房价什么时候是极限？

fcc听

关于房地产的帖子一直都是很火的，好像是论坛大家最关心，聊起来最带劲的一个话题了，今天我也简单说一下我个人的一些见解。
房价什么时候是极限？其实在2012年左右的时候就几乎已经是极限了。
我为什么这么说，因为那个时候全国的房价都开始降价，而且不是单纯的房价波动，那是实实在在的降价，如果局部地区房价升降只是一些地域因素左右，那么全国范围的降价基本就可以下一个定论。
可是后来为啥又涨了，还一下涨那么猛，甚至翻倍？
我个人认为主要有四大原因。
1.棚改货币化安置。2.去库存。3.二孩政策。4.涨势之下的投资心态。
几个时间节点非常重要，棚改货币化安置政策兴起在2014年2015年左右，之前一直是实物安置，拆了你的房盖新的给你住，变成了拆了你的房补给你钱，让你去买新的，这中间的问题我想根本不用解释了，助推房价上涨是必然的。
第二个时间节点是去库存，大概是2015年开始的，说的笼统点就是不让开发商建房了，先把库存的房子卖光再说，这样卖一套少一套，房源一少自然涨价。
第三个时间节点是2016年1月1号的二孩政策开始，这个不用多说，肯定低房地产有刺激作用。
这三个时间节点都是在全国房价下降了好长时间之后国家颁布的，有些救市的意思，而且全部都是非常重磅非常有效的手段，去库存锁死房产供应，再用棚改货币化安置快速消耗现有房源，然后释放二孩政策，给人民一种未来房地产需求巨大的信号，于是人们开始趁着房价有抬头的迹象开始出手了。
第四点就是一种大众化的一窝蜂疯抢行为了，所谓买涨不买跌，直接给房地产刚刚燃起的火苗吹了一把大风，于是房价成倍增长。
至于很多人说的刚需问题，我感觉没必要讨论这个因素，因为刚需群体不论你房价是涨是跌，他们都会去买，有一些波动，但波动不大。也有人会说地皮价建材价在涨所以房价涨，我只想说你反过来看，因为房价涨所以地皮建材才会涨价，这么解释似乎也很有道理，两者其实互有促进，属于一条绳上的蚂蚱，一荣俱荣，一损俱损。
国家肯定是不会让房地产崩盘的，上面的三大政策就是为当时陷入冰期的房地产市场救市的，现在国家的调控手段就是打压房价，让它缓慢增长就好，同时利用环保这个大手段，让房子建设的慢一些，从而慢慢的向市场供应，一直到2020年房产税出炉之后，可能房价会有一种新的起伏。
我个人感觉从2016年开始的这波涨价用不了多久就要像2012年那样再次透支人民的腰包，但在房产税出台之前降价的可能性不大，不过肯定会有局部起伏，估计国家也感觉人民后期购房乏力，才开始着手出台房产税的，不过从推动到出台肯定有一个过程，现在的声音普遍说要到2020年左右。
大环境大概是这个样子，小环境很难说，比如朝鲜和韩国忽然进入蜜月，导致辽宁丹东一夜间房价暴涨；G20+亚运会，让杭州房价翻了一倍；雄安新区和海南这些都不用说，西安的人才政策也让房价大涨等等，这些都是局部政策因素，放在济宁看的话，市政府是否搬迁，某处忽然有大项目落地等等，都会助推房价。
总之我感觉在现有政策下，房价在房产税出台之前是比较平稳，整体呈缓慢上涨的，但在局部地区会因地区因素出现大的涨跌波动，房产税出台前后是个未知，但崩盘可能性不大，在国家的干预下很可能平稳过度。
最后想说一下我对济宁房价的看法，首先济宁的整体房价必然遵从于国家大环境的涨跌，在大环境变化不大的情况下，某一片区域房价大涨，可能会导致有些区域出现房屋甩卖降价的情况，这就是从众心理作祟，当所有人都向往一个地方，并且趋之若鹜的时候，如果没钱，就会想到变卖现有房产，然后上车，后面的话就不说了，可能会得罪人

fcc听

崔中石 发表于 2018-7-16 14:15
看法相反，北湖会上一个很难想象的台阶，就像济南去年的状况
老城区并不会下降，因为北湖会上的比老城区 ...

济宁不能和济南比，济南可以虹吸全省的三线城市人口进入，老城区不缺少血液补充，而济宁就不一样了，老城区房价比新城区更贵，农村和县里的人购买力有限，在新城崛起以后，不可能再有大量人去老城区买价格昂贵的老房子了，加上市政府迁走的话，未来一点也不看好，所以我认为老城区降价的可能性很大，尤其红星路，个人预测市政府迁走一年以后，房价会降到1万以下，当然也不会暴跌，至于现在，算是一个平稳期，涨跌幅度都不大

崔中石

fcc听 发表于 2018-7-16 11:08
物理上有能量守恒定律，个人认为房产市场上也有人口守恒定律和金钱守恒定律。不管国家再怎么变政策，房地 ...

