李宇嘉是谁 李宇嘉：二手房“海量挂牌”的预警信号

胡风

李宇嘉是谁 李宇嘉：二手房“海量挂牌”的预警信号:一直坚持“唯快不破”的楼市，房子正在变成普通商品。　　李宇嘉　　如果一直坚持“唯快不破”的打法，任何商品都会贬值。一度是白领打卡重地的星巴克，宣布将在未来18个月内关闭多达400家门店，同时还要新开店300家，并加快推出自提概念店。这就是星巴克的新战略，收缩租金太高的门店，新店下沉社区，学瑞幸搞外卖

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        一直坚持“唯快不破”的楼市，房子正在变成普通商品。
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- H, _- K6 I# |3 I& X1 J2 C        如果一直坚持“唯快不破”的打法，任何商品都会贬值。一度是白领打卡重地的星巴克，宣布将在未来18个月内关闭多达400家门店，同时还要新开店300家，并加快推出自提概念店。这就是星巴克的新战略，收缩租金太高的门店，新店下沉社区，学瑞幸搞外卖。其实，这就是降成本、薄利多销。慢慢地，星巴克估计和麦当劳、肯德基一样，都走上平民化的路线。
3 y- m' F8 r1 z8 q$ V8 [0 J  U        一直坚持“唯快不破”的楼市，房子正在变成普通商品。从2015-2019年，楼市高举高打了5年，整体供求开始平衡或供过于求。疫情发生后，出于纾困经济和“六保”、“六稳”的考虑，各地财政刚性支出增加，楼市再次走上“高举高打”之路。刚刚过去的上半年，300城土地成交额同比增长10%，一二线楼市成交额同比增长57%和3%，上海和广州成交同比增长97%和79%，深圳、南京、北京、成都增长20%-50%，杭州以1757亿卖地收入再次问鼎冠军。
        毫无疑问，大城市楼市供需两旺、交投活跃的局面，还会顺延至下半年。6月份统计数据显示，大湾区和长三角楼市热度由点及面，很多人喊楼市“新周期”来了。其实，这是假象，开发商也好、地方政府也好、媒体也好，一直以来都是想方设法顺应民意，挖空心思地刺激“买房神经”。当下，“打鸡血式”的买房已无可能，刺激买房需要新思路，但凡交易活跃的楼盘，多数是一二手房价格倒挂，或者是学位加持，或有轨道交通规划，描绘的都是获利前景。
        但售楼处门庭若市的另一面，就是二手房海量挂牌。截至上半年，在贝壳平台上，广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍，最低的也接近翻倍，月度新增挂牌都在1-2万套，挂牌量基本都超过全年一二手房交易量。万人“摇号抢房”火热的杭州，二手房挂牌量突破12万套，相比2019年初翻了一倍，相当于全年交易量的1.5倍。
        从2016年10月份开始，热点城市相继启动新房限价和限售政策，但同时，又借助人才政策变相宽松，导致的结果就是愈演愈烈的“打新”式购房。疫情之下，各地又在供给端发力，海量供地加剧了未来房屋供应过剩的局面，楼市高位平衡后回落的走势越来越明显了。随着2-3年限售期的结束，前期“打新”的投资客们，纷纷出货，导致二手房挂牌量迅速攀升。
2 L# Z! \1 N! f' B; J$ m& B        持有成本低、不太关注租金，挂牌量剧增的结果，并非是房价下跌，而是交易周期拉长、交易摩擦增大（交易劳神费力）、空置率上升、租金下跌。目前，在多数二三四线城市，若业主不低于市场价10%-20%销售，房子挂牌一年半载是很正常。所以，数据表现上，二手房价还比较坚挺，但转化为实际成交的话，跌势很明显。只不过，由于政策发力卖地和新房市场，二手房被迫自持，纸面财富、孤芳自赏，默默承担实际损失。未来，楼市还会顺着“卖地-新房-二手房”的路径转化，溢价慢慢消磨、泡沫“软着陆”，房子不经意间回归普通商品。
0 b; b. O2 W# P' y* M5 B" e6 T2 Z' M        （作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）