|
发表于 2021-3-15 00:00:00
|未经授权,严禁转载,违者必究...
|
显示全部楼层
|阅读模式
商铺价格查询 谁在放任“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗:广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员 01 最近,一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿,正在自上而下发起,并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。 这个存在了很多年的银行贷款产品,此前从未被如此关注过。一夜之间,就彻底暴露在阳光下裸晒,却是被当作“过街老鼠 |
: r+ e1 Z+ X% M- Y6 F
7 r1 s1 h3 j5 j% E: ^, d4 E; t
3 y5 B! W$ I8 }8 z& o" c8 }& ] 广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员 5 {: r- M/ P$ A: m
019 V; V5 Y/ \% J2 ?3 f
" t; W3 [. J8 X' @& v
最近,一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿,正在自上而下发起,并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。
, I7 }6 X* l" d* ~3 r
- T2 S w* C4 n8 P 这个存在了很多年的银行贷款产品,此前从未被如此关注过。一夜之间,就彻底暴露在阳光下裸晒,却是被当作“过街老鼠”喊打的,真得是唏嘘不已。2 T+ C# y% h* f* S
- ?0 |0 W9 P, I7 z( U) u [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092926521.png">
3 h! w, L# N" E# A6 n1 b, }, H- M: l ^! x; @0 F
毫无疑问,经营贷“进入楼市”,实在太坏了:# }% G5 P f8 K Y' ?' X C; V
3 ~$ x2 ]2 a& \
对中小企业生产经营形成“挤出效应”。本来是纾困中小微,避免资金链断裂的资金,但却违规流入楼市,对中小微百害无一利;
. G: c( i2 y$ a; [' P
9 @; _+ u/ V. S% G) h 对投资炒房违规“加杠杆”火上浇油。对于炒房,本来我们有差别化的信贷政策控制,但经营贷这一顿猛如虎的操作,政策被突破了;" \7 c+ D, h: R! B- z
* ]" B& {. e/ d6 ?9 c" s9 l 对“房住不炒”的顶层 架构,变现削弱了。有了经营贷,通过“过桥融资-全款买房-套取经营贷-还掉过桥融资”,可多次套利。只要房产增值,就可以把增值部分套出来,循环往复。控制资金流入楼市的规模,这个顶层战略也受到极大损害。; }! z8 C. a& c) u# T/ f* A! _ o
0 z' U' W8 ? E) K
02
# F- y7 b8 ~& @6 W+ ^! f% \1 C3 F1 C1 z! X6 o
经营贷是不是很可恨呢?可恨、可恨、可恨,重要的事情说三遍。" S, V7 k0 @) `
* l, C0 ? K; F 但我很纳闷房产抵押的经营贷、消费贷等,此前一直就存在,一般用于中小微或个人短期拆借应急(比如企业急需流动资金、偿还短期债务,个人装修等);额度比较小,一般为房产评估值的50%,针对个人的贷款一般低于100万;贷款周期也比较短,一般在1年以内。
# ?+ `8 P* R7 y. Z+ c1 w
! t! ]3 t# r( M [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092928528.png">9 c3 U6 I+ C- a$ B8 r: J
4 ]) [. g2 n5 j- d1 }6 }, y 更重要的是,这类贷款的利率比较高。上图是2017年深圳部分银行消费贷、经营贷的利率水平。过去,这一类型的贷款利率,很多在6%-7%,有的到了10%左右。所以,拿这个周期短、成本高、额度也小的资金,去投资流动性差、单体价值高的房产,实在是很不划算。所以,过去很少有这类资金流入楼市,自然也从未受过监管层如此高度重视。+ R3 e$ C- t! i4 D6 p. u- L
