华润置地“万象城”挑战万达“万达广场”

万大夫

2013-11-02 01:38:45　来源: 中国经营报(北京)　[/url]





如果不是[url=http://money.163.com/baike/wangjianlin/]王健林以“万达模式”成为中国首富，人们还很难在当下承认“商业地产”背后蕴藏的巨大价值，不过万达模式正在成为众多竞争者的赶超对象。
目前，定位为城市中心广场、综合性地标的“万象城”即将在郑州开业，这是华润置地自2004年开办“深圳万象城”以来的第六座“万象城”，也是其加速进军商业地产的重要信号。
华润置地北京大区副总经理黄涛告诉《中国经营报》记者：“作为一家上市公司，住宅市场的周期性变化经常导致地产公司的业绩出现较大波动，而商业地产的相对稳定性则是一个好的选择，在香港很多地产公司中，商业地产占公司营收比例通常接近40%~50％，内地还仅仅停留在5％左右，未来华润置地的商业地产在公司营收中的比重要提升到10%~15％。”
加快施工周期
2004年，华润置地打造了第一座万象城——深圳万象城。然而令人诧异的是，起步时间与万达几乎同步的万象城，在发展速度上却明显落后了下来，迄今为止，万达已经在全国布局了79座万达广场，其未来拓展野心更是有目共睹。而万象城，除了在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州有布点之外，在其他三四线城市鲜有布局。
对此，黄涛告诉记者：“由于万象城的定位是城市中心广场，一般来说，除了北京、上海这种国际化中国一线城市之外，一个城市只有一个中心，万象城也就只能有一座。而万达广场，包括华润置地的五彩城，其定位是区域城市中心，很显然，一个城市可以有多个区域中心，不同的定位最终决定了万象城的发展速度不可能像万达那样快。”
记者获悉，一般而言，万象城由高端住宅、甲级写字楼、超五星酒店（通常是君悦酒店）和超大体量购物中心组成，作为顶级都市综合体、超高层地标性建筑集群，万象城在城市的选择上也特别严格。

万大夫

此外，更加重要的一点是，万达广场因为强调统一设计、统一采购、统一风格，大大提升了其发展速度。而万象城由于定位更加高端，在设计上往往需要做更多的考虑。“由于在细节上的精雕细琢，以及在设计上对于商业逻辑的考虑，一座万象城从拿地到开业，往往需要40个月的时间。”黄涛表示。

显然，万象城的施工周期要远长过万达广场。
目前，万达过快的速度开始暴露出工程质量上的问题，王健林也在内部强调尽量将时间延至24个月，以更好地保证建筑质量。但对于万象城而言，拓展的速度正成为影响其品牌输出的重要问题。黄涛告诉记者：“公司内部正在推动产品标准化的改革，一方面，体现在设计上会有统一考量；另一方面则是对主要设备和辅料的统一采购。目前从拿地到开业的周期正在成为集团考核的一个重要方向，比如我们的目标是尽量控制在30~36个月。同时，在商业资源以及供应商资源上的统一整合，加强可复制性和标准化也是未来的方向。”

受制宏观经济

有消息显示，万象城已经开始了在上海的抢滩布点，而未来将有近20座万象城在全国相继问世。

了解内情的人告诉记者：“万象城之所以未能在北京布局，是因为北京称得上城市中心的地方已经很难找到这么大体量的地（万象城的建筑面积一般在80万平方米左右），加上拿地的巨大成本，华润置地必须要考虑财务上的可行性。因为区别于万达可以出售物业的模式，万象城的物业要全部自己持有。”

目前，万象城是华润置地财报中商业地产最大的利润来源，面临国内商业地产的发展契机，业内人士认为，万象城的高端定位不可避免地更容易受到宏观经济环境的影响。

日前，“CMRC中国经济观察”在北京大学举行，北京大学国家发展研究院周其仁教授分析，“中国经济增速已从2007年二季度的15%降到今年二季度的7.5%，三季度增速略微回升到7.8%。虽然短期‘企稳向好’，然而自金融危机以来中国经济增速几乎减半。其中结构调整对经济长期发展有好处，然而经济增速下行也使企业承担巨大压力。”

同时，周其仁也表示，“寄予较大希望的城镇化不会马上刺激内需。城镇化首先是体制机制问题，不把这些调整好，到处建新城只会使问题更加严重。中国内需已经保持高速增长，然而要寄希望于内需达到全球20%，与制造业生产能力相匹配，非常困难。”

在业内人士看来，奢侈品领域的消费对于宏观环境及城市化的反应最为敏感，这也让定位高端、集中大量高端消费的万象城在加速复制的过程中面临很大的挑战。

举例来说，由于GDP放缓，奢侈品在中国的消费增速正在呈现下降趋势，从原来30％的增速正在下降为10％左右，这让很多奢侈品品牌的开店计划和品牌计划正在放慢速度。

“从去年开始，这种感受已经越来越明显，很多奢侈品品牌在国内的开店计划正在由10个店减少到5个店，这对开发商的压力来说非常大。”上述业内人士称。

如何将这些越来越稀缺的资源吸引到城市地标中心的万象城，正成为考验万象城复制能力的一大挑战。

加上获得土地资源的成本已经越来越高，万象城要想打造一个城市规模最大、业态最全、档次最高的一站式购物中心，其挑战也就变得越来越大。

feioula

对不起，我看成万象和了

CNJN

华润置地啥时候能真正来济宁啊？光打雷不下雨

青椒豆腐

保守估计    华润  看不上济宁这片地

薪太疼

应该是看中市政府那块地

万大夫

feioula 发表于 2013-11-3 19:02
对不起，我看成万象和了

我也看成万象和了

万大夫

薪太疼 发表于 2013-11-3 19:31
应该是看中市政府那块地

那太白路就真毛包毛了

LRD

我也看成万象和了。。。。。

心空如海李

家邹鲁

万象和是山寨万象城吗？

必须低调

瞎耽误工夫嘛

CNJN

我分析，万象和不盖起来，万象城就来不了

有点小脾气

万大夫 发表于 2013-11-3 19:43  那太白路就真毛包毛了

市政府在红星路好吧！

追梦赤子心

华润万象城能爆万达广场十条街