厦门最新真实成交房价，炒房客一年内亏掉十年工资

Ember烬

潮起各家欢喜，潮落万户哀愁。最近的厦门楼市就像潮水一样几度沉浮，大有惊涛拍岸之势。


    近日，一则关于“厦门楼市神话破灭，地价腰斩，地王挥泪甩卖”的报道将走在房地产调控前沿的厦门推上风口浪尖，甚至传出厦门楼市“崩盘”的消息。相比2017年3月高峰期，目前成交价来看，岛内每平方米已经下降了一两万元，岛外下跌六千到上万元，各小区普遍降价幅度达到了35%-20%。


    资料显示，今年以来，厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑，部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。此外，受限购、限价等调控政策影响，厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。


    2016年8月至今的短短两年时间，厦门楼市经历了从领涨全国到横盘震荡的“过山车式”行情。


    根据易居研究院智库中心公布的2018年1~7月份厦门新建商品住宅各区价格走势数据显示，厦门岛内思明、湖里二区和岛外的集美、海沧、同安和翔安四区成交均价均出现了下滑，其中思明区下滑最为明显，今年前7月成交均价45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近万元。


    在商品房供销方面，厦门国土房产局组织人事处工作人员向记者提供的厦门市房地产市场最新数据显示，今年1~7月，厦门市商品房累计批准预售面积153.0万平方米，同比下降22.2%；新建商品房累计销售面积182.5万平方米，同比下降17.0%。


    二手房交易更加低迷。数据显示，今年1~7月二手房累计成交面积151.2万平方米，同比下降44.4%，二手住宅累计成交面积88.7万平方米，同比下降58.2%。


    此外，厦门地价“腰斩”论也备受关注。在7月2日的土拍会上，翔安区推出的3幅地块小幅溢价成交，楼面价分别为每平方米1.90万元、1.98万元和2.12万元，分别被国贸、华润、金地联合体，厦门特房集团和海晟房地产开发有限公司竞得。


    可供对比的是，此次拍出1.90万元/平方米楼面价的翔安X2018P03地块与2016年由厦门融侨置业有限公司拍得的2016XP04地块位置相近，后者楼面价为3.83万元/平方米。


    “地价重回‘1’字头，楼面价相比区域最高地价明显缩水。”厦门新景祥咨询顾问中心市场研究部则置评称，此次土拍中央企和国企成为主力，近期楼面价持续回落，预计接下来厦门低溢价拿地将成为常态。


    火热的行情退潮之后，炒房客也不乏“裸泳”者。


    在厦门某房地产公司上班的刘女士告诉记者，前两年合伙投资炒房，低买高卖短期套利的投资客也不在少数，甚至有一些通过银行贷款加杠杆炒房，限售政策出来后现在已经基本没有了。


    了解到其有个同事，2017年初在房地产市场高峰期加杠杆跟风炒房，以三万多一平购入了翔安隧道口某盘一套100多平方米的三房，结果遇上限购限售，房价一直在下跌，账面亏损了上百万，扣掉自有资金，还欠下了一大笔贷款，亏掉了他十年的工资收入。而且问题是现在按两万多的市场价还卖不掉，因为房价还在下跌，真要卖还得再割几十万才可能找到人接盘，非常为难，这两个月都寝食难安，上班也是唉声叹气。


    如今，厦门本岛外炒作厉害的二手房源也早已进入降价盘整的轨道。记者在厦门市翔安区马巷一家房产中介看到，宝嘉誉园一套81平方米的精装两房，业主正急降20万元寻求买家。据店内工作人员介绍，房源挂牌售价230万元，约合2.9万元/平方米，业主给出的卖房理由是工作调动距离太远而考虑换房，去现场看房为毛坯未装修，中介私下透露是炒房客急着抛房，还有砍价空间。


    此外，在宝嘉誉园小区附近另一家房产中介，记者看到同样有一套81平方米精装两房在售，总价230万元，约合2.8万元/平方米。记者查询发现，该户型的二手房在2017年9月份的挂牌价还坚挺在290万元至300万元之间，单价在3.7万元/平方米左右。也就是说，短短一年时间，该户型部分二手房挂牌单价已经下降了约1万元/平方米。


    同样的，除了翔安区，笔者也对岛外其他区域做了实地调查，供大家参考。


    集美新城的热点炒作楼盘莲花新城，高峰期43000，目前最低报价30000元不到，实际成交则更低。新城边缘的橡树湾，去年三万八，现在两万八还难卖。杏林桥头的万科金域华府，高峰期卖到四万二三，目前报价三万二。杏北地区的大学康城，去年最高逼近三万，目前据中介了解碰到合适房源两万能拿下，隔壁的凤凰花城最低一万八。


    海沧桥头天心岛小区，最高卖到44000，近日看到小区最低报价32000都有了。新阳片区核心青春海岸，去年最高38000，目前成交价在28000不到，片区边缘的万科城去年三万八有成交的，目前两万八才可能有人接手。


    至于同安，老城区目前普遍二手房价在两万上下，最低的在一万三四，西滨片区某小区去年最高的有三万三四的，现在报价两万三。


    结合房子不允许涨的国策，以及今年以来疾风骤雨般的严格政策和去杠杆来看，二手房会继续冰冻、回暖无望，当然想一下子暴跌也难，持续阴跌是必然的。


    而在严格限价之下，部分未入市的高价地项目正通过不断推迟入市时机的方式换取回旋空间，或者贴着成本甚至亏本入市。


    以位于翔安新城的某高端项目为例，该项目高层2号楼共296套房源最终于7月23日取得预售许可证，精装修备案价格最低为33116元/平方米，最高为42187元/平方米。


    据现场一位置业顾问介绍，2号楼房源均为面积95平方米左右的三房，以1003号房为例，备案价格为36666/平方米，总价约345万元，并有部分面积赠送，可以将一个阳台拓展成书房。


    有趣的是，有些项目开发商对于高昂的土地成本并不避讳。记者在某项目营销中心醒目位置摆放的一幅宣传板上看到有这样一句话来彰显项目的土地价值：综合考虑地块公建配套成本，项目实际土地价格4万+/㎡。


    位于同安区的某楼盘也几乎是贴着成本在销售。记者以购房者的身份在营销中心了解到，本次主推86㎡三房和118㎡四房，备案价格在3.1万元/㎡~3.4万元/㎡之间，而项目所在地块2016年的楼面价就高达2.38万元/㎡，“几乎是在贴着成本卖”。


    在大市低迷行情下，厦门商品住宅成交量持续走低，库存进一步扩容，去化周期延长至23.8个月，其中144㎡以上再改及高端产品去化周期均超过29个月，库存压力较大。而今年以来融资困难、负债高企，房产行情急剧恶化，下半年已有大批的房企准备开盘跑路，届时库存量更是会加速上升，竞争越大，比的就是价格了。


    市场预期地价会继续下跌，所以一手房也会继续稳中下跌，毕竟接盘侠太少，能抢到一个是一个，就算亏本也要卖，谁也不想被套住站岗。

豆汁

房价到拐点了？

豆汁

出了特殊地段和城市，我个人感觉，房价超过当地人均工资的3倍，是有水分的

长沟葡萄采摘

活该