县城没垮，市区肯定还有上升空间，首先教育是一个突破口

城区的下跌必然是拖垮县区开始的，因为济宁没有其他外来人口，周边乡镇、县城和二胎是人口来源

关于房价，个人认为会上一个台阶以后再停滞，周边城市和大城市已经做出了例子，比如济南，迅猛的让你来不及就已经上了一个上不去的台阶，然后就是平台期，基本上就是透支完后期消费

现阶段如果没有大的政策变化，应该到北湖的消息明确化为止，是一个主升期，信息一旦明确，价格必然一步到位，不可能给大多数人投机的机会

但是政策有可能变化，因为全国的形势在变，风冷了，济宁自身的刺激也许上不了这个平台

fantasy

两年之后再现大批烂尾手续不全的房子

占用此昵称

 

另外跟楼主说的一样，局部政策影响不算，只是讲大趋势，比如政府突然搬北湖去了，北湖绝对几个月就从七千多再飙升至少一千，比如济州古城真的按规划起来了，肯定也会带动周边

 

 

占用此昵称

 

基本支持楼主的看法。房价这东西，随着物价水平的增长，生活水平的提高，个人收入的增长，房价不涨就是跌了，国家是不允许它跌的，特别是贸易战又燃战火，维稳绝对是第一要义，不过后续几年绝对不会这么大热的，最新的政策无不再表示国家再给房地产降温，国家想要的状态绝对不是房价不变，而是缓慢可接受的增长，有人盼望崩盘，就中国当前来看国家不会让房地产崩，真崩了一系列连锁反应，到时候手里的钱是钱还是纸都两说了。总结下，短中期来看缓缓增长(绝对很难出现这几年的暴增了，增速基本维稳，涨幅群众可接受)，长期看，到了某个拐点会停止增长然后缓慢下降。这个拐点什么时候来，就真不知道了(肯定2020年后)。

 

 

安居老丝

 

是不是得有陈胜吴广出来之后，或者其他原因

 

 

地球人

让我先想想{:11_1512:}

声远游

 

大部分在理

 

 

xcbw12398

要是知道极限在哪，像拔刀那样的不早就冒出来了？现在估计早就凌乱了，这都不是事换个马甲在战论坛

提鸟笼逛打绳巷

现在全民购房恐慌，都知道以后房价涨，现在不买以后更买不起，应该还要必须十几年，等有钱人也买不起房子了，就到顶了

吃饱撑的

楼主从微观具体政策分析，基本符合规律。其实没必要这么麻烦，从宏观城镇化率提高、经济高速发展必备的宽松货币政策，也能得出相似结论，殊途同归。

声远论坛摊主

反正最近开盘得一些  万元新盘都卖的狠好，几乎日光，所以放假还远没到顶。

ronnie88

声远论坛摊主 发表于 2018-7-16 09:42
反正最近开盘得一些  万元新盘都卖的狠好，几乎日光，所以放假还远没到顶。

这个就不好另说了，房价和需求比较有关系，但是价格也得接地气

崔中石

到20年是公认的吧，比较中肯的文章

建议刚需买房尽量买现房或者20年左右交房的期房

到了一定的时间点，价格也未必会下来，但是有价无市一片萧条是肯定的了，无非摆烂，和前些年类似或者更厉害，在建楼盘建不起来一直拖，未建楼盘全面停工土地供应停止，就是没新房，库存半停滞

因为都是期房，叫你买你也不敢买，敢买也想着会降价，房企倒一片，所以等着降价买房的人简直是痴人说梦

大湖大水大未来

崩盘吧，崩盘！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

崔中石

提鸟笼逛打绳巷 发表于 2018-7-16 05:02
现在全民购房恐慌，都知道以后房价涨，现在不买以后更买不起，应该还要必须十几年，等有钱人也买不起房子了 ...

不是买不起，是不敢买，因为房企不行了买了就会烂尾，还会想着是不是还要降
那时候才是真的到顶

csc2000

fantasy 发表于 2018-7-16 10:34
两年之后再现大批烂尾手续不全的房子

快了，快了

fcc听

占用此昵称 发表于 2018-7-16 00:32
另外跟楼主说的一样，局部政策影响不算，只是讲大趋势，比如政府突然搬北湖去了，北湖绝对几个月就从七千多 ...

物理上有能量守恒定律，个人认为房产市场上也有人口守恒定律和金钱守恒定律。不管国家再怎么变政策，房地产再怎么折腾，总的人口和金钱不会有很大的波动，房地产发展到今天这个份上，一个地方崛起，就必然会有其他地方人口流失，一个地方房价上涨，就肯定会有财富从其他地方剥离来到这里，我感觉老城区未来就是这么一个主要的供血源，新城需要人口，而周边的农村县城后继乏力，随着济宁这些新城区逐步发展，老城区的人口会逐步转移分散出去，财富也必然会随之流失，造成空房子越来越多，所以我认为老城区的房价降不降不一定，但上升空间是不大了