商铺价格查询 谁在放任“经营贷”流向楼市，“抽贷潮”会来吗

千丝万缕5

商铺价格查询 谁在放任“经营贷”流向楼市，“抽贷潮”会来吗:广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员　　　　　01　　最近，一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿，正在自上而下发起，并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。　　这个存在了很多年的银行贷款产品，此前从未被如此关注过。一夜之间，就彻底暴露在阳光下裸晒，却是被当作“过街老鼠

        
" K$ I6 |3 V# }8 _& k1 O. I- q( l3 C        　　广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员　　　
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- h6 L' o" k6 c# q        最近，一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿，正在自上而下发起，并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。
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2 c% W6 p! N. z8 A! s! ^        这个存在了很多年的银行贷款产品，此前从未被如此关注过。一夜之间，就彻底暴露在阳光下裸晒，却是被当作“过街老鼠”喊打的，真得是唏嘘不已。
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        [I]“经营贷”流向楼市，“抽贷潮”会来吗？ src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092926521.png">
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        毫无疑问，经营贷“进入楼市”，实在太坏了：
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/ E( E6 K& q/ w. w' Y        对中小企业生产经营形成“挤出效应”。本来是纾困中小微，避免资金链断裂的资金，但却违规流入楼市，对中小微百害无一利；
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        对投资炒房违规“加杠杆”火上浇油。对于炒房，本来我们有差别化的信贷政策控制，但经营贷这一顿猛如虎的操作，政策被突破了；
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        对“房住不炒”的

顶层

架构，变现削弱了。有了经营贷，通过“过桥融资-全款买房-套取经营贷-还掉过桥融资”，可多次套利。只要房产增值，就可以把增值部分套出来，循环往复。控制资金流入楼市的规模，这个顶层战略也受到极大损害。

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) y$ Q+ h' |7 u5 {7 q3 a        经营贷是不是很可恨呢？可恨、可恨、可恨，重要的事情说三遍。

) m6 k2 t8 y5 P' I- z9 \        但我很纳闷房产抵押的经营贷、消费贷等，此前一直就存在，一般用于中小微或个人短期拆借应急（比如企业急需流动资金、偿还短期债务，个人装修等）；额度比较小，一般为房产评估值的50%，针对个人的贷款一般低于100万；贷款周期也比较短，一般在1年以内。
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) j+ w2 H- t/ R* f2 [* o5 V        更重要的是，这类贷款的利率比较高。上图是2017年深圳部分银行消费贷、经营贷的利率水平。过去，这一类型的贷款利率，很多在6%-7%，有的到了10%左右。所以，拿这个周期短、成本高、额度也小的资金，去投资流动性差、单体价值高的房产，实在是很不划算。所以，过去很少有这类资金流入楼市，自然也从未受过监管层如此高度重视。
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% [. N. i8 T2 W5 u3 B& B        但这个贷款产品，在2020年变啦。首先是利率降低了，消费贷、信用贷主流利率降至4.36%，抵押贷主流利率低至3.85%。但是，按揭贷款利率比较高。2020年各月，首套房按揭利率，都在5%以上，二套还要高出60个基点左右；今年2份首套、二套按揭利率分别为5.26%、5.56%。

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        其次，贷款期限变长啦，额度也增加了。通过循环放贷、先息后本、到期续贷，无需再过桥，创造出所谓的“气球贷”、“接力贷”、“循环贷”等。而且，经由房产抵押，额度也放大了，最多可以贷到房产价值的9成，活生生将一个非主流的贷款产品，变成了一个主流产品。
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/ M/ X1 s  \) _+ H% n7 W        而且，银行还怂恿业主办理这类贷款产品，把增值的部分抵押出来，换个大房子、炒一套。去年以来，我接到很多房产中介或金融中介的电话，除了问你要不要买房，就是咨询你要不要贷款。如果你说没有资金，就会问你，手上有没有房产。只要有房产，利率低廉、足额的贷款容易到手。
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5 B6 a& t. E- s6 ~5 ^; G        疫情下纾困中小微，降低贷款利率，本在情理之中。但我纳闷的是，中小微的融资需求都是小额的，也是短期的。为什么要把额度做得那么大，可以探至1000万，可贷款10年以上，难道也是纾困中小微吗？目的很明显。那么，究竟是什么动力，导致经营贷、消费贷“异化”、进入楼市？
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        我觉得，有两个原因。
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7 P- w0 u8 D7 ^& F/ L. L        一是疫情后银行有“贷款任务”，但中小微风险大，银行不太愿意贷款给中小微。但同时，楼市在疫情后迅速回升，出于贷款安全、放贷收益的考虑，银行自然就会纵容经营贷资金进入楼市。这样，不仅完成了放贷任务，也支持了中小微融资，还保障了银行资金安全和收益。

