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发表于 2020-10-23 15:00:00
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| 农村宅基地确权新政策 余胜良:农村宅基地继承应落实无差别待遇:不少宅基地已闲置,却无法盘活,不少地方政府希望促进流转,让它变得像耕地一样。 余胜良 近日自然资源部官网挂出一则答复,称城市户籍可以依法继承在农村的宅基地,并办理不动产登记。 在此之前,笔者甚至不知道农村宅基地不允许城镇户籍后代继承,原本认为,农村出生的子女,天然就有继承房产的正当性,不受户籍 | 5 {7 f! P& k% f5 ^
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$ r/ }0 M2 f2 a8 M& M 不少宅基地已闲置,却无法盘活,不少地方政府希望促进流转,让它变得像耕地一样。+ L# m- B x6 @! A
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近日自然资源部官网挂出一则答复,称城市户籍可以依法继承在农村的宅基地,并办理不动产登记。
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5 Q/ ]" O* U2 U4 K2 `+ E 在此之前,笔者甚至不知道农村宅基地不允许城镇户籍后代继承,原本认为,农村出生的子女,天然就有继承房产的正当性,不受户籍所限。比如某人在城里买了房,其子女就有天然的继承权利,不会因户籍而有所差别;不能说某个城里人有个后代是农村户口,这个后辈就不能继承父母在城里的商品房。* P$ i/ y# I* J5 v% ^
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这个官方答复,已是巨大进步。因为根据现有的土地管理法规定,非集体组织成员不能受让及拥有宅基地的使用权,农民进城落户后,可以自愿有偿退出宅基地,但也只能退给集体组织,或者集体组织成员,而不能随便卖给城里人。现在很多地方拍卖农村房产,上面也会标注只允许该村村民参与,也就是这个原因。$ n K+ f2 v4 h6 f7 C: Q
$ |+ M8 j2 q$ j: J- E 即使有了继承权,其实隐含的权利还是有所不同,据了解不少地区出台政策,只有农村户籍者才可以申请翻盖房屋,超过70岁的农村户籍者也没权利翻盖房屋,也就是说,城市户籍继承者如果农村户籍亲人去世,或者亲人年龄太大,连在农村翻盖房屋的权利都会丧失,所以有城市户籍者趁父母还符合条件,抓紧时间翻盖房屋。0 g# n8 `5 \, C1 R
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之所以会出现这个现象,是因为农村土地,包括耕地和宅基地都是集体所有。这也是我国城乡二元体系根源之一。现在城乡户口流向是单向的,农村户口可以很方便转为城镇,城镇户口却很难转为农村,主要是因为农村户籍者,名义上都拥有一笔共有资产,理论上,转出一个成员可以增加剩余人员的资产,转入则会稀释,所以当地村集体也并不欢迎外地人转入。
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( g% b9 G: F% b0 ^ _ 前些年考上大学的学生,户籍一旦迁出,村中就会将其耕地扣除,因为他户籍已不在村中,不再归属于村集体,自然不应该享有村集体资产。不过笔者后来询问农村问题专家,政府规定30年承包期后,耕地不能再重新分配。这说明,村集体(或者其下属的生产小组)作为一个团体,有动力扣除迁出者的土地、宅基地,以增加现有成员的资产。: W4 ]3 v# _' C! o( x
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这就是为什么政府会出台30年超长承包期政策的原因:为了在土地集体,和实际支配使用权之间找到一个平衡,既不碰现有体制,又能稳定预期,让农户更安心。
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& g4 O2 T. F6 @ @ 关于宅基地继承的官方答复,和耕地30年承包期,没有什么不同,都是为了照顾实际情况、缓和矛盾的临时举措。% C: K/ O' f, ^% F4 n
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宅基地一直是敏感问题,不少宅基地已闲置,却无法盘活,不少地方政府希望促进流转,让它变得像耕地一样。10月15日海南公布了《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》通知,鼓励农户自行通过协议将闲置宅基地或闲置农房流转给经营者,或将闲置宅基地统一流转给村组织,由村组织自行经营或对外招商经营。
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$ l4 s' c0 z, e! Q! U5 ^( s. J1 y7 m 一个村子将最基本的土地资产捆绑在一起,平均分配浮动拥有,会造成不公,比如有成员转为城镇户籍,就在理论上丧失土地所有权。根本之策,还是让财产,可以一次性落实到具体成员头上,就像城市居民可以完全拥有住宅一样(当然土地依然是国有),农村户籍者可以切实拥有自己的资产。5 ?' g/ \: O2 S
9 E, o4 E. v- O1 p2 }, R0 @1 @ (作者系证券时报记者)
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