余胜良：地价和房价的因果错置

就是不知道

余胜良：地价和房价的因果错置:尽管是房价决定地价，但是地方政府用土地投入量来影响房价，却是实实在在的。　　余胜良　　市场上有一种观点认为，正是土地价格上涨，导致房价上涨。这其实是错置了两者的因果关系，正确的因果关系是，房价上涨引导土地价格上涨，并决定了土地价格。　　人口集中的城市特别是大城市，土地是最重要的成本，从表面上看，最重

( _5 {. N7 q4 _4 |8 v        
( `/ g! B: K! S0 S9 S) p/ q9 T+ Y
        尽管是房价决定地价，但是地方政府用土地投入量来影响房价，却是实实在在的。

        余胜良
9 I/ p% J, _- C1 t- A7 K1 O6 D) E) P
) S: ~+ Y1 ^, d, c# p+ `9 N. L0 U        市场上有一种观点认为，正是土地价格上涨，导致房价上涨。这其实是错置了两者的因果关系，正确的因果关系是，房价上涨引导土地价格上涨，并决定了土地价格。
* ^+ l" F: \  g+ Z) w; ?; w
& U  Y2 x' k# o  b5 A& t' N% A6 h        人口集中的城市特别是大城市，土地是最重要的成本，从表面上看，最重要的成本决定了房价。这是成本决定论，人们通常会认为面包由面粉制成，其价格主要由面粉价格决定。
! V; j$ ]$ Z& c. O$ D
        从现象上看，每波土地上涨之后，通常会引起房价上涨，而且有时候会出现楼面价超过周边二手房的情况，媒体会将之称作“面粉贵过面包”。
: I, U. o, e7 y
% m$ M2 \9 A" c) S  s        有时候会出现面粉价格高于面包的情况。一手房和二手房本就不同，现在的房价和未来房价也有差异，尽管开发商也有看走眼的情况，但是看走眼的情况毕竟是少数。

* a2 y. T. Y4 ^0 L        面粉偶尔贵过面包，大多数时间，面包还是要贵过面粉。
1 T6 z; h5 Z% l9 u" C
; ]' b' n! N$ Y  N% f        房价必须达到某个程度，才能让开发商下决心以可以谋利的水准竞标。每个城市的房价不同，决定了这个城市地价的高低。决定房价的因素众多，其中一个关键因素是提供有竞争力的工作岗位。
$ }* u+ ?7 ?5 Q' i# q# Y+ w4 d6 O
        关于房价上涨不会停止的理由之一，是土地价格提高，房价低不了。土地价格上涨的理由是，政府是最大的土地拥有者和受益者，不会坐视地价下跌。这是一种阴谋论，认为政府是最大的地主，涨价符合其利益。
6 i( o7 r, f# B  g, {; B
        假若政府降低土地价格，那么房价就会降下来吗？
( P* f( p0 y( ^* O  @& R+ ?
        在同一个市场上，有人土地成本2万元，有人土地成本8万元，那么成本2万元的是否会降低价格？一般不会。能卖10万元，当然不会卖2万元。

1 S: l6 {8 c" U" F        假若现在深圳地价全部下调到2万元，房价不受管控，而是在市场上自由售卖的话，是否会下跌到4万元？
6 w& e0 e8 y# B7 s! [
4 d- {# Q" b: m- Q; E, v# w        当然不会，价格还是按照10万元一平米销售。

        这里面的道理其实很简单，只是被故意忽略了。表面看，这是面粉和面包的关系，其实不尽然。

  V# d, g) a( W/ Z. a& M9 j        面粉和面包的关系很简单，作为原材料之一，面粉只是制作面包的原料，面包自然要贵过面粉，作为最主要的原料，面粉部分决定了面包的价格。但是从全中国范围内看，面粉价格很相似，但面包价格差异很大。

        尽管是房价决定地价，但是地方政府用土地投入量来影响房价，却是实实在在的。
- H* b6 A, E$ L) D9 T+ F' \
% P$ {3 {6 s- }$ Y7 i) T6 v        以深圳为例，多年来持续降低住宅用地投放量，导致房价大涨，这背后可能正是深圳的如意算盘，深圳计划的人口容量是2300万，现在基本上就是这个数量级，房价下跌，意味着更多人口涌来，房价上涨可以将一部人逼到周边城市，深圳计划往东莞惠州迁移一两百万人，减少住宅土地投放量就可以办到。
7 r8 \: E3 }& g: }/ w$ D& [% A; K
        对惠州来说，吸引深圳人口前来买房符合其利益，要让深圳人持续前来买房，就要保证房价一直有竞争优势，这就需要持续不断投入住宅用地，以低价房增加吸引力，这在投资上价值或者不大，但可以满足居住需求。这是惠州的最优策略，假若惠州也学深圳减少土地投放量，那会导致房价上涨，导致本地缺少竞争力。多数城市的决策其实和惠州类似，他们会加大土地投放量，以增加本区域竞争力，而不是一味任由房价上涨。
6 y+ X4 d! P" J  ^5 P3 I
        不管投入住宅用地多还是少，政府都不希望房价下跌，政府会以土地投放量作为调控手段，如果房价萎靡，就减少土地投放量，减少新增住宅量，房价猛涨，就增加一点投放量。

- h& N- i, F7 Q        （作者系证券时报记者）