小区成立业主大会到底难不难？成立业主委员会现场直播中，欢迎关注

流水落花 · 发表于 2013-12-12 10:28:00

焦点房地产网 2006年10月26日16:54 我来说两句(0)

　　【主持人】:今天非常荣幸请到三位嘉宾到搜狐上海公司焦点房地产网参与我们的焦点房谈业主版的节目。下面介绍一下三位嘉宾，第一位是上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏(刘生敏博客,刘生敏新闻,刘生敏说吧)。第二位是华东理工大学社会工作系朱孔芳。第三位是焦点网三湘世纪花城（查看地图）1—2期业委会主任金鑫。今天的话题就是给大家解答一下关于业主委员会，业主大会如何成立和建立，以及业主如何进行自己的权力行使。我现在现请刘生敏先生为大家讲第一个问题，就是什么情况下才能成立业主委员会和业主大会。
　　【刘生敏】:业主大会的成立要求小区房屋出售并交付使用50％以上的建筑面积，或者第一套房屋交付使用2年以上，这两个条件只要一个就可以了。
　　【主持人】:很多人说两年以上，这当中是不是有一个误解。
　　【刘生敏】:这个说法不对的，不是说业主大会成立都要等两年。
　　【主持人】:业主有个疑问，只有当入住两年以后才能成立业主委员会。

　　【刘生敏】:这个不对的，第二个情况就是说一定要入住，其实不是入住，是出售并交付使用达到建筑面积50％以上，交付使用并不是入住。如果讲入住的话，有的小区过四五年也达不到50％，这方面是一个误区。从销售的情况来看，特别是前面几年，多数是交房的时候都交付一空了，很少没有达到50％以上的。就是房子交付使用的时候就满足了成立业主大会的条件，而不是说等大家都装修好入住。这一点来讲我们有必要澄清一下。
　　【主持人】:另外两位嘉宾有什么不不同的意见。
　　【金鑫】:不是两年以上，是已满两年应当成立业主大会，这个应当的概念就是说主管部门也好，开发商也好马上就要进入这个流程，这是他们的义务。

流水落花 · 发表于 2013-12-12 10:30:07

【主持人】:就算我想到了，无论是哪种情况，我们该如何成立呢。
　　【刘生敏】:这个我们的法规是有明确规定的。就是符合成立业主大会条件的时候，那么建设单位应该向我们报告成立业主大会。但是实际的是建设单位不可能帮助你打这个报告，所以我们上海市住宅物业管理规定，这是上海人大通过的地方性法规，这个法规规定业主有成为要求成立业主大会，而且业主的数目是没有限制的。从理论上来讲你一个业主人物小区符合这个条件，你一个业主也可以提出成立业主委员会。要以书面的形式提出，现在有的打电话，还有就是跑过去口头说，这种方法是不符合规定的。还有我们的业主越多越好，尽管法规没有说多少数量可以成立，但是我们可以通过该点网，社区网站，或者是业主之间的沟通可以把人做的多一点。房地产管理部门看到希望成立的人越多，这样他就会越重视。他收到你的报告之后会找建筑单位核实这个事情，如果他们不核实的话，你以书面签收的资料可以对他进行行政诉讼。我们政府部门如果说不作为的话，现在有行政诉讼的案例判决下来了，判决的结果说你要求他做的时候，但是他们不做就不是一个具体的行政行为，就是说他可以不做。这个是广州市白云区防地局被业主告上法庭，这是04年的事情。广州市白云区法院判决说你自己可以成立，政府部门不一定就有这个行政能力，就是不属于那种行政作为不作为的概念。同样北京市有一个判决也是这样的。
　　【主持人】:如果业主自己成立的话是否有效呢？
　　【刘生敏】:我们建议业主将你的有关报告交给他们之后还是要通过行政诉讼拿到这个决定，就是他说你政府部门的行为不是一个具体的行政行为，换言之就是你自己可以成立。然后你再拿这个进行操作，你做的时候要通知一下行政管理部门，如果他们不知道的话你就可以自己做。为什么要这么做，就避免你成立好了，再去备案，如果他不备案你照样还要打行政官司，所以你还不如准备好。我觉得只要有分的沟通还走不到打官司这个局面，业主一般签名多的话都会让你成立的。当然有的难度比较大，像金主任肯定有体会的。

