑里爬出来，就掉进下一个坑里，往往会让租房者发下誓愿：无论如何都要买下一套房。其实，深圳对购房者也谈不上热情。
        最近都在说深圳房租价格下降，房源增加。疫情让一部分人收入下降，他们无法承受房租，只能另寻它处。街头门面店一批批地倒，大家都到地摊上买便宜货了。
+ A* p/ ]: S- ^3 ?        好像租房者的春天来了，但是正在寻找房源的人会发现，房租降幅实在有限，房间照例都是破破烂烂，上世纪八九十年代的家具斑驳地展示着剩余价值，房东们拿出一副稍微装修一下就便宜了租房者的神态。
        这样的房间也不愁租不出去，我敢预测，疫情过后，房租将再次踏上上涨的征程。
        为何收入下降经济不景气，房租已经停了下来，房价照样涨？这是很多人想不明白的地方。
* t: K! }) Y" p        房租和房价都和房子有关，但是区别又很大。两者供给和需求方不同，在深圳租房的大多是买不起房子的人，他们收入偏低，对价格敏感，收入下降，他们将会搬迁到更远处，比如搬远两个地铁站，价格就可以便宜不少；或者从商品房小区搬移到城中村，又可以省一些。
$ e  c6 i# m( c' I8 T2 ~$ W. w        深圳的房租并不便宜，一家人想住在市区稍微好一点儿的房子，很多都要万元以上。花一万多元租房，还不如狠心按揭买上一套，大家的理财观念中都认为，租金是花给了别人，按揭都是花给了自己。
        实际上，如果单纯居住，不考虑产权，租房一直都比买房划算。以一套500万元的房子为例，现在它的租金水平一般不超过8000元；这500万元以年息5%计算，每年利息成本为25万元，即每月2万元多一点，而按照2万元的月租，在深圳可以租到市值1500万元-2000万元的房。
        但是，愿意以2万元每月去租房的人不多，愿意以2万元每月来付房贷的人很多。
- X' l' A2 U- y; `; q        房市的消费者和租房消费者相比，经济实力会强很多，他们处在收入链的上端，如果政府不限购，可以想象，这些收入高，善于利用金融工具的群体，将可以买入更多房产，这会进一步拉大社会贫富差距。
        房价涨的原因一方面是新房投入量太小，另一方面收入贫富差距太大，尽管一部分群体会受疫情影响，但社会财富整体上还在快速增长，这些财富一定会追逐稀缺资源，一线城市的房产就是稀缺资源。
. U( y& a  ?; I" v' b. r' }        从我到深圳后，房租价格大概涨了3倍，房价涨了6倍。这说明两者都是稀缺品，不过稀缺的程度不同，现在房价涨房租跌，不过是稀缺程度不同的表现而已。
; }6 f. [% r2 F! h, C        中国的房屋租售比是一个很奇葩的数字，长期让中国的经济学者摸不着脑袋，认为一定是一个出错了，要么房价太高，要么租金太低。
% B& G2 L3 y7 x        其实市场就在这里，数据在说话，不能以应该怎么样来说明市场错了，首先要知道市场说了什么。房价涨幅持续超过房租，只能说明资源聚集太过迅猛，说明一个群体的收入远远超过大多数群体。
        就跟现在深圳的房价一样，基本上是五六万元每平米起步，月供差不多要2万元左右，夫妻月收入3万元以下的群体在深圳很难买得起房。但是人们依然看好房价，这说明不断有人在踏入高收入阶层，他们还可以不断买入房产。
  i6 y' ^; I; H% K6 r        这些年，不断有人用房价收入比说明房价太高，但是这个房价收入比还在提高，这其实是说房源远远不够。但是租房是另外一个市场，房源的稀缺低于购房市场，只是因为有大量城中村和宿舍存在。房价和房租，就像一个人牵着一个狗，狗一会儿跑到前面，一会儿靠近主人身边，一会儿跑到后面去。现在房租这条狗就暂时跑到了后面去，说不定一会儿就回来了。
* e8 w, H# q6 {9 g, m        （作者系证券时报记者）