2 o& v, y: l5 L1 a/ H- n3 I' W
但这个贷款产品,在2020年变啦。首先是利率降低了,消费贷、信用贷主流利率降至4.36%,抵押贷主流利率低至3.85%。但是,按揭贷款利率比较高。2020年各月,首套房按揭利率,都在5%以上,二套还要高出60个基点左右;今年2份首套、二套按揭利率分别为5.26%、5.56%。
% s- L6 n/ S5 e1 A4 f! b
: v: G$ a/ j1 S9 s. O [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092930522.png">
! d. R. ?1 B1 |/ V3 ^2 M u1 j' i9 q
其次,贷款期限变长啦,额度也增加了。通过循环放贷、先息后本、到期续贷,无需再过桥,创造出所谓的“气球贷”、“接力贷”、“循环贷”等。而且,经由房产抵押,额度也放大了,最多可以贷到房产价值的9成,活生生将一个非主流的贷款产品,变成了一个主流产品。# i; `) }" C# x# I9 [
1 s, c* A' l; D. z! |$ M8 b3 n2 |; I$ i [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092932523.png">, e; f4 D3 b0 w5 g o7 x) T
0 C5 C" M% v. A
而且,银行还怂恿业主办理这类贷款产品,把增值的部分抵押出来,换个大房子、炒一套。去年以来,我接到很多房产中介或金融中介的电话,除了问你要不要买房,就是咨询你要不要贷款。如果你说没有资金,就会问你,手上有没有房产。只要有房产,利率低廉、足额的贷款容易到手。
) b% o- T& k7 D* v1 c: D7 q7 J5 ^# j: D0 y% ^# ^1 {
03
# D: p- u5 I5 Q
7 y, J! D5 P! ?# o+ F% l 疫情下纾困中小微,降低贷款利率,本在情理之中。但我纳闷的是,中小微的融资需求都是小额的,也是短期的。为什么要把额度做得那么大,可以探至1000万,可贷款10年以上,难道也是纾困中小微吗?目的很明显。那么,究竟是什么动力,导致经营贷、消费贷“异化”、进入楼市?
' Q/ {. Y/ `9 j0 |6 l/ t5 v6 k- l7 e7 x+ U: s1 y/ X: I
我觉得,有两个原因。
& {, V! O: Q% F1 `+ j8 L3 N! C3 v# t' a) y1 O, e
一是疫情后银行有“贷款任务”,但中小微风险大,银行不太愿意贷款给中小微。但同时,楼市在疫情后迅速回升,出于贷款安全、放贷收益的考虑,银行自然就会纵容经营贷资金进入楼市。这样,不仅完成了放贷任务,也支持了中小微融资,还保障了银行资金安全和收益。3 t8 u1 X7 q" u9 I- e1 g
& v' l2 d4 R$ _ 二是银行也想在楼市上套利。银行的资金,之所以能披上中小微贷款的外衣,堂而皇之地进入楼市,靠的是成千上万的资金中介。2015年以后,这些资金中介就大行其道,一开始在P2P、私募领域活跃。2018年开始转向楼市,其中既有房产中介在做,也有P2P和私募转行的。4 F. ^- d6 N0 r7 i) k& p
, @+ K' ]. N: A
有这样一个数据,深圳活跃的房产中介也就3-4万名而已,但资金中介有多少呢?8万名以上。. z/ X5 O5 C- c3 F B- [6 C
) Q! k( H- M/ Z3 w- { 大量的资金中介,他们对接银行资金,并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务,牵线搭桥、灵活多变,多数没有固定的办公场所。) C8 p: q8 v! P% O; ^% Q/ |' O
8 {& X6 [' J5 K' H( c% j0 y, m: N. P 即便是有工商注册的公司,也很难从其经营范围,看出其融资中介的本质。去年爆出的深圳“深房理”事件,可谓冰山一角。: q0 |1 S0 V8 W( x
) s. g( f, X) d: Q. s0 z
从看房、过桥、买房、贷款,甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等,这类公司为炒房客提供的是一条龙的服务。