流水落花 · 发表于 2013-12-12 10:39:39

山东省物业管理条例第三章  业主大会与业主委员会第一节  业主大会筹备组第二十八条  房屋的所有权人为业主。（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
【解读】本条款在立法起草过程中是吸取《物权法》的原则，并结合实践中“成立业主大会难”的实际情况进行了突破，旨在保护业主权益。

流水落花 · 发表于 2013-12-12 10:43:28

增城市法院认为：对业主大会成立进行指导和对业主委员会的成立进行备案是增城市局的法定职责。业主委员会是业主自治管理组织，依据国家的法律、法规的规定，一是基于业主的意思而成立，二是基于行政主管部门指导下和经一定的程序而成立．只要业主委员会按照法定的程序和要求召开业主大会，选举产生业主委员会之时即为合法成立。“备案”与“指导”不是行政审批、行政许可，行政主管部门不履行法定职责，不影响业主委员会的成立，备案也不是业主委员会成立的法定条件。

chinakms · 发表于 2013-12-12 10:46:52

再次支持

热心济宁人 · 发表于 2013-12-12 10:48:03

国务院《物业管理条例》第十条第一款并未规定要已交付使用面积达到数值的标准方能成立业主委员会。在上位法与下位法规定的内容不一致时，应依据上位法所规定执行。

心慌不 · 发表于 2013-12-12 10:53:51

d

热心济宁人 · 发表于 2013-12-12 10:56:00

国务院《物业管理条例》第十条第一款并未规定要已交付使用面积达到数值的标准方能成立业主委员会。在上位法与下位法规定的内容不一致时，应依据上位法所规定执行。

热心济宁人 · 发表于 2013-12-12 10:59:25

《物业管理条例》与《山东省物业管理条例》没有对物业未达到应当成立业主委员会条件的情形能否召开业主大会、产生业主委员会作禁止性的规定，《条例》对成立业主大会、业主委员会条件末作限制的情形，住建委的做法也与该条例的规定不相符。

奋斗的野狼 · 发表于 2013-12-12 11:12:28

坚持到底，一定会成功的，加油~~~

奋斗的野狼 · 发表于 2013-12-12 11:14:06

一天不给备案，生命不息，坚持不止~~~

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 11:40:02

流水落花发表于 2013-12-12 10:26
业主大会的成立要求小区房屋出售并交付使用50％以上的建筑面积，或者第一套房屋交付使用2年以上，这两个条 ...

山东省物业管理条例的具体要求和这个略有差别

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 11:41:10

流水落花发表于 2013-12-12 10:43
增城市法院认为：对业主大会成立进行指导和对业主委员会的成立进行备案是增城市局的法定职责。业主委员会是 ...

是啊，这个案例我们也看到学习过，有参考价值，谢谢

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 11:41:44

chinakms 发表于 2013-12-12 10:46
再次支持

谢谢您的再次支持，祝您开心快乐！

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 11:42:33

热心济宁人发表于 2013-12-12 10:48
国务院《物业管理条例》第十条第一款并未规定要已交付使用面积达到数值的标准方能成立业主委员会。在上位法 ...

感谢邻居们对我们自己事情的关系，大家一起努力，让小区变得更美好，

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 11:43:12

心慌不发表于 2013-12-12 10:53
d

谢谢帮顶和支持，祝您开心！

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 11:44:01

许三多发表于 2013-12-12 11:12
坚持到底，一定会成功的，加油~~~

我们会坚持到底，依法维护我们的各项合法权益的，谢谢支持，祝您开心！

xianf888 · 发表于 2013-12-12 14:42:52

最好全程录音这个容易
有条件就全程录像
钢铁般的事实发全国性媒体
行政不作为叫你丢饭碗

华宸金水湾 · 发表于 2013-12-12 17:06:43

xianf888 发表于 2013-12-12 14:42
最好全程录音这个容易
有条件就全程录像
钢铁般的事实发全国性媒体

谢谢您的支持和热心出主意，
我们有录音的，
不过，我们只是想得到依法备案，

zbj78910 · 发表于 2013-12-12 20:31:51

这样的事很难，但也不是办不到，依据各种法律和政府途径，终究会成功的，因为社会毕竟在进步呢

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