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发表于 2020-12-10 14:00:00
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| 李宇嘉:一二手房价格“倒挂”的逻辑:适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。 李宇嘉 不仅是深圳,上海楼市也动不动就是“千人摇”!这是知名经济学者管清友微博分享上海同事买房的感慨。据他说,该同事“从夏天摇到冬天,第5次终于摇到了”。尽管外环外6.6万的均价着实有点高,但 | . C, `8 U4 l- L1 A+ c" h# d4 v
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) r' y8 G' M, {6 I 适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。
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李宇嘉
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不仅是深圳,上海楼市也动不动就是“千人摇”!这是知名经济学者管清友微博分享上海同事买房的感慨。据他说,该同事“从夏天摇到冬天,第5次终于摇到了”。尽管外环外6.6万的均价着实有点高,但该同事觉得挺幸运的,因为认筹率高达518%,入围不容易,且买且珍惜。据统计,今年前10个月上海新房销售出现12次“千人摇”,认筹率超100%的项目65个。
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其实,除了沪深外,今年在成都、杭州、南京、西安等地,新盘“万人摇”场景屡屡上演,罪魁祸首就是一二手房价格“倒挂”。众人排队,并非真正看好楼市,而是像新股发行市盈率“限制”下“打新”一样,普遍心态是“赚一票就走”。既然知道价格“倒挂”导致抢房,不利于预期稳定,有违市场规律,为何在新房预售环节,还要把价格限制得那么低呢?& _6 {8 _* o& |/ r
. q, g9 r- {# ^% N; W7 b4 i 毫无疑问,就是调控考核。今年9月,上海黄浦区豫园附近的露香园开盘,限价16万元/平方米出售,开发商中小股东反对,致信上海网上信访受理(投诉)中心称,“露香园别墅限价销售,不但无法惠及普通居民的需求,而且导致国家税费流失,也与“房住不炒”的背道而驰。”对此,上海房管部门回复,“新房销售应严格落实相关规定”,意指稳房价压倒一切。9 J# @, D$ M3 J8 G1 A2 e
7 C5 F: E* S) k6 \7 P 但同时,地方对于“稳房价”的动力并不足。一方面,前几年地价上涨,这几年的房价也会上涨,“控房价”对开发商不公平。要知道,在城市政府眼里,拿地王的开发商为城市经济可是做了重大贡献的。笔者接触过一家开发商,对方称拿了地王后,全市开始限价,只好捂地。好在大家都有默契,做好事是不会被亏待的,以后有靓地出让、项目代建等,一定会记得。
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: x0 O0 K# X# ]2 b, p8 G 另一方面,一旦新房大面积限价,开发商拿地的积极性就下降了,这可是坏兆头,比如旧改推不下去了(因为未来的房价覆盖不了成本);比如,等米下锅的很多政府项目(地铁、广场、商务区等)也没了动力;再比如,开发商以“双合同”规避限价,导致后面的精装修维权、质量和烂尾问题等等。总之,限价对地方来讲,是个非常不讨好的政策措施。
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9 u! a. a% ?2 q7 T: q2 Q- \ 但是,楼市调控可谓从上到下一盘棋,又不得不为之。不过,这几年国家强调要素市场化配置、强调长效机制建设,赤裸裸限价就显得格格不入。所以,当调控风口来了,限价就严格起来;当调控压力小了,限价又松动一点,或悄悄地退出了,备案价就可以提高了。当然,开发商也心领神会,拿地成本高、能耗得起的,就等着限价松动,耗不起的只能接受限价了。
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3 t& O+ ?) D: s4 \6 `' D 一般来说,年底和次年初,地方经济任务、税收考核都比较重,或房价涨幅未触及目标,或政策空窗,这时往往是限价松动或退出的时机。" b, A# F+ z% \& d. m
6 ~4 |* B- a% P7 g; \) L$ H. s3 h 价格“倒挂”,也是当下楼市的必然现象。现在,各地、各个片区都不缺房子,房价涨幅也在减缓,过去那种“开盘即热销”的抢房场景,一去不复返了,能激起大家买房热情的,非“买到即赚到”的楼盘莫属。但是,2015~2019年土地供应是史无前例的,新房在“跑步入市”。一个不成文的规矩是,楼市营销讲究“一炮打响”,开盘不能热销,就得接受遇冷的事实。( ~. I4 C& O( W9 z. m
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所以,适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略,即便不“倒挂”,在渠道营销的配合下,也要制造出“倒挂”的景象。另外,对各地来讲,新房卖得快,后续的地才有开发商愿意拿,城市更新、轨道交通等,才能推进下去。甚至,城市经济整个链条,才能运转起来。所以,对于一二手房价格“倒挂”,可谓是又爱又恨。总之,“倒挂”不合理,“不倒挂”又不行。3 G5 {0 _( O& q
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(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
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