$ _+ k2 X- k ^. P' h; l
4 U6 f5 S6 e4 Y 当然,近水楼台先得月,有好的标的,也亲自进场,肥水不流外人田嘛!
2 h& e2 b' P& B) i0 @# x; x/ A: K" V" C
045 `1 X# f1 d0 F; a6 s2 {: Q& |* f
" P: B: X/ y8 A; P 问题是,万变不离其宗的是,他们的钱都来自银行,也印证了那句话,“影子银行”就是“银行的影子”。其背后,则是银行内部的人和这些资金中介、房产中介里应外合,共同获取套利收益。% H2 T& x. X7 u$ I0 U
" ~- `2 ^8 ~/ s 表面看,这是个共赢的游戏:银行完成了放贷任务、贷款收益有了保障、资产不良率下降,客户经历奖金有了保障;购房者获得了资金,买到心仪的房子;这条链条上的房产中介、资金中介获得了佣金;房价上涨,有产者开心了;楼市回升,皆大欢喜,就业、投资、财政有保障了。- _* B. M }4 ^; m* n; a8 p
( n1 k) a! {3 s) `( U 那么,谁输了呢?
) ]9 M" ^4 B+ p5 F5 ~ b6 S" |& K7 h7 c# Q& I4 J
对这个问题,银行心知肚明、地方部门心知肚明。所以,你让银行去自查,能查出来呢?如果查出一大批违规,岂不是说银行的风控、内控、个贷、对公贷都有问题吗?这对银行百害无一利。
: z0 ]1 G& W1 P B
( I: _& Y& v0 B H7 Q2 N. s7 B 所以,就不奇怪,最先爆出经营贷违规进入楼市的深圳,4月22日公布说,只查出3笔。
]" J5 o# e7 h, T* J0 g! C5 c9 t2 N' ]- P; Q6 H2 @. s# w( Z" b
然后,斩钉截铁地说,“没有问题,不要乱说”。
% [( n0 e) J3 P6 f5 z
7 G* y+ Z X- p/ S' t) m 既然,银行发放贷款时,大概率知道这个资金是去往楼市了,这时候再去“抽贷”,让他卖房还贷,这对购房者就是非常不公平的。如果他的房子一时半会儿卖不掉,你还要继续“抽贷”,这不是逼死他的节奏吗?利用银行资金炒楼,炒房客该处罚,但那些违规放贷的银行,只顾赚钱、将财金纪律置于脑后,违背“房住不炒”的银行高管们,应该受到更大的处罚。
; a2 r8 X' [' M* G- r7 o* k) G. {" @/ }4 o5 [. l. F1 j$ G; ?5 n
我们看看上海这个案例。这名贷款人1月25日从中信银行(行情601998,0 x) p& b' a0 B0 ^& @. W' T
[color=]诊股& g( G9 o% r! p: Y- K6 U" J$ }' U
)申请了一笔经营贷款,金额为500万元。1月29日,上海银保监发布了严打经营贷的文件。仅仅一个月后,银行发去告知函,宣布合同下的全部贷款提前到期,贷款人被要求,在3月底前还清500万贷款本金及相应利息。/ _" n. X7 g/ G. t1 z" d6 r
( l- q# r5 j6 [
你说,是银行该被罚,还是借款人该被罚?
! N' e: g& y8 K3 T2 b9 S
3 y8 l$ i u# S) ^1 p% X [I]“经营贷”流向楼市,“抽贷潮”会来吗? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092934520.png">0 ? d/ M! G w4 p+ h
" G c% z; t/ d 类似深圳这样的城市,2020年以来发放的贷款中,太多违规进入楼市的案例了。如果真的严格起来,很多贷款是要被“抽贷”的,很多投资客是要卖房的。! r0 Y2 {6 _3 Y! P2 f1 h
1 O4 m0 b# f# l3 J6 H 问题是,大规模放贷后,又大规模抽贷,次生灾害很大,能真正严格起来吗?如果严格不起来,去年查出3笔有问题,今年查出30笔、300笔有问题,有意义吗?. |4 x' x% u, B5 {$ C: P
! F/ R2 h7 p4 c9 V; g" \7 Y/ a 上面的央视快评讲的有道理,大家可以看一看。
" g, M8 ~ u+ D* J 本文由平台/作者授权金融界网发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网名家专栏。
|
|