|
发表于 2020-7-24 13:03:02
|未经授权,严禁转载,违者必究...
|
显示全部楼层
|阅读模式
余胜良:地价和房价的因果错置:尽管是房价决定地价,但是地方政府用土地投入量来影响房价,却是实实在在的。 余胜良 市场上有一种观点认为,正是土地价格上涨,导致房价上涨。这其实是错置了两者的因果关系,正确的因果关系是,房价上涨引导土地价格上涨,并决定了土地价格。 人口集中的城市特别是大城市,土地是最重要的成本,从表面上看,最重 |
6 j1 c, {2 x9 p0 C% F' O7 Q4 G+ g) l5 w9 i) r) S
6 t" ]" i! M6 }0 N& }0 a2 L7 F8 o
+ u( Q7 J% ?" X# W/ F. w
尽管是房价决定地价,但是地方政府用土地投入量来影响房价,却是实实在在的。
G4 H: U: k3 r! R$ T1 n( l( e8 n! U9 e; @
余胜良7 X( ^7 E& @$ ]* E' Z0 d8 E$ F
# ^2 R$ X, U& m( R) b 市场上有一种观点认为,正是土地价格上涨,导致房价上涨。这其实是错置了两者的因果关系,正确的因果关系是,房价上涨引导土地价格上涨,并决定了土地价格。
! ~1 z8 b4 d& _2 H3 M' Z( s' o7 R) n& ]
人口集中的城市特别是大城市,土地是最重要的成本,从表面上看,最重要的成本决定了房价。这是成本决定论,人们通常会认为面包由面粉制成,其价格主要由面粉价格决定。, Y/ d0 w, @! H% X, \8 ]# Y1 q
6 Y8 h: Q5 ^+ h6 @: I+ o) r 从现象上看,每波土地上涨之后,通常会引起房价上涨,而且有时候会出现楼面价超过周边二手房的情况,媒体会将之称作“面粉贵过面包”。
$ @6 u. k: w% K- P, ]% W7 Y
5 X3 f1 o3 `2 \4 @( H1 j/ C7 W 有时候会出现面粉价格高于面包的情况。一手房和二手房本就不同,现在的房价和未来房价也有差异,尽管开发商也有看走眼的情况,但是看走眼的情况毕竟是少数。! `1 h* m0 k( O Q+ z
4 M# n3 G$ n: N9 L- H 面粉偶尔贵过面包,大多数时间,面包还是要贵过面粉。
/ C f, @0 ?/ f( p+ E8 G$ n* s- N) P1 U; C( Y8 J/ r
房价必须达到某个程度,才能让开发商下决心以可以谋利的水准竞标。每个城市的房价不同,决定了这个城市地价的高低。决定房价的因素众多,其中一个关键因素是提供有竞争力的工作岗位。- ^! A. H! ^- Z# u4 R1 b9 g
9 h0 ^# B8 d3 y) i; U3 Q; g; S" G 关于房价上涨不会停止的理由之一,是土地价格提高,房价低不了。土地价格上涨的理由是,政府是最大的土地拥有者和受益者,不会坐视地价下跌。这是一种阴谋论,认为政府是最大的地主,涨价符合其利益。) J, H2 {- G% S
. d7 A3 u6 C( ~& T; N
假若政府降低土地价格,那么房价就会降下来吗?
( J% X: S+ d+ Z. @2 |- R8 {( S# p
在同一个市场上,有人土地成本2万元,有人土地成本8万元,那么成本2万元的是否会降低价格?一般不会。能卖10万元,当然不会卖2万元。$ Y! q& s$ _1 |4 Q$ c# L* J1 D
: m0 b1 _4 t$ ~& S' z& m5 H
假若现在深圳地价全部下调到2万元,房价不受管控,而是在市场上自由售卖的话,是否会下跌到4万元?
) k) U. U* l2 Q9 v3 [
3 Z o6 |- m3 M; B- ]0 P. q 当然不会,价格还是按照10万元一平米销售。
2 M- i9 m3 s; d6 d V f0 t; K5 R( K- o( \6 p
这里面的道理其实很简单,只是被故意忽略了。表面看,这是面粉和面包的关系,其实不尽然。
4 q5 y) x2 M+ C# P' @3 ], k' j- N; a5 L, `. f3 t- ~
面粉和面包的关系很简单,作为原材料之一,面粉只是制作面包的原料,面包自然要贵过面粉,作为最主要的原料,面粉部分决定了面包的价格。但是从全中国范围内看,面粉价格很相似,但面包价格差异很大。
0 H# n) i+ y6 K0 m( N# B
' w# G% Y; Y" J$ R2 Y" w 尽管是房价决定地价,但是地方政府用土地投入量来影响房价,却是实实在在的。 K5 T- b7 W; f5 Y" Q- {
" ~) I" S: w; ^- a7 J2 k: J6 E
以深圳为例,多年来持续降低住宅用地投放量,导致房价大涨,这背后可能正是深圳的如意算盘,深圳计划的人口容量是2300万,现在基本上就是这个数量级,房价下跌,意味着更多人口涌来,房价上涨可以将一部人逼到周边城市,深圳计划往东莞惠州迁移一两百万人,减少住宅土地投放量就可以办到。. C8 L0 v# a6 F5 r. J2 N% r
6 q- x% Z& N3 r; H9 r3 I% z
对惠州来说,吸引深圳人口前来买房符合其利益,要让深圳人持续前来买房,就要保证房价一直有竞争优势,这就需要持续不断投入住宅用地,以低价房增加吸引力,这在投资上价值或者不大,但可以满足居住需求。这是惠州的最优策略,假若惠州也学深圳减少土地投放量,那会导致房价上涨,导致本地缺少竞争力。多数城市的决策其实和惠州类似,他们会加大土地投放量,以增加本区域竞争力,而不是一味任由房价上涨。
4 r Q( |# p5 x0 t
5 P- O3 t% v) H0 l 不管投入住宅用地多还是少,政府都不希望房价下跌,政府会以土地投放量作为调控手段,如果房价萎靡,就减少土地投放量,减少新增住宅量,房价猛涨,就增加一点投放量。
( |, F) z7 n$ G9 w, F7 U" d* l2 n/ n6 S& S* o* i8 Q; V
(作者系证券时报记者)
|
|