) {: s1 s4 m( S/ b- z        二是银行也想在楼市上套利。银行的资金，之所以能披上中小微贷款的外衣，堂而皇之地进入楼市，靠的是成千上万的资金中介。2015年以后，这些资金中介就大行其道，一开始在P2P、私募领域活跃。2018年开始转向楼市，其中既有房产中介在做，也有P2P和私募转行的。

        有这样一个数据，深圳活跃的房产中介也就3-4万名而已，但资金中介有多少呢？8万名以上。
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        大量的资金中介，他们对接银行资金，并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务，牵线搭桥、灵活多变，多数没有固定的办公场所。
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- q; G8 P' c3 ~5 {' V: s( I, H        即便是有工商注册的公司，也很难从其经营范围，看出其融资中介的本质。去年爆出的深圳“深房理”事件，可谓冰山一角。
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        从看房、过桥、买房、贷款，甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等，这类公司为炒房客提供的是一条龙的服务。
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        当然，近水楼台先得月，有好的标的，也亲自进场，肥水不流外人田嘛！
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        问题是，万变不离其宗的是，他们的钱都来自银行，也印证了那句话，“影子银行”就是“银行的影子”。其背后，则是银行内部的人和这些资金中介、房产中介里应外合，共同获取套利收益。

        表面看，这是个共赢的游戏：银行完成了放贷任务、贷款收益有了保障、资产不良率下降，客户经历奖金有了保障；购房者获得了资金，买到心仪的房子；这条链条上的房产中介、资金中介获得了佣金；房价上涨，有产者开心了；楼市回升，皆大欢喜，就业、投资、财政有保障了。

        那么，谁输了呢？
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        对这个问题，银行心知肚明、地方部门心知肚明。所以，你让银行去自查，能查出来呢？如果查出一大批违规，岂不是说银行的风控、内控、个贷、对公贷都有问题吗？这对银行百害无一利。

        所以，就不奇怪，最先爆出经营贷违规进入楼市的深圳，4月22日公布说，只查出3笔。

; i, _4 y* C8 {- ]! B: |# T        然后，斩钉截铁地说，“没有问题，不要乱说”。
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        既然，银行发放贷款时，大概率知道这个资金是去往楼市了，这时候再去“抽贷”，让他卖房还贷，这对购房者就是非常不公平的。如果他的房子一时半会儿卖不掉，你还要继续“抽贷”，这不是逼死他的节奏吗？利用银行资金炒楼，炒房客该处罚，但那些违规放贷的银行，只顾赚钱、将财金纪律置于脑后，违背“房住不炒”的银行高管们，应该受到更大的处罚。

        我们看看上海这个案例。这名贷款人1月25日从中信银行(行情601998,
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)申请了一笔经营贷款，金额为500万元。1月29日，上海银保监发布了严打经营贷的文件。仅仅一个月后，银行发去告知函，宣布合同下的全部贷款提前到期，贷款人被要求，在3月底前还清500万贷款本金及相应利息。
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        你说，是银行该被罚，还是借款人该被罚？
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/ v; d3 D6 m+ a) X* ]8 l        [I]“经营贷”流向楼市，“抽贷潮”会来吗？ src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2021/03/weixin/one_20210314092934520.png">

        类似深圳这样的城市，2020年以来发放的贷款中，太多违规进入楼市的案例了。如果真的严格起来，很多贷款是要被“抽贷”的，很多投资客是要卖房的。
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! |  d: W: N" a  Z! b7 `        问题是，大规模放贷后，又大规模抽贷，次生灾害很大，能真正严格起来吗？如果严格不起来，去年查出3笔有问题，今年查出30笔、300笔有问题，有意义吗？
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        上面的央视快评讲的有道理，大家可以看一看。
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